악성 미분양 늘고 분양실적도 63% 급감…건설업계 “분양해봤자 손해”

[한국금융신문 장호성 기자] 고금리와 건설원가 상승 등으로 분양시장 침체가 길어지면서, 악성 미분양 증가 및 주택시장의 부진한 흐름이 길게 이어지고 있다.

미분양주택 물량 자체는 전월대비 줄었지만, ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양은 전월대비 늘어났다. 같은 기간 분양실적 역시 전년대비 62.9%나 감소하며 3분의 1 수준으로 쪼그라들었다. 건설사들 사이에서는 국내 주택사업과 관련해 ‘분양해봤자 손해’라는 자조 섞인 반응들마저 나오고 있는 실정이다.

국토교통부의 3월 주택통계에 따르면 3월말 기준 전국의 미분양 주택은 총 7만2104호로 집계
됐다. 이는 전월(7만5438호) 대비 4.4%(3334호) 감소한 수치로, 특히 수도권 미분양이 전월(1만2541호) 대비 12.0%(1507호) 감소했다.

그러나 준공됐음에도 불구하고 주인을 찾지 못한 ‘준공 후 미분양’은 8650호로 전월(8554호) 대비 1.1% 늘었다. 수도권, 그 중에서도 인천의 악성 미분양이 2019년 이후 가장 높은 수치인 465호 규모를 나타낸 것이 주효했다. 서울의 악성미분양 물량 역시 392호 규모로 지난달의 405호보다는 소폭 줄었지만 여전히 2019년 말 대비 2.5배 이상의 준공 후 미분양 물량이 기록됐다.

이 같은 미분양 증가는 지난해부터 길게 이어지고 있는 고금리와 고분양가와 무관하지 않은 것으로 풀이된다. 한국은행은 3.5%로 연속 동결시키며 부동산시장의 ‘연착륙(완만한 하락)’을 유도하고 있으나 미 연준은 계속해서 기준금리 인상 스탠스를 취하고 있다. 3.5%대 금리 역시 2021년 당시 0%대 금리에 비하면 높은 수준으로 수요자들의 부담을 가중시키고 있다.

분양가 산정의 기본이 되는 ‘기본형 건축비’ 역시 인상 일로다. 지난달 국토부는 분양가상한제 주택에 적용되는 기본형 건축비가 3월부터 ㎡당 194만3000원으로 조정된다고 밝혔다. 작년 9월 고시된 ㎡당 190만4000원에서 6개월 만에 2.05% 오른 것이다.

분양가상한제가 적용되는 공동주택은 기본형 건축비와 택지비, 건축가산비, 택지가산비 등을 합산해 분양가격을 결정한다. 기본형 건축비 인상은 분양가상한제 지역 주택의 분양가 상승을 부추길 수 있다.

사정이 이렇다 보니 전반적인 주택 실적도 눈에 띄게 줄고 있다. 먼저 3월 누계 주택 인허가실적은 전국 8만6444호로 전년 동기(11만2282호) 대비 23.0% 감소했다. 착공실적 역시 전국 5만3666호로 전년 동기(8만4108호) 대비 36.2% 줄었다. 인허가와 착공 실적은 미래 주택 공급에 영향을 준다는 점을 고려할 때, 향후 2~3년 뒤 주택공급이 더욱 부진할 수밖에 없어졌다는 진단이 나온다.

특히 가장 큰 폭으로 줄어든 것은 분양실적이었다. 3월 공동주택 분양실적은 전국 2만4214호에 그치며 전년 동기(6만5274호) 대비 62.9%나 쪼그라들었다. 일반분양은 1만7285호로 전년 동기 대비 66.4% 감소, 임대주택은 2143호로 대비 64.7% 감소, 조합원분은 4786호로 38.4% 감소했다.

건설사 한 관계자는 “작년 하반기 이후는 분양을 하기도 두려운 시기”라고 운을 떼며, “특히 최근에는 막상 분양이 흥행해서 입주까지 진행해도 부실공사 이슈가 워낙 많이 터져 나오는 통에 분양보다 구축 매매를 하겠다는 수요자들도 많아진 상황이라 분양 침체가 더욱 두드러지는 것 같다”고 털어놨다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com