온갖 재건축 규제 풀렸는데 대답 없는 부동산시장, 이유는? [주간 부동산 이슈-12월 1주]

[한국금융신문 장호성 기자]

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

기대 못 미친 연말 분양 최대어 둔촌-장위, 후발주자들 ‘나 떨고 있니?’

강경한 정부에 결국 ‘백기’ 든 화물연대, 투표서 61%, 파업 철회 찬성

재건축 3대 규제도, 서울 아파트 용적률 규제도 사라졌다…그런데 시장은 왜?

매매 따라 얼어붙은 경매시장, 바닥 친 서울 포함 전국 경매지표



◇ 기대 못 미친 연말 분양 최대어 둔촌-장위, 후발주자들 ‘나 떨고 있니?’

올해 청약시장의 마지막 최대어로 분류됐던 둔촌주공재건축 ‘올림픽파크 포레온’과 장위4구역 재개발 ‘장위자이 레디언트’가 나란히 해당지역 기준 한 자릿수에 그치는 기대 이하의 청약 성적표를 받아들었다.

시장은 비록 고금리와 경기침체 등으로 작년보다 전반적으로 부진한 흐름을 나타내고는 있었으나, 서울에 공급되는 1군 건설사 대단지라는 점에서 두 자릿수 청약 경쟁률을 기대했던 바 있다. 그러나 이 같은 기대가 무색하게 청약 경쟁률에서부터 빨간 불이 켜지면서, 향후 진행될 본계약 전망까지 어두워졌다는 분석이 나온다.

둔촌주공아파트를 재건축해 공급되는 ‘올림픽파크 포레온’은 일반분양에 3695가구가 공급된 가운데, 2순위청약까지 포함해 총 2만153건의 신청을 모아 평균 5.45대 1의 경쟁률을 기록했다. 총 16개 타입 중 12개 타입이 순위 내 마감됐지만, 39㎡A·49㎡A·84㎡D·84㎡E 등 4개 타입은 순위 내 청약에서 마감이 불발됐다.

장위4구역을 재개발해 공급되는 장위자이 레디언트 또한 지난 7일 1순위 당해지역 청약에서 956가구 모집에 2990명이 신청해 평균 경쟁률이 3.1대 1에 그쳤다. 16개 타입 중 4개 타입만 접수를 마감했다. 소형 평수인 49㎡E에서는 11가구 모집에 신청이 10건에 그쳐 미달됐다.

대어급이 될 것으로 기대 받던 단지들이 한 자릿수 경쟁률에 그치는 등 예상보다 부진한 결과를 받아들자, 서울에서 분양을 앞두고 있던 다른 단지들에게도 악영향이 갈 것이라는 비관적인 관측이 나오고 있다. 연내 ‘강동헤리티지자이’나 ‘마포더클래시’ 등 서울 단지들이 분양을 앞두고 있지만, 이들 단지의 흥행도 장담하기 어려워졌다는 의미다.

부동산 한 전문가는 “이제는 서울이나 수도권 단지라고 해서 안심할 수 있는 단계는 지났고, 작년과 같은 긴 기간의 저금리를 기대하기도 힘들어 당분간 작년같은 집값 폭등은 오기 힘들 것”이라며 “물론 집값은 장기적으로 우상향할 수밖에 없다지만, 작년처럼 ‘내놓기만 하면 팔리는’ 식의 장사가 힘들어졌기 때문에 분양하는 입장에서도 ‘배짱 영업’을 할 수 없는 상황이 온 것”이라고 덧붙였다.



◇ 강경한 정부에 결국 ‘백기’ 든 화물연대, 투표서 61%, 파업 철회 찬성

전국민주노동조합총연맹 공공운수노조 화물연대본부(화물연대)가 총파업 16일 만에 파업을 철회키로 했다. 윤석열닫기윤석열기사 모아보기정부가 대화나 타협 등 온건한 스탠스가 아닌 업무개시명령 등 강경한 입장을 굽히지 않고 강 대 강의 스탠스를 꾸준히 관철한 결과로 풀이된다.

화물연대 전북본부에 따르면 이날 오전 9시부터 총파업 철회 여부를 두고 전체 조합원이 찬반 투표를 진행한 결과 파업 종료 표가 절반을 넘었다.

조합원 2만6144명 중 3574명(13.67%)이 투표해 2211명(61.84%)이 파업 종료에 찬성했다. 1343명(37.55%)은 파업 철회를 반대했다. 무효표는 21명(0.58%)다.

다만 화물연대 조합원들의 투표율이 13%대로 저조했다. 이를 두고 업계에선 16일 동안 이어진 총파업에 지친 일부 조합원들이 현장을 이탈하고 파업 참여의 열기가 낮아진 탓이라고 평가한다. 또 화물연대의 총파업 철회는 고유가·고금리 등 대내외 경제 여건이 악화하는 상황에서 경제에 큰 타격을 입히면서 국민적 공감대를 얻지 못했다.

이번 투표 결과에 따라 화물연대는 파업을 해제하고 이날부터 현장으로 돌아가게 됐다. 화물연대는 각 지역본부별로 해단식을 진행하고 현장으로 복귀한다는 방침이다.



◇ 재건축 3대 규제도, 서울 아파트 용적률 규제도 사라졌다…그런데 시장은 왜?

정부가 재건축 3대 규제의 마지막 대못으로 꼽혔던 ‘안전진단 규제’를 대폭 완화하고 나섰다. 이와 함께 서울시 역시 ‘아파트지구 지구단위계획 전환지침’을 통해 용적률과 높이·용도 규제 등의 대폭 완화를 예고하고 나서면서 재건축·재개발 시장에 활력을 불어넣으려 하고 있다.

국토교통부(장관 원희룡닫기원희룡기사 모아보기)는 지난 8월 발표된 ‘국민 주거안정 실현방안’의 후속조치로 8일(목) ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다.

이번 개선안의 가장 핵심적인 내용은 안전진단 기준의 핵심인 ‘구조안전성 가중치’를 현행 50%에서 30%로 낮추는 내용이다. 반대로 주거환경 및 설비노후도 점수 비중은 각각 30%로 높인다.

아울러 앞으로는 ‘조건부재건축’이라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고, 지자체가 요청 시에만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토가 시행되도록 개선한다.

안전진단은 재건축 판정여부를 위주로 보는 제도인 만큼 안전진단 이후 시장상황 등을 고려한 재건축 시기조정 방안도 보완해 나간다는 계획이다.

시기조정 대상인 조건부재건축 판정 단지에 대하여 시·군·구청장이 지역 내 주택수급 상황을 종합적으로 검토하여 정비구역 지정 시기(정비계획 수립)를 조정할 수 있도록 시기조정 방법을 구체화하고, 시장 불안, 전·월세난 등이 우려되는 경우 정비구역 지정을 1년 단위로 조정할 수 있도록 구체적인 절차도 규정할 계획이다.

서울시가 폐지 결정고시를 예고한 ‘아파트지구’ 제도는 2003년 '국토계획법'에서 삭제된 이후 서울시는 기존에 지정돼 있었던 14개 지구를 주택법 부칙 등으로 운영해 왔다. '아파트지구'는 과거 초등학교를 중심으로 인구·면적·공공시설 등의 규모를 결정하는 근린주구이론을 토대로 한 개발기본계획에 따라 주택용지 내 근생시설은 불허하고 중심시설용지에만 허용하는 ▲용지 중심의 토지 이용 ▲자족적 주거단지 조성에 따른 주변지역과의 단절 ▲재건축 추진 시 '도시 및 주거환경정비법'과 부정합 등의 한계가 있어 개정 필요성이 제기돼 왔다.

시는 이번 지침 개선으로 아파트지구 내 재건축 과정에서 수립하는 정비계획에서 도시관리계획 부문을 '지구단위계획'으로 전환, 공동주택 재건축 시 용적률․높이․용도 등의 적용이 보다 유연해지게 될 것으로 전망한다.

주택·중심시설 등 이용 분류로 나뉘었던 용지는 획지 개념으로 바꿔 입체·복합적 토지이용이 가능하다. 재건축 대상 주택용지는 ‘특별계획구역’으로 지정해 지구 단위 가이드라인을 만들어 빠르게 정비계획을 수립할 수 있게 했다.

한강변 주택용지에 일률적으로 부여되었던 공공기여 15% 의무 규정도 심의를 통해 주변 기반시설 현황 등을 고려해 유연하게 운영토록 변경되면서 꼭 필요한 기반시설은 확보하고, 재건축 사업성도 향상될 전망이다.

다만 여전히 고금리 여파로 매수세와 매수심리가 심각하게 위축돼있다는 점은 고려할 부분으로 지적되고 있다. 임병철 부동산R114 팀장은 “서울 주요 재건축 단지들이 사업에 속도는 내고 있지만, 경기 불황과 금리 인상에 따른 ‘부동산 한파’로 아직까지 시장에서는 별다른 움직임은 없는 상황”이라고 진단했다.



◇ 매매 따라 얼어붙은 경매시장, 바닥 친 서울 포함 전국 경매지표

고금리·경기침체로 인한 아파트 매매시장의 빙하기와 맞물려 경매시장의 한파도 갈수록 심해지고 있다.

법원경매 전문기업 지지옥션이 6일 발표한 ‘2022년 11월 경매동향보고서’에 따르면 전국 아파트 경매 진행건수는 1904건으로 이 중 624건이 낙찰됐다. 낙찰률은 32.8%로 전달(36.5%) 대비 3.7%p 하락하면서 올해 최저치를 경신했다. 이는 2009년 3월(28.1%) 이후 13년여 만에 가장 낮은 수치다.

같은 기간 낙찰가율은 78.6%로 전월(83.6%) 대비 5.0%p 하락하면서 2013년 5월(79.8%) 이후 처음으로 80%선이 무너졌다. 평균 응찰자 수는 5.3명으로 전월과 비슷한 수준으로 나타났다. 지난달 정부가 서울 및 연접 4곳을 제외한 모든 규제지역을 해제했지만, 전국 아파트 경매지표 하락세는 멈추지 않는 모습이다.

서울 아파트 낙찰률은 14.2%로 전월(17.8%) 대비 3.6%p 하락하면서 역대 최저치를 다시 한번 기록했다. 낙찰가율은 83.6%로 전달(88.6%) 보다 5.0%p 떨어져 5개월 연속 하락세를 유지하고 있다. 평균 응찰자 수는 전월(2.6명) 보다 0.9명이 증가했다. 매매시장 침체가 이어지고 기준금리 인상 기조가 유지되면서 경매시장 아파트 매수세도 자취를 감췄다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com