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재건축사업 안전진단 규제 대폭 완화…尹정부, 재건축 3대 대못 다 뽑았다

기사입력 : 2022-12-08 16:02

구조안전성 가중치 비중 줄이고 주거환경·설비노후도 등 실질적 항목 비중 높여
분양가상한제·재건축 초과이익 환수제 손질 이어 마지막 규제까지 걷어내
고금리·주택시장 침체로 당장 가시적 효과 기대는 어려울 듯

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재건축 안전진단 기준 현행 및 개선안 비교 인포그래픽 / 자료=국토교통부
[한국금융신문 장호성 기자]

재건축사업 진행시 가장 큰 장애물 중 하나였던 ‘안전진단 규제’가 대폭 완화된다. 안전진단 기준의 핵심으로 평가받는 구조안전성 가중치를 현행 50%에서 30%로 낮추고 주거환경(15% →30%)과 설비노후도(25%→30%) 항목 비중도 높이는 내용이다.

앞서 나온 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 등에 이어, 재건축 사업의 3대 ‘대못’으로 꼽혔던 장애물들이 이번 정부 들어 모두 완화되면서, 향후 진행될 재건축사업에 탄력이 붙을지 귀추가 주목된다.

다만 잇따른 규제 완화에도 불구하고 여전히 ‘고금리’라는 최대 장애물이 있고, 원자재 가격 압박이나 집값 및 분양가에 대한 고점인식이 지배적인 상황에서 이 같은 규제완화가 당장 효과를 발휘하기는 어렵다는 지적도 상충하고 있다.

국토교통부(장관 원희룡닫기원희룡기사 모아보기)는 지난 8월 발표된 ‘국민 주거안정 실현방안’의 후속조치로 8일(목) ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다.

이번 개선안의 가장 핵심적인 내용은 안전진단 기준의 핵심인 ‘구조안전성 가중치’를 현행 50%에서 30%로 낮추는 내용이다. 반대로 주거환경 및 설비노후도 점수 비중은 각각 30%로 높인다.

‘주거환경’ 항목은 주차대수, 생활환경, 일조환경, 층간소음, 에너지효율성 등을 평가하고 있고, ‘설비노후도’는 난방, 급수, 배수 등 기계설비, 전기소방설비 등을 평가하고 있다. 이에 국토부는 이번 개편을 통해 주거수준 향상, 주민불편 해소와 관련된 요구가 평가에 크게 반영될 될 수 있을 것으로 보인다고 내다봤다.

아울러 앞으로는 ‘조건부재건축’이라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고, 지자체가 요청 시에만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토가 시행되도록 개선한다.

입안권자인 시장·군수·구청장이 1차안전진단 결과 중 기본적으로 확인이 필요한 사항에 대해 검토(필요시 전문가 자문회의 가능)를 하고, 검토 과정에서 명확하게 확인된 오류나 근거자료 미흡에 대한 보완이 지연되거나 소명이 부족하여, 평가 결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단하는 경우에는 적정성 검토를 요청할 수 있도록 할 예정이다.

입안권자가 공공기관에 적정성 검토 요청을 하는 경우에도 1차 안전진단 내용 전부가 아닌 지자체가 미흡하다고 판단한 사항에 한정하여 적정성 검토를 하도록 개선할 계획이다. 또한 국토부 장관이나 시·도지사는 필요한 경우에는 입안권자에 대하여 적정성 검토 권고 조치나 시정요구가 가능하도록 할 예정이다.

이 같은 방안과 함께, 향후 안전진단이 공공기관의 적정성 검토 없이 기본적으로 민간진단기관의 책임 하에 시행되도록 필요한 교육과 컨설팅을 강화하고, 실태점검도 병행하여 안전진단을 내실화할 계획이다.

민간진단기관에 대한 국토부, 지자체, 공공기관의 합동 실태점검을 정기적으로 실시하여, 부실 안전진단 적발 시 엄중 처벌(2년이하 징역,2천만원 이하 벌금)하고, 제재도 강화(영업정지 신설)할 예정이다.

끝으로, 안전진단은 재건축 판정여부를 위주로 보는 제도인 만큼 안전진단 이후 시장상황 등을 고려한 재건축 시기조정 방안도 보완해 나간다는 계획이다.

시기조정 대상인 조건부재건축 판정 단지에 대하여 시·군·구청장이 지역 내 주택수급 상황을 종합적으로 검토하여 정비구역 지정 시기(정비계획 수립)를 조정할 수 있도록 시기조정 방법을 구체화하고, 시장 불안, 전·월세난 등이 우려되는 경우 정비구역 지정을 1년 단위로 조정할 수 있도록 구체적인 절차도 규정할 계획이다.

또한, 종합적, 광역적인 시장 대응이 필요한 경우에는 국토부장관, 시·도지사가 지정권자에게 정비구역 지정 시기 조정을 권고할 수 있는 규정도 마련할 계획이다.

이번 방안을 통해 재건축 추진 단지가 몰려있는 서울 및 수도권 70만여 가구, 전국적으로 약 151만여 가구이 혜택을 볼 것이라는 관측이 나왔다.

특히 현재 안전진단을 추진하고 있는 서울 양천구 목동과 노원 상계동을 비롯해 1980년 중후반에 지어진 주요 재건축 추진 단지들의 기대감이 커질 것이라는 진단이 전문가들을 통해 나오고 있다.

다만 여전히 고금리 여파로 매수세와 매수심리가 심각하게 위축돼있다는 점은 고려할 부분으로 지적됐다. 임병철 부동산R114 팀장은 “서울 주요 재건축 단지들이 사업에 속도는 내고 있지만, 경기 불황과 금리 인상에 따른 ‘부동산 한파’로 아직까지 시장에서는 별다른 움직임은 없는 상황”이라고 진단했다.

또 다른 부동산 한 전문가는 “당장은 수혜가 체감되지 않더라도 향후 금리가 다시 내려오는 시기가 온다면 이 같은 규제 완화가 장기적으로 확실한 수혜가 될 수 있을 것”이라며, “재건축 대못 제거는 수도권 인구 증가 상황에서 언젠가는 시행됐어야 할 과제였는데, 이런 부분에 대한 논의가 진행됐다는 것 자체로 의의를 평가할 수 있다”는 생각을 밝혔다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com

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