‘3%대 고정금리’ 안심전환대출, DSR·LTV·DTI 적용되나요? [Q&A]

[한국금융신문 한아란 기자]
서민·실수요자가 변동형 주택담보대출을 최저 연 3.7%의 장기·고정금리 주담대로 갈아탈 수 있는 우대형 안심전환대출이 15일 출시됐다.

금융위원회에 따르면 국민·신한·농협·우리·하나·기업은행 등 6대 은행과 주금공은 이날부터 안심전환대출 신청을 받는다.

안심전환대출은 변동형이나 혼합형(일정기간 후 변동금리로 전환) 주담대를 보유한 실수요자가 저금리의 장기·고정금리·분할상환 방식의 주담대로 갈아탈 수 있는 정책 상품이다.

금리는 연 3.80~4.00% 수준이다. 만기에 따라 10년 3.8%·15년 3.9%·20년 3.95%·30년 4% 등이다. 만 39세 이하이면서 소득 6000만원 이하인 저소득 청년층은 3.7%(10년 만기)~3.9%(30년)의 금리를 적용받는다.

지난달 17일 이전 제1금융권과 제2금융권에서 취급한 변동금리 또는 혼합형 금리 주담대가 대환 대상이다. 만기가 5년 이상이면서 만기까지 금리가 완전히 고정돼 있는 주담대와 보금자리론, 적격대출, 디딤돌대출 등 정책모기지는 제외된다.

대출자는 부부합산 소득 7000만원 이하인 1주택자여야 하고 주택가격이 시세 4억원 이하(KB시세·한국부동산원 시세)인 경우 신청할 수 있다.

대출한도는 기존대출 범위 내 최대 2억5000만원이다. 주택담보대출비율(LTV) 70%와 총부채상환비율(DTI) 60%를 일괄 적용하고 총부채원리금상환비율(DSR)은 적용하지 않는다. 기존 주담대를 해지할 때 통상 1.2%로 책정되는 금융기관의 중도상환수수료도 면제된다.

안심전환대출 신청은 10월 13일까지 2회에 걸쳐 주택 가격순으로 진행된다. 이달 15~28일에는 주택 가격 3억원까지, 10월 6~13일에는 4억원까지 신청할 수 있다.

출생연도 끝자리에 따라 신청일이 달라 확인이 필요하다. 주택 가격 3억원 이하 기준 주민등록번호 출생연도 끝자리가 ▲4, 9는 9월 15일·9월 22일 ▲5, 0은 9월 16일·9월 23일 ▲1, 6은 9월 19일·9월 26일 ▲2, 7은 9월 20일·9월 27일 ▲3, 8은 9월 21일·9월 28일에 신청할 수 있다. 9월 29일과 30일은 출생연도와 상관없이 신청 가능하다.

주택 가격 4억원 이하의 경우 주민등록번호 출생연도 끝자리가 ▲4, 9는 10월 6일 ▲5, 0은 10월 7일 ▲1, 6은 10월 13일 ▲2, 7은 10월 11일 ▲3, 7은 10월 12일이 신청일이다. 10월 14일과 17일은 출생연도와 상관없이 신청하면 된다.

신청 창구도 기존 주담대 취급기관에 따라 다르다. KB국민, 신한, 하나, 우리, 농협, 기업 등 6대 시중은행 주담대 차주는 해당 은행 영업점이나 온라인을 통해 신청할 수 있다. 그 외 은행과 저축은행, 상호금융, 보험사 등 제2금융권(저축은행, 주담대 차주는 주택금융공사 홈페이지와 모바일 어플을 이용하면 된다.

대출은 신청일 이후 평균 2개월 이내 완료된다. 차주는 안심전환대출로 대환된 달부터 바뀐 금리를 적용받게 된다. 국민, 신한, 하나, 우리, 농협, 기업은행에서 신청·심사한 차주는 기존 대출 은행 영업점, 주금공에서 신청·심사한 차주는 13개 시중·지방은행 영업점에서 대출이 실행된다.

만약 회차별로 누적 신청·접수 물량이 25조원을 넘어서면 주택 가격이 낮은 순으로 최종 지원자를 선정한다. 1회차(9월 15일∼30일) 신청·접수 물량이 25조원을 초과하면 2회차(10월 6일∼17일) 신청 절차 없이 최종 지원자를 선정하게 된다. 1회차에서 신청·접수 물량이 25조원에 미달하면 다음 회차에서 주택 가격 기준을 높여가며 추가 신청을 받는다.

금융위가 발표한 안심전환대출의 세부 내용을 일문일답 형식으로 정리했다.

-언제까지 실행한 주담대만 가능한지.

“2022년 8월 16일까지 실행된 변동금리와 준고정금리 주담대가 대상이다. 이번 안심전환대출 세부 시행방안이 안내된 이후의 취급분은 제외된다.”

-신청 가능한 주담대 금리 유형은.

“만기(5년 이상) 내내 금리가 고정된 대출을 제외한 모든 대출이 대상이다. 준고정금리 대출(일정 기간 금리 고정 후 변동금리 적용, 일정 주기로 금리 변동 등), 변동금리 대출, 만기가 5년 미만인 고정금리 대출이 해당한다. 일시상환·분할상환 등 상환방식은 무관하다. 만기까지 단일금리로 금리가 고정된 만기 5년 이상의 고정금리 대출이나 정책모기지(보금자리론, 적격대출, 디딤돌대출)는 신청할 수 없다.”

-제2금융권 주담대도 안심전환대출 신청이 가능한가. ○○캐피탈 또는 대부업 대출도 대환 가능한지.

“보험사, 상호금융, 저축은행 등 제2금융권에서 실행됐던 주담대도 안심전환대출 이용이 가능하다. 단, 이 경우 주택금융공사에서만 신청할 수 있다.

여신전문회사의 주담대는 대환이 가능하나 ‘OO캐피탈’ 상호를 쓰는 기관의 경우 명칭만으로 일률적으로 대상 여부 확인이 어렵다. 주택금융공사 홈페이지 또는 스마트주택금융 앱(App)을 통한 안심전환대출 신청 시 신용정보원의 부채정보 조회를 통해 가능 여부가 결정된다.

대부업 대출은 대환이 불가하다.”

-기존 대출은 배우자가 받았으나 본인이 안심전환대출을 신청할 수 있나.

“기존 대출의 채무자와 배우자를 동일인으로 간주해 배우자의 기존 대출 대환을 위해 본인이 안심전환대출을 신청할 수 있다. 다만, 안심전환대출 신청 시점에 이혼 등의 사유로 부부가 아닌 경우에는 신청이 불가하다. 이혼 소송 중이라도 법적으로 부부관계가 종료되지 않는 한 배우자로 간주한다.”

-은행 대출과 2금융권 대출 둘 다 있는 경우 등 여러 금융기관에 주담대가 있는 다중채무자도 안심전환대출 신청이 가능한지.

“기존 다중채무 모두 대출 시기, 금리 유형 등 안심전환대출 이용 요건에 해당돼 전체를 안심전환대출 1건으로 대환할 수 있는 경우에는 신청할 수 있다. 신청·접수처는 근저당 1순위 설정 금융기관에 따라 다르다. 1순위 금융기관은 부동산등기부등본에서 확인 가능하다.”

-차주 본인이 실거주하지 않고 세입자가 거주하고 있는 경우에도 안심전환대출 신청이 가능한가.

“세입자가 거주하고 있는 경우에도 안심전환대출 신청이 가능하다. 다만 이번 안심전환대출보다 우선하는 전세권 등이 설정돼 있는 경우에는 설정 금액만큼 주택담보 가치가 차감(대출한도 축소)될 수 있다.”

-전세자금대출 또는 전세보증금담보대출, 이주비대출, 집단대출 중 중도금대출·잔금대출도 신청할 수 있나.

“전세자금대출, 전세보증금담보대출, 이주비대출은 이용 불가하다. 안심전환대출은 부동산등기부등본상 (근)저당권이 담보로 등기된 주택담보대출만을 대상으로 한다.

중도금대출은 신청 불가하나 등기 완료된 건물에 대한 잔금대출은 안심전환대출 이용 요건(실행 시기 등)에 해당할 경우 신청할 수 있다.”

-주거용 오피스텔도 신청 가능한지.

“오피스텔은 주택 제2조제1호에 따른 공부상 주택(아파트, 연립, 다세대 및 단독주택)에 해당되지 않아 안심전환대출 이용이 불가하다.”

-주택 가격 판단 기준은. 시세가 제공되지 않는 신축아파트도 신청 가능한가.

“안심전환대출 신청일 기준 해당 주택의 시세로 판단한다. 아파트는 KB시세, 한국부동산원 시세 순으로 적용하되, (연립주택, 다세대주택, 단독주택 등 아파트가 아닌 경우에는 주택공시가격(현실화율 등을 고려하여 보정), 감정평가금액 순으로 주택 가격을 판단한다.

시세가 제공되지 않는 신축아파트는 공시가격 또는 감정평가금액 등을 활용해 신청할 수 있다. 분양가액은 활용할 수 없다.”

-안심전환대출로 전환한 이후 주택 가격이 4억원을 초과하는 경우 상환 의무가 있나.

“안심전환대출의 주택 가격은 신청일 기준으로 판단된다. 이후에 주택 가격이 상승(4억원 초과)하더라도 상환 의무는 없다.”

-부부합산 소득 기준은.

“우대형 안심전환대출은 서민·취약 차주에 대한 우선 지원을 위해 부부합산 소득 7000만원 이하 가구에 한정된다. 건강보험료 납부 내역으로 추정된 인정소득을 소득으로 인정한다. 부부합산 소득이 7000만원을 초과하는 차주는 내년에 시행 예정인 일반형 안심전환대출을 이용할 수 있다.”

-부부합산 1주택자 기준은.

“부부가 소유한 주택 수의 합이 1주택(담보물건)이어야 하며 실주거용으로 사용되는 주택법 제2조1호의 공부상 주택이 기준이다. 분양권·조합원 입주권도 보유주택 수에 포함된다. 정기적으로 안심전환대출 차주 및 배우자 주택 수를 재확인하며 1주택 초과 시 6개월 내 처분해야 하고 미처분 시 전액 상환의무(기한이익상실)가 발생한다.”

-폐업 또는 실직하여 현재 소득이 없거나 현재 휴직 중인 경우 소득심사는 어떻게 진행되나.

“폐업 또는 실직자는 건강보험료 납부 내역 또는 국민연금 납부 보험료로 소득을 추정해 대출 심사가 가능하다. 이때 폐업 또는 실직 사실 확인이 필요하다. 휴직자의 경우 휴직 직전 연간 소득으로 심사한다.”

-안심전환대출 금리는 어떻게 되는지.

“안심전환대출 금리는 시행 시점(9월 15일) 보금자리론 금리 대비 0.45%포인트(만 39세 이하, 소득 6,000만원 이하 저소득 청년층은 0.55%포인트) 우대된다. 연말까지 보금자리론 금리를 동결할 예정이므로 3.80 ~ 4.00% (저소득 청년층은 3.70 ~ 3.90%) 수준이 된다.”

-안심전환대출 금리는 신청 시점에 관계없이 동일한가.

“안심전환대출 금리는 신청일, 신청 회차 등에 관계없이 동일하게 적용되며 만기까지 금리 인상이 없는 고정금리다.”

-청년(우대금리 0.1%포인트)해당 여부는 대출신청인(차주)을 기준으로 판단하는지.

“청년(만 39세 이하) 해당 여부는 2022년 9월 15일 기준 대출신청인(차주)의 연령을 기준으로 판단한다. 따라서 신청 또한 5부제 일정에 따라 대출신청인이 신청해야 한다. 대출 신청 이후 신청인(차주) 변경은 불가하다.”

-안심전환대출에도 차주별 총부채원리금상환비율(DSR)은 적용하는지.

“안심전환대출은 보금자리론 등 정책모기지와 마찬가지로 DSR은 적용되지 않는다. 단 주택담보대출비율(LTV) 70%와 총부채상환비율(DTI) 60%는 적용된다.”

-안심전환대출 이용 시 LTV와 DTI를 다시 산정하나.

“기존 주담대 대출 시점과 안심전환대출 신청 시점의 주택 가격, 소득 등의 변동 가능성이 있으므로, LTV와 DTI를 재산정한다. LTV와 DTI는 조정·투기지역 여부 등과 무관하게 일괄 적용된다.”

-기존대출 대비 증액 대환이 가능한가.

“안심전환대출은 기존 대출 잔액 내 최대 2억5000만원까지 가능하며 기존 대출 대비 증액은 불가하다. 최대 한도 2억5000만원, LTV 70%·DTI 60% 이내, 기존 주담대 잔액 중 가장 작은 금액까지 안심전환대출로 대환 가능하다.”

-거치기간 설정 및 만기 일시상환이 가능한지.

“거치기간 설정 및 만기 일시상환은 불가하다. 안심전환대출 실행 다음 달부터 대출원금과 이자를 분할 상환해야 한다.”

- 기존 주택담보대출에 대해 중도상환수수료를 납부해야 하나.

“기존 주담대에 대한 중도상환수수료는 제1·2금융권 모두 면제된다. 단, 기존 근저당권 말소비용과 신규 대출계약서 작성에 따른 인지세 등의 비용은 신청자가 부담해야 한다.”

-기존 주담대에 대한 중도상환수수료 면제 방법은.

“안심전환대출을 주택금융공사으로 신청한 경우 홈페이지의 ‘증명서 발급 바로가기’에서 안심전환대출 승인확인서 발급이 가능하며 팩스 및 이메일 전송 서비스를 통해 기존대출 금융기관 담당자에게 제출하면 된다. 안심전환대출을 6대 은행으로 신청한 경우에는 해당 은행을 통해 확인해야 한다.”

-은행과 주택금융공사 모두에서 중복하여 신청할 수 있나.

“중복 신청은 불가하다. 본인 신청 창구가 아닌 곳에서의 신청·접수는 무효 처리된다.”

-신청만 하면 안심전환대출을 이용할 수 있는 것인지.

-“주택 가격 저가순으로 최종 지원자가 선정될 예정이므로 신청·접수 물량이 25조원을 초과하면 지원 대상에 선정되지 못할 수도 있다. 회차별 신청 기간 종료 후 공급 규모(25조원)를 감안해 지원 대상을 최종 선정하고 심사를 진행할 예정이다.

심사 시 주택 가격·소득·주택 수 등 이용요건을 재확인해 확인 결과 이용요건에 해당하지 않을 경우 안심전환대출 이용이 불가하다.”

-언제부터 안심전환대출로 대환되는 것인지.

“신청일 이후 평균 2개월 이내 안심전환대출이 실행이 완료될 예정이다. 대출 실행 시에는 영업점에 방문해야 한다. 6대 은행 주담대는 기존 대출 은행 영업점에 방문하면 되고, 그 외 은행·제2금융권 주담대는 13개 시중·지방은행 영업점 중 이용이 편리한 은행 영업점을 선택해 내방하면 된다.”