한토신-대토신, 불 붙는 신탁방식 도시정비 경쟁

[한국금융신문 장호성 기자] 한국토지신탁·대한토지신탁 등 부동산신탁사들이 ‘신탁방식’ 재개발·재건축 시장에서 두각을 드러내고 있다.

신탁방식 도시정비는 신탁사가 정비사업에 직간접적으로 참여하는 방식으로, 조합 유무에 따라 사업시행자와 사업대행자로 구분된다. ‘사업시행자’ 방식은 조합 없이 정비사업 초기(정비구역 지정 후)부터 신탁사가 업무를 맡아 사업의 주체가 되는 방식이며, ‘사업대행자’ 방식은 조합 또는 토지 등 소유자를 대신해 사업을 진행하는 방식이다.

신탁방식 도시정비사업은 신탁사가 사업비를 조달함으로써 금융비용 등을 줄여 사업비를 절감할 수 있다는 장점이 있다. 또 신탁사는 금융기관으로 분류되므로 수수료 등 비용에도 금융당국의 관리, 감독을 받기 때문에 사업 과정에서 투명성이 보장된다는 점도 장점으로 꼽힌다.

한국토지신탁은 신탁방식재개발 시장에서 가장 존재감을 뚜렷하게 드러내고 있는 신탁사 중 하나다.

한국토지신탁은 2016년 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정과 함께 본격적으로 도시정비사업에 뛰어들면서 꾸준히 입지를 다져오고 있다. 신탁방식 도시정비사업의 경우 수주 이후 실제 수익으로 연결되는 시점까지 통상 5년 이상 걸리는데, 한국토지신탁이 재개발·재건축 수주에 성공한 뒤 아직 수익으로 잡히지 않은 수주잔고는 매년 꾸준히 늘고 있다. 2017년 3월 200억원을 밑돌던 수주잔고가 5년 만인 올해 3월 기준 2600억원을 넘어섰다.

한국토지신탁의 도시정비사업 연도별 수주액이 도정법 개정 직후인 2017년 346억원 대비 지난해 말 기준 810억원으로 2배 이상 늘고 있는 점 등을 감안하면 도시정비사업을 통한 수익성 확대가 가시화될 가능성이 높아진 것이다.

대표적으로 한국토지신탁이 시행을 맡은 ‘신길10구역’은 최근 관리처분계획인가 접수를 마쳤다.

신길10구역은 지난 2000년 안전진단 통과 이후 2004년 추진위 설립 승인이 났으나 아파트, 단독주택 및 상가 소유자들의 의견조율 문제로 10년 이상 답보상태에 놓였던 사업장이다. 그러나 2018년 한국토지신탁이 사업시행자로 지정된 이후 사업이 급물살을 탔다. 3개월 만에 시공사 선정은 물론, 각종 인·허가도 신속하게 진행됐다. 신길 10구역은 연내 관리처분계획 인가 고시를 목표로 하고 있으며 내년 중 일반 분양에 나설 계획이다.

지난 7월에는 서울 서남권의 대표적인 노후 주거 밀집지역인 ‘신림1구역’이 서울시의 신속통합기획심의를 통과했다. 신림1구역 조합은 지난해 한국토지신탁이 사업대행자로 지정된 이후 전문적인 사업관리를 통해 재정비촉진계획 심의를 순탄하게 완료했다. 원자재 가격 상승 등 대외적인 악재가 지속됐으나 한국토지신탁의 탄탄한 자금력을 바탕으로, 시공사 선정 등에 있어 조합에 최대한 유리한 조건으로 사업을 이끌어가고 있다는 평이다.

대한토지신탁 역시 소규모재건축과 가로주택정비사업 등 다양한 사업을 품에 안으며 신탁방식재개발 시장의 선두주자로 자리매김하고 있다.

지난 7월 대토신은 신탁방식으로 추진되는 제주 연동 미림주택 소규모재건축 정비사업을 수주했다. 미림주택 재건축사업은 제주시 연동 일대 2710.1㎡ 부지에 총 154가구 공동주택과 근린생활시설을 조성하는 사업이다.

소규모재건축은 일반 재건축 사업에서 사업 초기에 반드시 거쳐야 하는 안전진단, 정비구역지정 등의 절차가 모두 필요 없다. 관리처분계획인가도 사업시행인가와 묶어 한 번에 진행할 수 있다.

같은 달 부산 명장동에서도 가로주택정비사업을 수주하며 기세를 올렸다. 가로주택정비사업은 도시계획 도로 등으로 둘러싸인 면적 1만㎡ 이하의 블록에서 실시되는 소규모 정비사업이다. 소규모 정비사업을 촉진하기 위해 2018년부터 시행 중인 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관련 특례법’에 따라 절차상의 혜택이 적용된다.

조합 설립까지 생략하고 전문성 높은 부동산 신탁사가 단독으로 사업을 이끌어가는 신탁방식(사업시행자 방식)을 적용해 사업의 속도와 안정성이 더욱 높다는 게 관계자의 설명이다.

대한토지신탁 관계자는 “2016년 업계 최초로 정비사업을 단독 시행했고 준공 실적도 총 7건으로 업계에서 가장 많다”며 “독보적인 레코드를 바탕으로 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업들을 성공으로 이끌겠다”고 밝혔다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com