멈췄던 용산정비창 개발 본격화, 서울시 최초 ‘입지규제최소구역’ 지정 검토

[한국금융신문 장호성 기자]

각종 개발호재로 수요층은 물론 투자자들의 관심이 집중되고 있는 용산 정비창 부지의 개발이 본격화된다.

지난 정부에서 1만호 규모로 제시됐던 부지 내 주택공급 규모는 6천호 규모로 줄어드는 대신, 주변 부지와의 연계를 통해 전체적인 공급 규모는 늘리는 동시에 다양한 생활인프라를 갖춘 ‘미래도시’로 조성한다는 청사진이다.

오세훈

오세훈기사 모아보기 서울시장은 26일 기자설명회를 통해 ‘용산정비창’ 일대 약 50만㎡에 대한 개발 청사진 ‘용산국제업무지구 개발구상’을 발표했다. 용산정비창에 미래도시 키워드를 담아 글로벌 도시경쟁력과 기술혁신을 선도하는 미래 신(新) 중심지로서의 국제업무지구를 만들겠다고 밝혔다.

‘용산국제업무지구 개발구상’은 향후 국제업무지구로 개발될 용산정비창 일대에 대한 개발 가이드라인을 인허가권자인 서울시가 제시한 것으로, 이번 발표를 시작으로 용산정비창 개발이 본격화될 예정이다.

◇ 서울시 최초 ‘입지규제최소구역’ 지정 통한 속도감 있는 사업추진 계획

서울시의 구상에 따르면 용산정비창 일대는 초고층 마천루 사이에 드넓은 공원과 녹지가 펼쳐지고, 글로벌 하이테크 기업이 앞다투어 입주하고 싶어하는 아시아의 실리콘밸리로 거듭날 예정이다.

용산은 향후 일자리와 R&D, MICE부터 주거, 여가‧문화생활까지 도시의 모든 기능이 이 안에서 이뤄지는 ‘직주혼합’ 도시로 조성된다. 외국 기업과 인재의 유치‧정착을 위해 국제교육시설‧병원 같은 외국인 생활인프라도 들어선다는 계획이다.

이를 위해 시는 서울시 최초의 ‘입지규제최소구역’을 지정해서 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다. 전체 부지의 70% 이상을 업무‧상업 등 비주거 용도로 채우며, 고밀개발에 따른 부영향을 해소하고 공공성을 확보하기 위해 전체 부지 대비 기반시설율(도로‧공원‧학교 등)은 40% 수준으로 정했다.

‘입지규제최소구역’은 주거‧상업‧업무 등 다양한 기능이 복합된 지역으로 개발하기 위해 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않고 건축물의 허용용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제특례다. 용산국제업무지구와 유사한 뉴욕 허드슨야드의 경우 최대 3300%까지 허용하고 있으며, 평균용적률은 1800% 이상이다.

시는 국제업무지구로서의 상징성과 서울을 대표하는 경관창출을 위해 높이 제한은 최소화하되, 통경축, 보행축과 주변지역을 고려한 스카이라인이 형성될 수 있도록 지침을 제시할 예정이다.

여기에 용산은 교통부터 방재‧안전, 환경‧에너지까지 ICT 기반 도시인프라를 갖춘 서울을 대표하는 최첨단 스마트 도시를 목표로 한다. 지하도로는 물론 미래교통수단인 미래항공교통(UAM) 등과 GTX, 지하철 등 다양한 교통수단을 연계하는 복합환승센터 개념의 1호 ‘모빌리티 허브’가 들어설 예정이다.

◇ 공공 재원 5조 투자로 부지·인프라 先 조성…‘용산개발청’ 구성도 검토

시는 사업을 추진하는 방법론에 있어서는 실현성을 높이는 데 방점을 뒀다고 설명했다. 금융위기 등 외부환경 변화에 따른 리스크가 커 과거 용산국제업무지구 사업이 무산된 원인 중 하나였던 민간 PFV(프로젝트금융회사) 주도의 통개발 대신, 공공기관인 SH공사와 코레일이 ‘공동사업시행자’(지분율 코레일 70%, SH공사 30%)로서 사업을 추진하는 ‘단계적‧순차적’ 개발로 진행하는 식이다.

공공이 약 5조원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 선(先) 시행하고, 민간에서 개별 부지별로 하나씩 완성해가는 방식이다.

SH공사와 코레일은 작년 5월 공동사업시행을 위한 MOU를 체결한 바 있으며, 안정적‧지속적인 사업추진을 위해 별도의 전담조직 ‘(가칭)용산개발청’ 구성을 검토할 예정이다. 용산역 인접 부지에 코레일이 건물을 지은 뒤 임대‧분양하는 선도사업도 추진한다.

민간에서는 단계적으로 핵심부지를 개발함으로써 국제업무지구를 완성한다. 획지별로 국제설계공모 등을 통해 감각적이고 창의적인 건축물을 조성하게 된다.

서울시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고, 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공을 목표로 사업을 속도감 있게 추진할 계획이다.

오세훈 서울시장은 “용산이 가진 무한한 잠재력과 기회를 극대화하고 변화된 여건과 미래 환경에 부합하는 용산국제업무지구 개발을 추진하겠다”며, “차질 없이 실행해서 서울의 도시경쟁력을 높이고 국가경쟁력을 견인하겠다. 최첨단 미래산업을 육성해서 지속가능한 양질의 일자리를 만들고 경제를 살리겠다”고 강조했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com