[주간 부동산 이슈-2월 3주] 주택시장 ‘안정화’ 기로?…재초환, 집값 잡을까

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

집값 안정화 기로에 섰다는 정부, 현장엔 월세난민·깡통전세 ‘주의보’

얼어붙은 주택시장…사무실 내놓는 공인중개사들

“불로소득 차단” vs “주택공급 억제”…재건축 초과이익 환수제 ‘후폭풍’

벌써 도시정비 '1조클럽' 건설사 등장…올해도 주택호황 계속될까



[한국금융신문 김관주 기자] 지난해 말부터 이어진 가계대출 총량 규제와 올해 금리인상 움직임·3월 대통령선거 등의 이슈들이 겹치며 전국 집값과 전셋값은 관망세에 접어들었다. 정부는 ‘집값이 안정화 기로에 들어섰다’는 평가를 내린 반면 실제 현장에서 깡통전세 위기와 전세의 월세화 등 부작용 우려가 커져가고 있는 것으로 나타났다.

지난 3일 홍남기닫기홍남기기사 모아보기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 부동산시장 점검 관계장관회의에서 부동산 매매시장과 관련, "서울, 대전, 대구, 세종 등 광역 단위 하락을 비롯해 기초 단위로는 전국 조사대상 176개 지방자치단체 중 하락 지자체 수가 54개까지 늘었다"며 시장 하향 안정세가 더 속도를 낼 것이라고 전망했다.

그러나 정부의 이런 장밋빛 진단에도 불구, 실제 부동산 시장에서는 ‘전세의 월세화’ 가속과 ‘갭 투자 리스크 증가’ 등 부작용도 발생하고 있는 것으로 조사됐다. 특히 오는 8월부터 계약갱신청구권 기간 2년이 도래하면 현재 전세 세입자의 상당수가 월세로 전환될 수 있다는 분석도 시장에서 확산되고 있다.

16일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울 아파트 전월세 거래량은 19만408건으로 집계됐다 이 중 월세가 조금이라도 낀 거래는 2011년 해당 통계를 작성한 이후 최대치인 7만1178건이다. 특히 지난해 준전세는 3만3000여건으로 역대 가장 많은 수치다. 준전세는 보증금이 월세 240개월치보다 많고 매달 월세도 내야 하기 때문에 세입자 부담이 크다.

월세 비중도 증가세에 있다. 지난해 서울 아파트 전체 전월세 거래에서 월세가 자치하는 비중도 37%에 달해 역대 최고치다. 2019년에는 28.1%, 2020년에는 31.1%를 기록했다. 지난달 월세 비중은 42%로 더 늘어나고 있다.

지난해 주택시장 호황에 맞춰 갭 투자에 나섰던 매물들이 깡통전세가 될 수 있다는 우려도 나온다. 여기에 부동산 투자 심리가 관망세에 접어들면서 시장이 얼어붙은 것 역시 깡통전세에 대한 우려를 키우고 있다.

지난해 국회 국토교통위원회 소속 김상훈 의원(국민의힘)이 국토교통부를 통해 받은 '최근 5년간 서울시 자금조달계획서 현황'에 따르면, 2017년(9~12월) 18.1%이던 갭투자 비율은 2018년 26.0%, 2019년 25.2%, 2020년 25.7%를 기록하더니 올해(1~7월) 40.1%로 크게 오른 것으로 나타났다.

갭 투자는 부동산 호황기에 집값이 상승하면 이익을 얻을 수 있지만 반대의 경우에는 깡통주택으로 전락해 집을 팔아도 세입자의 전세금을 돌려주지 못하거나 집 매매를 위한 대출금을 갚지 못할 수 있다.



지난해 공인중개사 자격시험에 역대 최대 인원이 몰리며 관심이 뜨거운 반면 현장에서는 문을 닫거나 휴업 예정인 공인중개업소가 늘어나는 중이다. 최근 전국적으로 부동산 거래가 줄어 중개업계에는 한파가 불고 있다.

17일 한국산업인력공단에 따르면 지난해 치러진 제32회 공인중개사 자격시험에 40만8492명이 응시한 것으로 집계됐다. 이는 1983년 공인중개사 제도가 도입된 이후 가장 많은 인원이다.

합격자는 총 2만6913명으로 전년(1만6554명)보다 1만명 정도 늘었다.

공인중개사 시험은 응시생 수가 많아 ‘제2의 수능’이라고 불린다. 올해는 대학수학능력시험 응시생 수를 따라잡을 수 있다는 전망도 나오고 있다. 지난해 수능 응시생은 51만명 수준이다.

그러나 개업 공인중개사는 8년 만에 제일 적은 것으로 나타났다. 지난해 전국의 공인중개사 개업은 1만6806건, 폐업은 1만1107건, 휴업은 862건으로 집계됐다. 신규 개업은 지난 2013년(1만5816건) 이후 최소치다.

한국공인중개사협회 홈페이지의 ‘중개사무소 매매(양도)’ 게시판에는 사무실을 내놓는다는 글이 올라오고 있다. 이달에만 884건에 달하는 것으로 나타났다. 성수기인 봄 이사철을 앞두고 중개사무소 매매가 늘어난 것은 이례적인 일이다.

최근 부동산 매매시장은 기준금리 인상과 대출 규제, 세금 부담에 더해 부동산 관련 정책 변화가 예고되는 대선을 앞두고 시장이 관망세로 돌아섰다.

이어 지난해 10월부터는 ‘반값 복비’를 골자로 하는 새 공인중개사법 시행규칙이 시행됐다. 여기에 ‘반의 반값 수수료’를 내세우며 시장에 뛰어든 프롭테크와의 갈등으로 중개업계는 사면초가에 빠졌다.

서울 강남권 첫 재건축 초과이익 환수제 대상이 될 ‘반포현대아파트(반포 센트레빌 아스테리움)’의 재건축 부담금 부과 예정을 앞두고, 재초환을 둘러싼 시장의 관심이 커지고 있다.

재건축 초과이익 환수제는 소규모재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하기 위해 마련됐다. 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

당초 제도가 마련된 취지는 재건축을 통해 발생하는 과도한 부동산 불로소득을 차단함으로써 주택가격과 시장을 안정시키기 위함이었다. 그러나 재초환 시행이 오히려 서울 내 신축단지 공급을 막고 있다는 지적이 있어 제도는 연일 부동산시장의 뜨거운 논쟁거리로 거론되고 있다.

재초환 제도가 처음 논의된 것은 지난 2005년 노무현정부 시절이었다. 진통과정을 거쳐 2006년 법제화된 이 제도는 2008년 재건축 아파트에 최초 적용됐다. 그러던 중 이명박~박근혜정부에 들어선 2012년 재초환 시행을 일시중단하는 법률 개정안이 통과되면서 2013년부터 2017년까지 관련 제도 운영이 중단됐다.

이후 2017년 문재인정부가 들어서며 8.2부동산대책에서 재초환의 일몰기한이 종료됐고, 2018년에 재초환법이 부활했다. 그러자 재건축단지들은 해당 법에 반발하며 헌법재판소에 헌법소원을 제기했지만 헌법재판소는 이를 합헌으로 보고 각하 처분했다.

재초환 제도가 시행되는 근본적인 이유는 부동산투기로 인한 이득 차단이다. 재건축의 경우 1대1 재건축이 아닌 경우 초과이익이 발생하게 되는 경우가 대부분이다. 일부 투기세력들은 이를 노리고 각종 불법을 자행하는 등 부동산시장 교란의 원인 중 하나로 지목돼왔다.

재초환제 시행의 또 하나의 이유는 사회비용 충당이다. 재건축으로 인해 세대수가 늘어나면 그만큼 인구가 늘고, 공과금이나 쓰레기처리 비용 등 추가적인 사회비용이 발생하게 된다. 이러한 비용을 충당하기 위해 지자체가 초과이익을 가져간다는 논리다.

재초환 제도에 대해 꾸준하게 지적되는 부분은 재산권 침해다. 재건축으로 인해 얻어지는 이익이 부당하게 얻어진 것도 아닌데 초과이익을 ‘환수’한다는 것 자체가 재산권을 침탈한다는 주장이다.

사정이 이렇다보니 재초환을 이유로 들어 아예 1대1 재건축으로 눈을 돌려 초과이익 발생을 억제하는 단지들도 나타나고 있다. 또한 분양가상한제와 겹쳐 조합원들의 이익이 줄어들면 재초환으로 내야 하는 부담금이 더 큰 부담으로 다가갈 수 있다.

마지막으로 재건축 초과이익 환수제 시행이 중단됐던 2013년~2017년에 재건축 단지들이 빠르게 사업을 진행했다는 점도 재초환 제도의 허점으로 지적된다.

새해를 연지 한 달이 넘은 가운데 도시정비 수주 ‘1조클럽’ 가입 건설사가 나왔다.

다만 글로벌 통화긴축 움직임과 금리인상 등 정부의 시중유동성 회수 움직임이 겹치며, 올해 주택시장이 최근 2년만큼 활성화되기는 어려울 것이라는 우려도 나오고 있다.

15일 기준 국내 건설사 중 도시정비 수주실적 ‘1조 클럽’에 일찌감치 이름을 올린 곳은 GS건설이다.

지난 12일 GS건설은 사업비 6291억원에 달하는 서울 불광5구역, 사업비 2660억원 규모의 부산 구서5구역 재건축 사업을 연달아 따내는 쾌거를 거뒀다. 이보다 앞서 지난달에는 공사비 6224억원 규모의 한강맨션 재건축사업을 수주하며, 이미 1조5000억원 규모의 수주고가 쌓였다.

‘디펜딩 챔피언’ 현대건설도 지난달 말 도시정비 사업 기지개를 켰다. 현대건설은 지난달 대구 봉덕1동 우리주택 재개발사업을 수주했다. 사업비는 약 3024억원 규모다. 현대건설은 상반기 중 시공사 선정 예정인 1조원 규모의 과천주공8‧9단지 재건축사업과 대전 최대 재개발사업인 장대B구역, 광주 최대 재개발사업인 광천동 재개발사업 수주에 참여하고 있다.

지난해 도시정비 시장에서는 큰 존재감을 발휘하지 못했던 삼성물산 건설부문 역시 연초부터 굵직한 수주에 성공했다. 지난 12일 삼성물산은 공사비 3696억원 규모의 서울 서초구 방배6구역 재건축 사업을 품에 안았다. 삼성물산은 지난해 임원인사에서 김상국 주택영업팀장을 부사장으로 승진시키는 등 국내 사업에서도 반등을 준비하고 있다.

롯데건설은 서울에서 재건축·리모델링 등 다양한 영역의 수주행진을 이어가고 있다. 지난달 성수1구역 재건축사업을 수주한 것에 이어, 청담신동아 리모델링사업까지 수주하며 부지런한 행보를 보이고 있다.

이 밖에 SK에코플랜트와 금호건설·반도건설 등도 1~2월새 크고 작은 재건축·가로주택정비사업 등을 수주하며 연초 도시정비 시장을 뜨겁게 달궜다.

그러나 최근 2년 사이에는 시중유동성이 강하고 금리가 낮아 미분양이 역대 최저를 기록할 정도로 주택시장이 활황이었지만, 올해는 가계대출 및 다주택자 세제 강화 등으로 관망세가 짙어지며 분위기가 변한 상태다.

건설사들의 주요 자금마련 재원 중 하나는 프로젝트 파이낸싱(PF)대출이다. PF대출이란 돈을 빌려줄 때 자금조달 기초를 프로젝트 추진 사업주의 신용이나 물적담보가 아닌 ‘프로젝트 자체’에 두는 금융기법을 말한다. 이렇게 대출한 금액은 이후 분양수익 등으로 상환된다.

당장 금리가 오르면 대출에 따른 금융비용 부담이 오를 수밖에 없고, 정부의 가계대출 총량 규제로 분양이 어려워지면 분양수익 시현에도 애로사항이 생길 수 있다.

한국은행은 올해 첫 금통위에서 기준금리를 1.25%로 인상한 바 있다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com