지방 집값은 공급폭탄에 떨어졌지만...‘인구 밀집’ 수도권 안정화는 요원

[한국금융신문 장호성 기자] 대대적인 신규 공급 러시가 이어진 세종과 대구 등 일부 지방의 집값이 하락세에 접어들었다. 부동산안정을 위해 ‘공급에 장사 없다’는 전문가들의 예측이 맞아떨어진 모습이다.

그러나 이 같은 ‘공급폭탄’ 정책을 좀처럼 쓰기 힘든 서울·수도권의 집값 안정화는 당분간 요원할 것이라는 전망이 우세하다. 수도권을 중심으로 한 인구유입 속도는 물론, 1인가구 비중도 갈수록 빨라지며 공급이 수요를 쫓아가지 못하고 있기 때문이다.

◇ 공급폭탄 떨어진 대구·세종, 급등피로감까지 겹치며 숨고르기 국면 본격 진입

한국부동산원 통계에 따르면 11월 3주 기준 대구의 아파트값이 –0.02%의 하락세로 2020년 5월 1주 이후 80주 만에 하락 전환했다.

대구의 이 같은 하락세의 배경에는 ‘공급폭탄’ 수준의 주택 공급이 있다. 부동산114에 따르면 대구의 아파트 분양 물량은 2018년 2만4667가구에서 2019년 2만9103가구, 지난해 3만1241가구로 늘어났다. 올해에도 역대 최대 규모인 3만4484가구가 분양 예정이다.

앞서 대구 분양 시장은 지난 2005~2007년 3년간 주택이 과잉공급되자 2008년엔 미분양이 2만1379가구를 기록한 바 있다. 미분양은 2011년 12월 8672가구로 꺾인 후 안정 단계로 접어들었다.

작년 한 해 역대 최고 수준인 44%의 급상승세를 나타냈던 세종의 집값은 올해 뚜렷한 하락세를 보이고 있다. 급등 피로감으로 인한 기저효과와 더불어, 청약대기 수요 반영 등으로 하락세가 이어지고 있는 것으로 분석됐다. 11월 3주 기준 세종의 매매가격 지수는 99.1로 전국 최저 수준을 기록하고 있다.

특히 세종에서 대규모 입주(9168가구 규모)가 일어나면서, 세종의 집값은 당분간 반등이 쉽지 않을 전망이다. 부동산 한 전문가는 “지난해에만 40%가 넘게 오른 시점에서 이미 상승 요인은 모두 반영됐다고 볼 수 있고, 이제는 중간지점 정도에서 안정세를 찾는 상황”이라고 진단하는 한편, “공무원들이 많은 도시 특성상 폭락까지 일어날 가능성은 크지 않고, 현재의 상황이 향후 1~2년은 이어질 것으로 본다”는 생각을 밝혔다.

◇ 대규모 공급 여의치 않은 수도권, 인구 집중·가구 분화까지 겹치며 안정 쉽지 않아

이처럼 대규모 공급이 부동산 안정에 기여하는 가장 확실한 방법이라는 것이 지방 사례로 나타났지만, 서울은 이 같은 전략이 먹히기 어렵다는 분석이 지배적이다.

지난해 우리나라 주민등록인구가 2만 여명 줄어 사상 처음으로 감소했지만, 1인 가구 수의 급증으로 인해 세대수는 사상 최다를 기록하는 기현상이 나타났다.

서울과 경기, 인천 등 수도권 인구는 모두 2603만8307명으로 전체 인구의 50.2%를 차지했다. 전년도(2592만5799명, 50.002%)보다 수도권 인구수와 비중 모두 늘어 수도권 집중 현상이 심해진 것으로 분석됐다.

행정안전부에 따르면 9월말 기준 1인가구 비중은 사상 처음으로 40%를 넘어선 상태다. 당정 역시 ‘1인가구 증가 속도가 예상보다 빨랐다’며 관련 대책을 조기에 마련하지 못한 점을 아쉬운 대목으로 꼽은 바 있다. 문재인 대통령 역시 올해 신년 기자회견에서 “작년 한 해 인구가 감소했는데도 무려 61만가구가 늘어났다”고 발언했다.

그러나 이렇게 늘어난 세대수를 수용할 신규 주택공급은 지지부진한 모습이다. 지난해 8.4 주택공급대책, 올해 3080+ 대도시권 주택공급방안 등 굵직한 공급대책이 우후죽순으로 발표됐지만 아직까지 가시적인 성과가 나오지는 못한 상태다.

3기신도시 사전청약은 그 실효성을 두고 여전히 설왕설래가 진행 중이고, 공공주도 재개발은 일부 사업지들의 반발과 LH 등 내부비리 여파로 좀처럼 동력을 얻지 못하고 있다.

최근 열린 한국개발연구원(KDI)의 웹 부동산포럼에서 윤지해 부동산114 수석연구원은 “최근 주택 가격 상승 주택 공급 물량의 부족이 주요 원인 가운데 하나”라며 “기존 주택 공급 물량 감소는 1주택자의 매도 어려움, 2주택자의 취득세 중과 이슈, 다주택자의 증여 전환 등에 기인한다”고 진단했다.

이어 그는 “신규 공급 물량은 3기 신도시 사전 청약 및 정부의 신규 택지 지정 등으로 2~3년 후 본격적으로 확대될 전망”이라며 “이후에야 고평가된 주택 가격이 조정될 것”이라는 전망을 내놓았다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com