[가계부채 대책] 대출 2억 넘으면 중도금·잔금 대출 못받나?…Q&A로 본 DSR 규제

[한국금융신문 한아란 기자]

정부가 26일 가계부채 관리 강화방안을 발표했다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 일정을 앞당기는 등 상환 능력에 기반한 대출 취급 관행을 조기에 정착하는 내용이 골자다. 이에 따라 내년 1월부터 총대출액이 2억원을 넘어서는 차주는 DSR 규제를 적용받는다. 카드론도 DSR 산정 시 포함되고 2금융권의 차주 단위 DSR 기준은 기존 60%에서 50%로 강화된다. 금융위원회의 질의응답을 바탕으로 DSR 규제 관련 궁금증을 문답 형식으로 정리했다.

-차주 단위 DSR 적용 여부를 판단하기 위한 총대출액의 기준과 적용 시점은

“2022년 1월부터 차주 단위 DSR 적용 차주 여부를 결정하는 총대출액은 금융권의 모든 가계대출의 합(신청분 포함)이다. 한도대출(마이너스 통장)은 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준이며 신규대출로 기존대출의 상환이 예정된 경우에는 상환예정금액만큼은 총대출액 계산 시 제외된다. 차주의 기존대출과 신규대출 신청분을 합산해 총대출액이 2억원을 초과하면 차주 단위 DSR 적용대상이 된다. 2022년 7월부터는 총대출액이 1억원을 초과할 때에도 개인별 DSR이 적용된다.”

-기존에 총대출이 2억원을 초과하는 경우 DSR 규제비율을 넘어서는 대출은 상환해야 하는가

“정부는 대출 관련 규제 신설 시 이를 소급해서 적용하지 않는다는 원칙을 유지하고 있다. 즉, 신규로 대출을 신청하는 경우부터 새로운 규제방식이 적용되는 것이며 기존의 대출에 소급 적용해 대출을 회수하는 등의 경우는 없다.”

-총대출이 2억원을 초과한 상황에서 전세대출이나 중도금대출을 신규로 신청할 경우 차주 단위 DSR이 적용되나

“내년부터는 원칙적으로 해당 차주가 보유한 모든 가계대출의 합이 2억원을 초과하면 차주 단위 DSR 적용대상 차주로 분류된다. 향후 추가대출 신청 시 DSR이 이미 40%을 초과했거나 추가대출로 DSR이 40%을 초과하게 되면 대출이 불가능하다. 다만 금융당국은 실수요자 보호를 위해 차주 단위 중도금대출, 재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출 등은 DSR 계산 시 예외적으로 제외하기로 했다. 이외에도 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외), 서민금융상품, 300만원 이하 소액 신용대출, 주택연금(역모기지론), 보험계약대출, 예적금담보대출, 할부 리스 현금서비스 등이 예외로 적용된다. 따라서 현재 총대출액이 2억원을 넘어도 전세대출과 중도금대출은 정상적으로 받을 수 있다.”

-차주 단위 DSR 2단계 시행 전 분양받은 사람도 잔금대출을 받을 때 총대출액이 2억원을 초과하면 차주 단위 DSR 적용 대상인가

“차주 단위 DSR 2단계 시행일(2022년 1월) 이후 신규 취급된 대출은 총대출액이 2억원을 초과하는 경우 원칙적으로 DSR 적용대상이 된다. 하지만 잔금대출은 DSR 시행일 전에 입주자 모집공고가 있었다면 공고일 당시 규정을 적용한다. 따라서 DSR 2단계 시행 전 입주자모집공고일 기준으로 분양받은 사람들이 잔금대출을 받는 경우 총대출액이 2억원을 초과하더라도 차주 단위 DSR 적용대상이 아니다. 다만 입주자 모집공고일 기준으로 차주 단위 DSR 1단계에 해당되면 DSR 40%가 적용된다. 지난 7월부터 규제지역(투기·과열지구 및 조정대상지역 등)에서 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출을 받거나 1억원을 초과하는 신용대출을 받을 경우 차주 단위 DSR 40%가 적용되고 있다.”

-차주 단위 DSR 2단계 시행(2022년 1월) 이전 2억원 초과 신용대출을 보유하고 있었던 차주가 제도 시행일 이후 해당 신용대출의 만기를 연장하는 경우 차주 단위 DSR 적용 대상인가

“내년 1월 이후 차주 단위 DSR 규제 적용대상은 ▲제도 시행 이후 신규로 대출을 받아 총대출액이 2억원을 초과하게 되는 차주가 받는 가계대출 ▲제도 시행 이전 이미 총대출액이 2억원을 초과한 차주가 시행일 이후 신규로 받는 가계대출 ▲제도 시행 이전부터 차주 단위 DSR을 적용받던 가계차주가 이후 신규로 받는 가계대출이다. 여기서 신규대출이란 기존대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등을 포함해 신규로 취급하는 대출을 말한다. 기존대출을 기한 연장하거나 금리 또는 만기 조건만 변경하는 대환‧재약정의 경우 등은 신규대출이 아니다. 따라서 제도 시행 이후 기존대출을 만기연장하는 경우에는 총액이 2억원을 넘더라도 차주 단위 DSR을 적용하지 않는다. 즉 기존대출의 기한연장 및 대환‧재약정시 DSR을 이유로 해당대출 한도를 감액하지 않는다.”

-내년 1월 이후 총대출액이 2억원을 넘어 차주 단위 DSR 적용 대상인 차주가 추후 대출금 일부 상환으로 총대출액이 2억원 이하가 된 경우 규제 적용은 어떻게 되나

“차주 단위 DSR 적용대상이었으나 대출을 일부 상환해 기준 금액 이하가 될 경우 차주 단위 DSR 적용대상에서 제외된다. 따라서 대출을 일부 상환해 총대출액이 2억원 이하가 된다면 신규대출 신청 시 차주 단위 DSR 적용대상에서 제외된다”

-카드론을 차주 단위 DSR에 포함하면 대출 가능 금액은 얼마나 줄어드는가

“차주의 소득수준, 기존대출 상환 원리금 등 세부조건에 따라 DSR 수치가 달라지기 때문에 사전에 대출 가능 금액을 일률적으로 산정하기 어렵다. 카드론에 대한 차주 단위 DSR 적용 시 산정 만기는 실제 대출계약서상의 '약정 만기'를 기준으로 정책적 요소를 고려해 결정할 계획이다. 예를 들어 연 소득이 4000만원이고 기존에 주택담보대출 1억8000만원(연리 2.5%, 30년만기, 원금균등상환, 비규제지역 소재), 신용대출 2500만원(연리 3.0%, 만기일시상환)이 있는 차주가 카드론 800만원(연리 13%, 만기 2년, 원금 균등 상환)을 신청하는 경우 DSR 50% 이내인 636만원까지 빌릴 수 있다.”

-차주 단위 DSR에 서민들이 많이 이용하는 카드론을 포함시키는 이유는

“작년 하반기 이후 은행권 대출 관리 강화, 생계자금 수요 확대 등으로 카드론 증가율이 빠르게 상승했다. 특히 다중채무자의 카드론이 24조8000억원 수준으로 2019년 말 대비 15.2% 상승하는 등 관리 강화 필요성이 제기됐다. 이러한 증가속도 등을 고려할 때 카드론이 취약차주의 부실을 대규모화해 심화시키는 뇌관이 될 우려가 있다.”

-최근 강화된 전세대출 심사규정이 내년에도 유지되는가

“원칙적으로 해당 심사기준들은 전세대출을 총량규제에서 제외하는 올해 말까지 적용된다. 단만 내년도 전세대출 취급상황 등을 봐가며 심사강화 등은 언제든지 재개될 수 있을 것으로 전망된다.”

한아란 기자 aran@fntimes.com