공급 늘린다며 대출은 막고…엇박자 주택정책 도마 위 [한눈에 보는 2026 국감 - 건설부동산]

[한국금융신문 조범형 기자] 국회 국토교통위원회가 지난달 30일 국정감사 일반증인 명단을 확정하면서 건설·부동산 정책에 대한 검증도 본격화하고 있다.

GTX-A 삼성역 철근 누락과 신안산선 공사현장 사망사고 등 건설현장 안전·품질 문제가 국감 테이블에 오르는 가운데 주택 분야에서는 공급 확대와 대출 규제가 맞물리면서 발생하는 실수요자의 자금조달 문제가 주요 쟁점으로 떠오를 전망이다.

정부는 2030년까지 수도권에서 135만가구를 신규 착공한다는 목표를 내걸고 공급 확대에 속도를 내고 있다.

반면 금융당국은 가계부채 관리를 위해 수도권·규제지역의 주택담보대출 한도를 주택가격에 따라 최대 6억·4억·2억원으로 제한하고 있다. 공급을 늘리면서 주택 구입에 필요한 자금줄은 관리하는 만큼 자기자본이 부족한 무주택자와 실수요자의 자금조달 부담을 어떻게 보완할지가 국감의 주요 질문으로 꼽힌다.

국회입법조사처도 '2026 국정감사 이슈 분석'에서 '주택공급을 확대하면서 대출은 막으면 집을 어떻게 사나'를 국토위 주요 현안으로 제시했다.

공급 물량 자체뿐 아니라 실수요자가 실제 분양·매매 과정에서 필요한 자금을 마련할 수 있는지까지 정책 효과를 함께 살펴봐야 한다는 취지다.

135만가구 착공한다는데…주담대는 6억·4억·2억원

주택 공급 확대는 현 정부 부동산 정책의 핵심 축이다.

정부는 2030년까지 수도권에서 연평균 27만가구, 총 135만가구를 신규 착공한다는 목표를 세웠다. 공공택지 공급 속도를 높이고 도심 유휴부지를 활용하는 한편 재개발·재건축 등 정비사업 절차를 단축해 공급 시점을 앞당긴다는 계획이다.

최근 취임한 홍지선 국토교통부 장관도 첫 현장 행보로 3기 신도시 부천대장지구를 찾아 주택공급의 실행력을 강조했다. 공급계획 발표를 넘어 실제 착공과 입주까지 이어지는 속도를 높이겠다는 취지다. 금융당국은 가계부채 관리를 이어가고 있다. 현재 수도권·규제지역에서 주택구입 목적으로 받을 수 있는 주택담보대출은 주택가격 15억원 이하 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한된다. 규제지역에서는 LTV 40%가 적용되고 은행권 DSR도 40%로 관리된다.

주택가격별 한도가 실제 대출 가능액을 보장하는 것은 아니다. 차주의 소득과 기존 부채 등에 따라 대출액이 더 줄어들 수 있어 자기자본이 부족한 무주택자나 청년층은 자금 마련에 어려움을 겪을 수 있다. 같은 주택가격이라도 차주의 소득과 부채 수준에 따라 실제 조달할 수 있는 금액이 달라지는 구조다.

공급 확대는 중장기적인 주택시장 안정, 대출 규제는 집값과 가계부채 관리라는 각각의 정책 목표를 갖고 있다. 국감에서는 이 두 정책이 실제 주택 구입 단계에서 어떤 영향을 주는지, 공급 확대의 효과가 실수요자에게까지 이어질 수 있는지가 검증 대상이 될 전망이다.

중도금 넘겼는데 잔금은 어떻게…입주 단계 '자금 절벽'

신규 분양시장은 계약부터 입주까지 수년의 시차가 발생해 금융규제 변화에 영향을 받을 가능성이 크다. 수분양자가 계약 당시 세웠던 자금조달 계획과 실제 입주 시점에 적용되는 대출 기준이 달라질 수 있다는 점에서 기존 주택 매매와 차이가 있다.

분양대금은 일반적으로 계약금과 중도금, 잔금으로 나눠 납부한다. 중도금대출에는 주택가격별 6억·4억·2억원 한도가 직접 적용되지 않지만 잔금대출로 전환할 때는 적용 시점과 사업장별 경과규정 등에 따라 대출 가능액이 달라질 수 있다. 분양 당시 예상한 자금조달 규모와 입주 시점의 대출 가능액에 차이가 생기면 부족한 잔금은 자기자금으로 충당해야 한다.

국회입법조사처는 이 과정에서 자금조달 능력이 부족한 무주택자와 실수요자가 대출 문턱에 막힐 가능성을 국감에서 점검할 필요가 있다고 봤다.

특히 대출 규제 강화 이후 신규 분양 사업장의 당첨자 계약 포기 비율과 사유별 분석 자료 등을 확인할 필요가 있다고 제시했다.

현재 필요한 것은 대출 규제가 실제 분양 현장에서 어떤 영향을 미쳤는지 보여주는 구체적인 자료다. 사업장별 계약 포기 비율과 포기 사유, 잔금대출 미실행 규모 등을 확인해야 자금조달 문제의 정도와 원인을 판단할 수 있다. 계약 포기가 실제 대출 규제에서 비롯됐는지, 분양가나 개인적인 자금 사정 등 다른 요인이 작용했는지도 구분할 필요가 있다.

현금 동원력에 따른 주택시장 접근성 차이도 살펴볼 부분이다. 같은 가격의 주택이라도 자기자본이 충분한 수요자는 대출 규제의 영향을 상대적으로 덜 받지만 대출 의존도가 높은 무주택자와 청년층은 소득이나 기존 부채에 따라 자금조달 제약이 커질 수 있다.

가계부채와 투기 수요를 관리하면서 실수요자의 내 집 마련까지 과도하게 제약하지 않는 기준을 어떻게 마련할지도 국감에서 따져볼 대목이다.

국토부는 공급·금융당국은 대출…부처 간 조율 따진다

정부도 가계부채 관리와 함께 실수요자 보호장치를 운영하고 있다.

금융당국은 청년과 무주택자 등에 대한 금융지원을 병행하고 이주비와 중도금·잔금대출 등 주택공급 과정에서 필요한 자금이 원활하게 공급되도록 금융권에 주문하고 있다. 국감에서는 이러한 보완책이 실제 현장에서 제대로 작동하고 있는지도 검증 대상이 될 전망이다.

주택 공급은 국토부, 가계대출 관리는 금융위원회 등 금융당국이 각각 담당한다. 이번 국감에서는 공급 확대와 대출 규제가 동시에 추진되는 과정에서 부처 간 사전 협의가 충분했는지, 실수요자의 자금조달 부담이 정책에 제대로 반영됐는지가 주요 점검 대상이다.

특히 공급정책은 계획 발표부터 실제 착공·입주까지 상당한 시간이 걸리는 반면 금융규제는 시장 상황에 따라 그 사이 변경될 수 있다. 공급계획을 세울 때 예상한 금융 여건과 실제 입주 시점의 규제 사이에 차이가 발생할 수 있는 만큼 국토부와 금융당국이 정책 변화가 수분양자에게 미칠 영향을 어떻게 공유하고 조정하는지도 확인할 필요가 있다.

실거주 목적 무주택자 등에 대한 DSR 적용 방식과 정책모기지 확대 등 맞춤형 금융지원 방안도 논의 대상이다. 다만 대출 규제를 폭넓게 완화할 경우 가계부채 증가나 주택가격에 영향을 미칠 수 있는 만큼 실수요자 지원의 대상과 범위를 어디까지 설정할지가 쟁점이 될 전망이다.

주택정책 외에는 건설현장 안전과 부실시공 문제가 주요 현안으로 다뤄진다. 국토위는 30일 임낙호 현대건설 본부장과 심철진 대우건설 토목사업본부장 등을 일반증인으로 채택했다. GTX-A 삼성역 철근 누락과 가덕도신공항 사업 등이 질의 대상이며, 신안산선 사고와 관련해 증인 신청이 이뤄진 박종진 포스코이앤씨 건축사업본부장의 채택은 보류됐다. 여야는 추가 협의를 거쳐 채택 여부를 결정할 예정이다. 정비사업 이주대책과 LH 개혁, 노후 장기공공임대주택, 전세사기 등도 국감에서 다뤄질 전망이다.

이번 국감에서는 공급 목표 자체보다 공급 이후 실수요자가 실제 주택을 구입할 수 있는 금융 여건까지 정책 설계에 반영됐는지가 검증 대상이 될 전망이다. 국토부와 금융당국이 실수요자의 자금조달 공백을 얼마나 파악하고 있는지, 기존 보호장치로 부족하다면 어느 범위까지 보완할지가 주택 분야의 핵심 쟁점이다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com