정승회 코람코 대표, 리츠 넘어 개발·데이터센터로 확대 경영…‘종합 투자 플랫폼’ 승부

[한국금융신문 주현태 기자] 코람코자산신탁이 투자와 개발, 신탁을 아우르는 종합 부동산금융회사로 체질을 바꾸고 있어 눈길을 모으고 있다. 이 같은 변화는 정승회 코람코자산신탁 대표이사가 투자 전문성을 앞세워 리츠 중심의 사업 기반을 넓히는 동시에 대형 개발과 기업 부동산 유동화, 데이터센터 등으로 투자 영역을 확장하면서 시작됐다.

정 대표는 삼성생명과 삼성자산운용 등에서 투자 업무를 담당한 뒤 2015년 코람코에 합류했다. 이후 리츠사업본부장과 리츠부문장 등을 거치며 코람코의 리츠 경쟁력 강화에 힘을 보탠 이물이다.

최근 코람코가 보여주는 성장세는 정 대표의 투자 경험과도 맞닿아 있다. 코람코는 ▲리츠 ▲부동산펀드 ▲부동산신탁을 통해 약 62조원의 부동산자산을 운용·관리하는 회사로 성장했다. 특히 코람코자산신탁은 올해 상반기 국내 리츠시장 민관 통합 기준 자산관리회사(AMC) 시장점유율 1위에 올랐다.

7월 말 기준 총 48개 리츠, 16조3574억원 자산을 운용해 국내 리츠 시장점유율 12.8%로 민관 통합 1위를 기록했다. 그간 선두를 지켜온 한국토지주택공사(LH)는 31개 리츠, 16조1836억원(점유율 12.7%)으로 근소한 차이로 2위에 머물렀다. 특히 민관을 합친 전체 시장에서도 민간 AMC가 1위에 오른 것은 약 10년 만이다.

정 대표가 이끄는 코람코의 변화는 단순히 운용자산을 늘리는 데 그치지 않는다. 지난해부터 오피스와 물류센터·데이터센터·호텔·레지덴셜 등 자산별 전문성을 강화하고 펀딩·투자·자산관리 기능까지 세분화하는 ‘섹터 전문화’ 전략을 추진하고 있다.

과거 개별 딜메이커의 역량에 의존했던 투자 방식에서 벗어나 조직과 시스템을 기반으로 반복적인 투자성과를 만들어내겠다는 구상이다. 자산을 발굴하는 단계부터 투자판단과 금융구조 설계, 개발, 자산관리와 회수까지 각 분야의 전문성을 연결해 투자 경쟁력을 높이는 방식이다.

기관자금 1조원 확보…‘돈을 끌어오는 힘’도 입증

정 대표 체제에서 코람코가 특히 공을 들이는 분야는 기관투자자 자금 확보다. 최근 공무원연금공단과 우정사업본부가 각각 조성하는 5000억원 규모 국내 부동산 블라인드펀드 위탁운용사로 잇따라 선정되면서 약 1조원의 투자 재원을 확보했다.

블라인드펀드는 투자 대상이 사전에 정해지지 않은 상태에서 운용사에 자금을 맡기는 방식이다. 단순히 좋은 자산을 매입하는 능력뿐 아니라 자산 발굴과 투자판단·금융구조 설계·위험관리 등 운용사의 종합적인 역량이 중요하다.

코람코가 기관자금을 확보했다는 것은 투자 기회를 찾는 능력뿐 아니라 기관투자자의 신뢰를 얻는 운용체계까지 인정받았다는 의미로 풀이된다. 최근 부동산신탁업계의 신용도 하락이 이어지는 가운데, 코람코자산신탁은 기업신용등급 ‘A’, 등급전망 ‘Stable’을 유지하기도 했다.

실제로 코람코는 NICE신용평가 기준으로 9년 연속 신탁업계 최고 수준의 신용도를 이어가고 있다. 올해 3월 말 자기자본은 5213억원, 부채비율은 27.9%로 2024년 말 41.7%, 지난해 말 31.0%에 이어 지속적으로 낮아졌다.

정 대표가 이끄는 코람코가 신탁사업에서 신규 책임준공형 토지신탁 수주를 제한하고 도시정비사업과 담보신탁·관리형 토지신탁 등을 중심으로 선별 수주에 나선 것도 같은 맥락이다. 외형 확대보다 수익성과 재무안정성을 우선하는 전략이다.

정승회 대표는 “최근 신탁업계의 신용도 변화는 외형 성장보다 위험관리와 예측 가능한 투자성과 제공이 더 중요한 기준이 되고 있음을 보여준다”며 “코람코는 리츠 중심의 안정적인 수익 기반을 강화하면서 신탁사업은 선별 수주를 통해 위험자산 노출을 관리하고 있다”고 설명하기도 했다.

‘사는 투자’ 넘어 ‘만드는 투자’…1조원 강남 개발로 확장

코람코의 투자 방식은 매입에서 개발로도 빠르게 확장되고 있다. 대표적인 사례가 강남역 인근 ‘케이스퀘어 강남2’다. 코람코는 토지를 직접 확보해 오피스를 개발하고 준공 이후 자산관리까지 수행한 뒤 올해 해당 자산을 3550억원에 매각했다.

총 투자비 약 2200억원과 비교하면 약 1350억원의 매각차익을 거둔 셈이다. 단일 자산 기준 내부수익률(IRR)은 20%를 웃돌았다. 투자와 개발·운용·회수까지 전 과정에서 성과를 만들어낸 대표적인 사례로 꼽힌다.

이 같은 개발 경험은 강남역 초대형 오피스 개발사업으로 이어지고 있다. 코람코는 서초구 서초동 일대에서 총사업비 약 1조원, 연면적 약 2만평 규모의 ‘강남역 L프로젝트’를 추진하고 있다.

지하 6층~지상 23층 규모의 업무·상업 복합시설로 오는 2031년 준공이 목표다. 기준층 전용면적을 약 500평으로 설계해 대기업과 외국계 기업 등 대형 우량 임차인 수요를 겨냥했다.

코람코가 기존 오피스 자산을 사들이는 데 그치지 않고 개발 초기부터 사업에 참여하는 이유는 명확하다. 개발단계에서 설계와 금융구조, 임대전략을 직접 결정할 경우 완공 이후 자산가치를 높일 수 있는 여지가 커지기 때문이다.

정 대표가 삼성생명과 삼성자산운용에서 쌓은 투자 경험에 코람코의 개발·운용 역량을 결합하면서 ‘투자→개발→운용→회수’로 이어지는 밸류체인이 구축되고 있는 셈이다.

현대차 5800억원 유동화…기업금융으로 투자영역 넓혀

기업이 보유한 부동산을 금융자산으로 전환하는 구조화 투자에서도 코람코의 역량이 드러난다. 코람코는 현대자동차가 보유한 전국 11개 사업거점을 약 5800억원 규모 리츠로 유동화했다.

판매사옥 7곳과 하이테크센터 2곳, 현대모터스튜디오와 인증중고차센터 등이 편입됐다. 현대차는 해당 자산을 리츠에 매각한 뒤 장기 책임임차해 기존 영업망과 사업 기능을 유지한다.

코람코라이프인프라리츠가 약 50%를 투자해 최대주주로 참여했고 현대자동차와 한국투자증권도 각각 약 30%, 20%를 투자했다. 이는 부동산을 금융상품으로 구조화하는 능력과 리츠 운용 역량을 동시에 보여준 사례로 평가된다.

현대차는 단순히 부동산을 매각하는 데 그치지 않고 리츠에 재투자했다는 점과 더불어, 투자기업은 자산 유동화를 통해 미래사업 투자재원을 확보하고, 코람코는 안정적인 임대수익과 향후 자산가치 상승 가능성을 확보하는 구도가 완성됐기 때문이다.

데이터센터 10조·호텔 5조…다음 승부처는 ‘섹터 전문화’

정 대표 체제인 코람코가 새로운 성장동력으로 가장 적극적으로 키우는 분야는 데이터센터다. 지난해 데이터센터를 핵심 성장섹터로 선정한 이후 서울 가산과 안산 시화·부산 장림·의정부 리듬시티 등으로 개발사업을 확대하고 있다.

특히 안산 시화국가산업단지에서는 글로벌 데이터센터 운영사 DCI와 함께 40MW급 AI 데이터센터를 개발하고 있다. 서버랙 2280대를 수용하는 규모로 오는 2028년 본격 가동이 목표다.

코람코는 데이터센터 분야에 오는 2032년까지 약 10조원을 투자하고 수전용량 기준 1.4GW 규모의 사업 기반을 확보한다는 목표를 세웠다. 단순히 완공된 데이터센터를 사들이는 방식에서 벗어나 부지 확보와 전력·개발·금융구조·운영까지 전 주기에 직접 참여하겠다는 전략이다.

호텔과 레지덴셜도 새로운 성장축으로 육성한다. 코람코는 향후 5년 내 호텔과 렌탈하우징, 서비스드 레지던스, 시니어하우징 등 관련 AUM을 5조원까지 확대한다는 계획이다.

최근 서울 을지로 U5호텔을 인수한 뒤 객실 수를 297실에서 336실로 늘리고 ‘머큐어 앰배서더 동대문’으로 리브랜딩한 것이 대표적이다. 단순한 부동산 투자에서 벗어나 브랜드와 운영 역량을 결합해 자산가치를 높이는 방식으로 사업 확대에 나선 것으로 풀이된다.

정승회 투자·이충성 신탁…두 축으로 커지는 코람코

코람코의 경쟁력은 정승회 대표 한 명의 투자 경험에만 있는 것은 아니다. 신탁방식 정비사업 1세대 전문가로 꼽히는 이충성 대표의 신탁사업 경험이 또 다른 축을 이루고 있다.

이충성 대표는 신탁방식 정비사업 현장에서 오랜 기간 경험을 쌓으며 5개 정비사업의 준공을 이끈 것으로 알려진 인물이다. 정비사업의 사업구조와 조합, 시공사 사이의 이해관계를 조율하는 현장 경험이 강점으로 꼽힌다.

정승회 대표가 리츠와 투자·개발 분야에서 전문성을 발휘한다면 이충성 대표는 신탁사업에서 현장 실행력을 뒷받침하는 역할을 맡는다. 투자와 개발에 강한 정 대표와 신탁사업에 정통한 이 대표가 각각의 전문성을 바탕으로 코람코의 사업 기반을 넓히는 구조다.

결국 코람코가 지향하는 방향은 단순히 운용자산 규모를 키우는 데 있지 않다. 리츠와 신탁을 기반으로 기관자금을 확보하고, 이를 오피스와 데이터센터·호텔·레지덴셜 등 유동화 등에 투자해 개발과 운용, 회수까지 연결하는 종합 부동산금융 플랫폼으로 성장하겠다는 전략을 펼치고 있는 셈이다.

정 대표는 “앞으로는 단순히 운용자산 규모를 키우는 데 그치지 않고 각 분야에서 반복 가능한 투자성과를 만들어내는 것이 중요하다”며 “국내에서 검증한 투자 전문성과 시스템을 바탕으로 해외 투자자에게도 신뢰받는 종합 부동산·대체투자 플랫폼으로 성장하겠다”고 강조했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com