태영건설만 문제? 부동산PF 잔치 뒤 3년 연속 부도건설사 증가 [부동산PF 도미노 위기]

[한국금융신문 장호성 기자] 지난해 시공능력평가 16위였던 중견 건설사 태영건설의 워크아웃 신청으로 건설업계 전반에 부동산PF 리스크에 대한 공포가 퍼지고 있다.

국토교통부 건설산업지식정보시스템 최근 3년 사이 부도처리된 건설사는 ▲2021년 12개 ▲2022년 14개 ▲2023년 21개로 3년째 증가세를 보이고 있다. 특히 종합건설사 부도처리 수는 2019년 이후 가장 많은 9개사로 나타났다.

지난 2020년~2021년 사이 코로나19 팬데믹으로 인한 경기침체를 막기 위해 막대한 돈이 시장에 풀렸고, 이로 인해 시중유동성이 풍부해지며 건설업계는 뜻밖의 호황을 맞았다.

부동산시장이 활성화되면서 각 건설사들은 앞을 다투며 국내 주택시장에 뛰어들었다. 2022년 기준 시공능력평가 상위 10개사가 모두 도시정비사업에서 1조원을 돌파했고, 중견사인 코오롱글로벌 등도 사상 최대 도정실적을 갈아치우는 등 주택사업 대호황이 펼쳐졌다.

분양 역시 활황이었다. 2020년 전국 민영아파트의 평균 청약경쟁률은 27.6대 1이었고, 2021년에도 19.4대 1로 두 자릿수대를 유지했다. 대구 등 기존에 이미 공급이 많았던 일부 지역을 제외한 대부분의 지역에서 청약 흥행이 벌어지며 시장을 달궜다. 집값 역시 '오늘이 제일 싸다'는 기조 아래 '로또 청약'이 전국을 휩쓸며 부동산 급등이 길게 이어졌다. 청약 흥행이 보장된 데다, 코로나 팬데믹 여파로 기준금리까지 0%대를 유지하다 보니 건설사들의 PF 대출 등 금융비용 조달 역시 수월한 시기였다.

그러나 금리가 급격하게 치솟으며 시중유동성이 회수되기 시작한 2022년에는 청약 경쟁률이 평균 7.5대 1까지 급락하며 시장 분위기가 180도 바뀌었다. 특히 지방에서는 0%대 청약경쟁률이 속출하며 양극화가 갈수록 심화됐다. 올해는 서울 대단지 분양 영향으로 12.3대 1로 소폭 회복했으나, 여전히 호황기와는 온도차가 극심한 상태다.

사정이 이렇다 보니, 태영건설과 비슷한 규모의 중견 건설사들을 중심으로 위기설이 끝없이 제기되고 있다. 특히 지방 중심으로 미분양 우려가 큰 사업장들이 많은 건설사들은 혹시나 태영건설의 다음 차례가 자신들이 될 수도 있다는 우려에 밤잠을 설치고 있다.

김승준 하나증권 연구원은 4일 보고서를 통해 “사업성이 나오기 어려워 분양가를 싸게 책정하지 못하는 현장들은 미분양을 피할 수 없다”며, “미분양은 곧 시공사에게 미청구공사 및 미수금이라는 유동성 문제로 이어지고, 시공사의 워크아웃이나 법정관리까지 이어질 수 있다”고 경고했다.

그는 이어 “최근 서울을 제외한 지역에서의 청약 결과가 부진하다는 것을 감안했을 때 서울 외 지역에서의 본 PF 전환 가능성을 다소 보수적으로 볼 필요가 있다”고 경고했다.

한편 정부는 PF 리스크로 인한 건설업계 및 증권·금융업계로의 불안 전이를 막기 위해 시장 집중관리를 천명한 상태다. 85조원 수준의 유동성 공급 프로그램을 시장상황에 맞춰 조속히 집행하고, 필요시 유동성 공급을 추가 확대한다. 아울러 준공기한 도과 시공사에 책임분담(채무 전액 인수 대신 후순위 채권 매입 등)을 전제로 대주단 협약을 통해 시공사의 채무인수 시점 연장을 권고하는 등의 방침이 테이블에 올랐다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com