매매·분양·경매까지 빨간불…꽉 잡아, 집값 더 내려간다? [주간 부동산 이슈-9월 3주]

[한국금융신문 장호성 기자]

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

매매·분양 이어 경매까지 이상신호, 곳곳에 켜지는 집값 추가하락 시그널

희망고문 가득한 3기신도시, 입주 시점 2년 이상 지연설에 국토부 해명

‘리츠 강자’ 코람코자산신탁, 상반기 부동산신탁업계 매출 1위 달성



◇ 매매·분양 이어 경매까지 이상신호, 곳곳에 켜지는 집값 추가하락 시그널

포스트 코로나 시대 세계적인 경제위기 우려와 이를 해소하기 위한 미 연준과 한국은행의 잇따른 금리인상 기조 등의 영향으로, 부동산시장은 지난 2년과는 180도 다른 냉기류를 보이고 있다.

매매와 분양시장이 모두 얼어붙는 동시에 경매시장에서도 이상신호가 거듭 나타나며 곳곳에서 집값 추가하락 시그널이 켜지고 있어 시장의 우려를 키우는 모습이다.

국토교통부에 따르면 올해 들어 7월까지 전국의 주택 매매량은 총 34만9760건으로 지난해 같은 기간(64만8260건)과 비교해 46.0% 감소했다.

또 7월말 기준 전국의 미분양 주택은 총 3만1284호로 전월보다 12.1%(3374호) 증가했다. 미분양 주택은 지난해 10∼11월 1만4천호 규모로 바닥을 찍은 뒤 올해 들어 매달 증가하는 추세다.

특히 수도권의 미분양 주택은 작년 말 1509호에서 지난달 4528호로 7개월 사이 3배나 불었다. 지방 역시 같은 기간 1만6201호에서 2만6755호로 1만호 넘게 뛰었다. 공사가 끝나고 나서도 분양되지 못해 '악성 미분양'으로 불리는 '준공 후 미분양' 역시 전국 7388호로 전월보다 3.6% 증가했다.

한국부동산원(원장 손태락)이 2022년 9월 2주(9.12일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.16% 하락, 전세가격은 0.14% 하락했다. 서울 아파트 매매가격 하락폭은 지난주 –0.15%에서 이번주 –0.16%로 더욱 확대됐다. 추가 금리인상 우려 등으로 매수심리가 크게 위축되고 있는 가운데, 추석 연휴로 매수 움직임이 줄어들고, 급매물 위주 간헐적 거래와 매물가격 하향조정 지속되며 하락폭이 더 늘었다.

서울 집값이 –0.16%의 하락폭을 기록한 것은 리먼 사태 이후 촉발된 세계 금융위기 여파가 있었던 2012년 말 이후 처음 있는 일이다.

특히 노원·도봉·성북 등 중저가 아파트 비중이 높은 지역의 하락세가 빨랐다. 이들 지역은 9월 2주까지 누적 –2.65%, -2.53%, -2.62%로 가장 가파른 하락세를 나타내고 있다. 서대문과 은평 역시 각각 –2.34%, -2.24%로 하락 폭이 가팔랐다.



싸늘한 부동산시장 여파는 경매시장에도 영향을 미치고 있다. 서울에서 경매에 나온 아파트 절반 이상이 주인을 찾지 못하는 데다 감정가가 호가보다 수억원 낮음에도 유찰되는 사례가 이어지고 있기 때문이다.

법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 13일 서울 중앙지방법원과 북부지방법원 등에서 △서울 강남구 개포동 대치 9층 △서울 관악구 봉천동 샘모리츠타운 11층 △서울 동작구 신대방동 파크스퀘어보라매현대 18층 △서울 동작구 흑석동 흑석한강센트레빌 4층 △서울 서초구 서초동 삼풍 1층 △서울 도봉구 방학동 벽산 3층 △서울 성북구 하월곡동 샹그레빌 9층 등 아파트 7곳의 경매가 진행됐다. 이중 서초동 삼풍(전용 79㎡), 방학동 벽산(전용 60㎡), 하월곡동 샹그레빌(전용 80㎡) 등 3곳이 단독 응찰한 사람에게 낙찰됐다. 감정가의 100%로 새주인을 찾은 삼풍을 제외한 나머지 2채는 최저 입찰가인 감정가 80% 수준으로 낙찰됐다.

9월 2주 기준 서울 아파트 매매수급지수도 80.2를 기록하며 19주 연속 하락했다. 매매수급지수가 기준선인 100보다 낮을수록 시장에 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다. 매매수급지수는 조사 시점의 상대 비교지만, 단순 수치로만 볼 때 이번주 지수는 2019년 6월 24일(78.7) 이후 약 3년 3개월 만에 가장 낮은 것이다.

이런 상황에서 미 FOMC는 추가적인 금리인상 ‘자이언트 스텝’ 가능성을 높게 점치고 있어, 부동산의 하강국면은 당분간 이어질 전망이다. 한국은행은 8일 발표한 '통화신용정책 보고서'에서 “주택가격에 영향을 미치는 다양한 상·하방 요인이 혼재돼 있으나 당분간 대출금리 상승, 정부의 대출규제 강화 등 비우호적 자금조달여건이 보다 우세하게 작용하면서 주택가격 하방 압력이 확대될 가능성이 높다”고 진단했다.



◇ 희망고문 가득한 3기신도시, 입주 시점 2년 이상 지연설에 국토부 해명

남양주왕숙·고양창릉·인천계양·하남교산 등 3기신도시의 입주가 당초 계획보다 1~2년 이상 지연될 것이라는 주장이 나온 가운데, 국토교통부는 ‘3기신도시 공급은 차질 없이 진행 중’이라며 해명에 나섰다.

국토교통위원회 소속 더불어민주당 홍기원 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 국토부는 지난 2020년 3기 신도시 최초입주 시기에 대해 남양주왕숙·하남교산·인천계양·고양창릉 지구 2025년, 부천대장 지구 2026년으로 예측했다.

그러나 올해 8월 기준 최초입주 예정일은 ▲인천 계양 2026년 상반기 ▲남양주왕숙2 2026년 하반기 ▲하남교산·남양주왕숙 2027년 상반기 ▲부천대장·고양창릉 2027년 하반기로 약 1~2년가량 뒤로 밀린 것으로 확인됐다. 토지보상이 지연되거나 문화재 발굴 등의 상황이 펼쳐지면 더 늦어질 가능성도 있다는 것이 업계의 설명이다.

그러자 국토부는 해명자료를 통해 “남양주왕숙 등 3기신도시 5곳과 광명시흥 등 2.4대책 발표 후보지 3곳이 차질 없이 추진되고 있다”고 밝혔다. 앞서 정부가 8.16대책을 통해 발표한 공공택지사업은 총 88만호로, 남양주왕숙1·남양주왕숙2·인천계양·하남교산·부천대장·고양창릉 등 5곳의 3기신도시와 광명시흥·의왕군포안산·화성진안 등 2.4대책 발표 후보지 세 곳을 포함하고 있다.

국토부는 “3기 신도시 사전청약은 제도 도입(’21.7월) 이후 현재까지 1.4만호를 실시하였으며, 3기 신도시 내에서도 토지보상이 원활하고 문화재 발굴 등 사업지연 리스크가 적은 블록을 중심으로 선정하여 입주 일정 등에 차질 없이 사업을 추진 중”이라며, “3기 신도시 입주는 사전청약 입주자 모집공고(’21.7~) 당시 안내한 일정대로 ‘26.2월 인천계양 첫 입주를 시작으로 지구별 순차적으로 진행될 예정”이라고 덧붙였다.

2020년 추진일정 공개 당시에는 최초입주 예정일이 2025년~2026년으로 공시됐으나, 보상절차가 지연되며 사전청약 공고시점인 2021년 7월에는 예정일이 2026년~2027년으로 안내된 것으로 확인됐다.



◇ ‘리츠 강자’ 코람코자산신탁, 상반기 부동산신탁업계 매출 1위 달성

코람코자산신탁(이하 ‘코람코’)이 부동산신탁업계 상반기 영업수익(매출액) 1위를 기록했다. 13일 금융투자협회 전자공시에 따르면 코람코의 올해 상반기 영업수익은 1318억 원으로 전년 대비 12% 증가하며 국내 14개 부동산신탁사 중 최고치를 기록했다.

영업이익도 전년대비 두 배 수준인 635억 원을 기록했고 ROA(평균 총자산순이익률)은 16.1%, NCR(영업용순자본비율)도 663%로 전년과 비교해 각각 11%, 60% 상승했다.

최근 고금리로 인해 부동산 시장의 위축이 우려되었지만 부동산신탁업계 상반기 실적은 나쁘지 않았다. 14개 부동산신탁사 상반기 총 영업수익은 8900억 원으로 전년 동기대비 14% 성장했다. 지난해에도 부동산신탁사 전체 영업수익은 직전년 대비 약 19% 증가해 부동산신탁 시장의 성장세가 지속되고 있다는 분석이다.

코람코자산신탁 우용민 홍보팀장은 최근 성과에 대해 “신탁사업과 리츠간 포트폴리오 비중 조절로 사업 리스크를 낮췄으며 사업부문간 시너지를 낼 수 있는 펀드, 리츠를 통한 개발사업 확대가 수익 제고에 도움이 됐다”고 설명했다.

실제 코람코 수익의 큰 비중을 차지하고 있는 리츠부문에서는 기존 실물자산 운용에서 개발사업으로 사업을 확대하고 있다. 현재 서울 반포에 주거용 고급오피스텔 ‘인시그니아 반포’를 직접 개발해 분양 중이고 올해 초 2호선 강남역 인근에 복합오피스빌딩 ‘케이스퀘어 강남2’를 개발해 준공과 동시에 만실을 기록하기도 했다. 코람코 수익의 또 한 축인 신탁부문에서 쌓은 건축・개발노하우와 리츠부문의 자산선별과 자금모집 역량이 시너지를 내고 있는 것이다.

코람코자산신탁 홍은기 경영지원실장은 “코람코가 영업수익 1위를 기록한 것도 유의미하지만 영업이익과 ROA, NCR 등 모든 재무지표가 성장 안정화 되었다는 점에 주목해야 한다”며 “회사 성장의 큰 축인 부동산신탁부문에서의 체질개선 노력이 결실을 맺고 있고 각 사업부문간 시너지가 확대되며 더 큰 성장을 위한 발판이 마련된 것”이라고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com