주택 공급가뭄 물꼬 틀 분양가상한제 개편안, 둔촌주공 3.3㎡당 얼마나 오를까

[한국금융신문 장호성 기자] 정부의 분양가상한제 및 고분양가 심사제도 개편안이 마침내 베일을 벗은 가운데, 서울에서 기대를 모으던 ‘대어급’ 단지들의 일반분양 가격에도 관심이 모이고 있다.

이번 분상제 개편안은 그간 ‘경직적으로 운영됐다’는 비판에 직면했던 제도들을 완화함으로써 부족했던 서울 및 수도권 주요 지역의 주택 공급을 촉진하기 위해 마련됐다.

그간 분양가에 반영되지 않았던 세입자의 주거 이전비용, 영업손실 보상비 및 명도 소송비 등이 포함되는 한편, 2008년 이래 변하지 않았던 자재 가격 조정 항목을 교체하고 철근·래미콘 등의 필수자재값 변동에 따른 기본형 건축비도 조정된다.

이로 인해 7월 이후 분양되는 아파트들의 분양가는 기존보다 다소 높게 책정될 수 있을 것으로 관측되고 있다. 국토부는 기존 단지 등에 대한 시뮬레이션 결과 분양가 상한제 제도 개선으로 분양가가 1.5∼4.0% 상승하는 효과가 나타날 것으로 분석됐다고 밝혔다. 이는 최근 자잿값 상승을 반영해 기본형 건축비가 인상된 것을 전제로 한 것이다.

여기에 HUG 고분양가 심사제 개선을 통해서는 0.5%의 분양가 상승효과가 예상됐다. 여기에다 최근 자잿값 상승분(0.5%)을 반영하면 분양가는 1.0% 수준으로 상승할 것으로 예상된다.

이 같은 제도들로 인해 7월부터 분양에 나서는 단지들의 분양가는 약 2~4%당 오를 전망이다. 예를 들어 분양가가 3.3㎡당 2440만원인 단지가 있다면, 이 단지의 분양가가 2%대 상승할 경우 분양가는 3.3㎡당 약 2495만원대로 50만원 가량 상승하게 된다.

분양가 산정 문제로 오랜 기간 진통을 겪었던 대표적인 단지인 둔촌주공재건축(단지명 올림픽파크 포레온) 사업의 경우, 현행 분양가는 3.3㎡당 약 3550만원대로 거론되고 있었지만 이번 분상제 개편이 적용된다면 최소 3700만원대 이상으로 오를 수 있다는 관측이 나온다.

다만 이 같은 개편에도 불구하고 상승분이 조합들의 기대에 미치지 못할 것이라는 의견도 일각에서 나오고 있다. 각 지역조합들이 개편안에 담겨야 한다고 주장하던 ‘택지비 산정 개선 방안’이 반영되지 않았고, 미세조정 수준에 불과해 실질적인 주택공급 효과는 제한적일 것이라는 주장이다.

양지영 R&C연구소 양지영 소장은 “분양가격 인상폭이 최대 4% 수준을 고려하면 정비사업 활성화에 추진 동력이 되기는 어렵고 따라서 주택공급 촉진 효과는 크지 않을 것으로 예상된다”며, “주택 공급 증가 효과는 미미한 반면, 원자재값 급등과 분상제 개편 등으로 무주택 서민들의 주거 부담은 오히려 더 커질 수 있다”는 생각을 전했다.

정비업계 사정에 밝은 한 전문가는 “서울 사업장들 입장에서는 이번 개편안이 매력적인 카드가 되기는 어려울 것이고, 금리 인상기까지 겹치며 위기가 길어지고 있는 사업장들은 더더욱 만족하지 못할 것”이라며, “분상제 개편이 큰 폭으로 이뤄지지 않으면서 당분간 ‘로또 청약’ 이야기도 계속되긴 할 것 같지만, 분양물량 자체가 없으면 그마저도 성립되기 힘들지 않겠나”라는 생각을 밝혔다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com