세입자 울리는 깡통전세 피하려면? 등기부등본·보증보험 가입가능 여부 확인

[한국금융신문 장호성 기자]

2020년 무렵부터 펼쳐진 ‘부동산 불장’ 속에서 2030세대를 중심으로 한 ‘갭 투자(시세차익 투자)’가 다시 한 번 급격하게 성행했다. 갭 투자란 매매가격과 전세가격의 차이만큼 투자를 해서 집을 구매한 후, 집값이 오르면 이로 인한 투자수익을 실현하는 투자기법을 말한다.

그러나 지난해부터 정부의 가계대출 총량 규제가 본격화되고, 올해 금리인상기까지 겹치며 부동산시장이 냉각기에 접어들면서, 갭 투자 방식의 수익 실현이 어려워졌다. 갭 투자에 실패한 투자자들은 그렇다쳐도, 갭 투자로 마련된 집에 들어가 있는 세입자들이 덩달아 곤란한 상황에 처하는 경우가 발생한다. 이런 경우를 가리켜 ‘깡통전세’라고 한다.

깡통전세란 대출금액과 전세금액의 합이 집값의 70%보다 커져, 계약 만기시에 세입자가 보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우를 말한다.

국회 기획재정위원회 소속 더불어민주당 양경숙 의원이 주택도시보증공사(HUG)에서 받은 자료에 따르면 지난해 전세보증금 반환 보증 사고는 2799건, 총 5790억원에 이르는 것으로 나타났다. 심지어 양경숙 의원실에 따르면 전세보증금 반환 보증에 가입하지 않은 피해는 파악조차 어려운 것으로 드러났다.

‘깡통전세’ 피해자는 주로 사회경험이 적고 전월세 거주가 많은 30대 청년세대였다. 전체 보증사고의 절반가량인 1391건, 금액 역시 2792억원으로 전체 사고금액의 절반가량을 차지했다.

부동산시장이 호황이고, 집값과 전셋값이 급등하는 시기에는 ‘갭 투자’가 횡행할 가능성이 크다. 늘어나는 매물만큼 깡통전세에 대한 위험성이 커지기도 한다.

주로 원룸건물 등 단독주택은 호실과 세입자 수가 많아 세입자들의 보증금액 파악이 어렵고, 악덕 중개업자나 건축업자들의 표적이 되기 쉽다. 특히 신축빌라의 경우 전세가와 매매가 차이가 적어 소위 말하는 ‘꾼’들이 우선적으로 노릴 가능성이 있어 철저한 사전조사와 검증을 필요로 한다.

전세가율이 높은 지역의 매물도 유의해야 한다. 전세가율이란 주택매매가격에 대비한 전세가격의 비율이다. 따라서 일반적으로 전세가율이 높으면 갭 투자에 유리한 시기라는 신호로 해석된다. 전세가율이 높다면 당연히 갭 투자의 대상이 되기 쉬운 지역이고, 투자가 실패할 경우 깡통주택으로 전락할 가능성도 높은 지역이다.



깡통전세를 피하기 위한 가장 기본적인 수칙은 등기부등본 확인이다. 사회초년생 입장에서는 들여다봐도 무슨 말인지 알기 어려운 서류지만, ‘주요 등기사항 요약표’ 부분의 핵심만 체크해도 최악의 상황을 면할 수 있다.

등본에서는 ▲압류·가압류·근저당권 여부 ▲경매 또는 공매 이력 ▲임차권 등기명령 이력 등을 확인해 매물에 신용도 문제가 없는지 알아봐야 한다.

또 이 내용들은 집주인이 출력해준 내용만이 아니라, 등기부등본 열람 사이트에서 직접 수시로 확인할 필요가 있다.



최악의 사태를 대비한 HUG 및 SGI서울보증의 전세금보증보험 가입도 고려해야 한다. 이들이 다루고 있는 상품은 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 보증회사가 보증금을 지급하는 상품이다. 상품 가입자에게 지급된 보증금은 보험회사가 집주인에게 채권회수를 통해 돌려받게 된다.

두 회사의 상품은 대체로 비슷하나, 보험요율이나 신청기한 등에서 일부 차이를 보이므로 가입 전 확인이 필요하다.

이사 날짜에 맞춰 전입신고와 확정일자를 빠르게 받음으로써 권리인 대항력과 우선변제권 등을 갖추는 것도 중요한 포인트다. 이사가 끝나자마자 주민센터에 방문해 전입신고를 마치는 것이 급선무다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com