예견된 상승? 오세훈표 '신속통합기획'에 들썩이는 강남 집값…과열 우려도

[한국금융신문 장호성 기자] 서울시 주요 재개발·재건축 사업장에 대한 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장표 ‘신속통합기획’이 각 사업장의 호응을 얻고 있다.

그러나 해당 사업장들, 특히 강남권을 중심으로 신고가 거래가 속출하는 등 부작용이 발생하는 등, ‘부동산 안정’이라는 당초의 목적과 멀어지는 것이 아니냐는 지적도 곳곳에서 제기되고 있다.

‘신속통합기획’ 방식 재개발이란, 공공이 주도하는 개발과 달리 민간이 주도하고 서울시가 정비계획 수립 초기 단계부터 각종 계획과 절차를 지원해 주는 방식의 사업이다. 통상 5년 정도 소요되는 정비구역 지정, 건축·교통·환경영향평가 등 절차를 2년으로 단축할 수 있다. 각종 심의 절차를 간소화하는 등 빠른 사업 진행을 지원하는 대신 기부채납 등으로 공공성을 높이도록 한 것이 골자다.

신통기획 중 재개발 공모에는 102곳이 신청해 이달 말 '25개+α'의 후보지를 선정을 앞두고 있다. 상시 공모를 진행 중인 신통기획 재건축은 ▲강남구 대치동 한보미도맨션(대치미도) ▲영등포구 여의도동 시범 ▲송파 장미1·2·3차 등 총 12곳이 이름을 올리며 흥행가도를 달리고 있다.

문제는 이렇게 재개발·재건축 공모지로 투자·투기수요가 유입될 수 있다는 점이다. 실제로 정부의 가계대출 관리방침 이후 서울 및 수도권 집값 상승세가 뚜렷하게 둔화되는 와중에도, 신통기획 재개발·재건축 공모 후보지를 중심으로는 신고가가 속출하며 양극화가 심해지고 있다.

강남구 대치동 한보미도맨션의 경우 지난달 41억4000만원의 신고가가 발생했다. 송파구 '잠실엘스'도 지난달 34억원의 신고가 거래가, 강남 외 영등포구 여의도동 시범아파트 역시 79㎡형이 10월 기준 20억1000만원에 거래되며 최고가를 새로 썼으며, 재개발·재건축을 노린 빌라 수요도 꾸준히 발생하고 있는 것으로 조사됐다.

송파구 인근 공인중개업소 한 관계자는 “하반기 들어 전반적인 거래 자체는 줄었어도 거래의 덩어리가 커지고 있다”며, “다른 지역은 어떤지 모르겠지만 신통기획이 들어온다는 지역은 기대감이 눈덩이처럼 불어나면서 매수 문의가 많이 이어지고 있다”고 귀띔했다.

이 같은 기대감은 통계로도 확인할 수 있었다. 12월 1주 기준 서울 평균 아파트값 상승폭은 0.10%였던 반면, 강남권은 0.11%로 평균치보다 높았다. 서초구는 0.19%, 강남과 송파는 각각 0.14%, 강동이 0.13%였다. 강남3구(강남·서초·송파)의 집값은 지난 10월 월간 1%대 상승률을 기록하기도 했다.

서울시 역시 이를 의식해 지난달 지분쪼개기 차단 등 투기방지 대책을 마련하기도 했다. 해당 안에는 ▲필지 분할(분양대상 기준이 되는 90㎡ 이상의 토지를 여러개 만들기 위해 필지를 분할하는 행위) ▲단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환 ▲토지와 건물을 분리 취득 ▲다세대, 공동주택으로 신축하는 행위는 권리산정기준일 다음날까지 완료되어야 분양권을 받을 권리가 생긴다는 내용이 담겼다.

이와 함께 시는 후보지로 선정되는 즉시 건축허가를 제한하고, 토지거래허가구역으로 지정한다는 방침을 밝힌 바 있다. 그러나 아직까지 사업지가 확정되지 않아, 막바지 투기수요가 사업 후보지로 유입되고 있다는 지적이 따른다.

서울시는 공모 이후부터 특별점검반을 파견해 부동산 시장 교란 행위를 집중 점검하고 있지만, 여당 의원이 대부분인 서울시의회와의 이견으로 내홍을 겪고 있다. 최근 서울시의회는 속통합기획 관련 용역 및 사무관리비가 과잉편성됐다며 관련 예산 감액에 나섰다.

부동산 한 전문가는 “신속통합기획 방식 재개발은 빠르고 자율성이 보장됐다는 점에서 조합들의 환영을 받기는 좋지만, 투기수요 유입 차단책을 확실하게 마련하지 않으면 정부가 우려하던 ‘부동산 안정 역효과’가 발생할 소지가 있다”고 진단하는 한편, “사업을 원하는 후보지들이 많은 만큼 관련 예산이나 사업팀 편성에 인색하지 않게 꾸준하고 대대적인 투자가 이뤄져야 할 것”이라고 제언했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com