코람코·KB·우리, '블루오션' 대토리츠 시장 뛰어드는 신탁업계

[한국금융신문 김관주 기자] 올해 KB부동산신탁, 우리자산신탁에 이어 국내 리츠업계 1위 운용사인 코람코자산신탁도 대토보상리츠 사업에 뛰어들며 신성장 동력을 확보하고 있다.

정부는 3기 신도시 토지보상비가 부동산 시장으로 재유입되는 것을 막기 위해 토지보상 방법으로 대토리츠를 제시했다. 업계에서는 3기 신도시 토지 보상금을 최대 45조원으로 예상했다.

대토리츠는 국가로부터 토지보상을 받아야 하는 토지소유주가 현금 대신 사업 시행으로 조성된 토지를 보상받을 경우 참여가 가능한 상품이다. 지주는 보상받은 토지를 리츠로 출자하면 자산관리회사가 개발 사업을 진행한 뒤 수익을 배당하는 식의 형태로 보상받을 수 있다. 출자자는 보상받은 토지를 효율적으로 활용할 수 있고 운용사는 개발사업 부지를 선제적으로 확보해 다양한 수익 기회를 창출할 수 있는 새로운 투자모델이다.

정부는 대토리츠 사업 확대를 위해 세제 혜택을 늘리고 규제를 완화했다. 지난 4월 공포·시행된 조세특례제한법 개정안에 따르면 토지주들에게 양도세 감면율을 현행 15%에서 30%로 확대됐다. 또한 같은 달 부동산투자회사법을 개정하면서 대토리츠 영업인가 전에도 대토보상권의 조기 현물출자를 허용해 사업의 불확실성을 줄였다. 그동안 대토보상 계약 시점부터 리츠 구성까지 약 5년이 소요됐지만 법령 개정을 통해 이 기간이 1년으로 단축됐다.

부동산신탁사들은 정부의 대토리츠 활성화 기조에 맞춰 사업에 진출하는 모습이다.

약 13조원의 리츠자산을 운용하고 있는 코람코자산신탁은 첫 대토보상리츠를 추진했다고 지난 4일 밝혔다. 평택브레인시티의 대토지주 35인과 시행대행사 브레인시티상가대토조합과 대토보상권 현물출자 협약을 맺고 지난달 말 국토교통부에 ‘코람코평택브레인시티대토제1호위탁관리부동산투자회사(코람코대토리츠1호)’인가를 신청했다.

해당 사업은 경기도 평택시 도일동 일대에 조성되고 있는 평택브레인시티 상업지구에 오피스텔과 근린생활시설을 개발한다. 총 투자 규모는 약 1300억원 대이며 평택브레인시티 상업용지 1-2-7구역 3451㎡(약 1044평) 부지에 지하 5층~지상 18층, 오피스텔 320실과 근린생활시설을 공급한다. 이를 통해 코람코자산신탁은 토지 출자자에게 연 29%대의 수익을 배당한다는 목표를 세웠다.

코람코자산신탁은 이번 대토리츠 사업 등 개발사업 확대를 위해 개발사업본부를 신설한 바 있다. 업무용 빌딩 운용 노하우를 살려 대토리츠를 통한 오피스빌딩이나 지식산업센터 등 개발도 추진한다는 계획이다.

지난 4월 KB부동산신탁은 13인 토지주에게 현물출자를 받아 평택 고덕택지개발지구 내 메디컬타워를 짓는 'KB평택대토위탁관리부동산투자회사(KB평택대토리츠)'를 추진하고 있다. 총 사업비는 400억원 규모다. 지난 6월 대주단을 구성을 완료했고 착공을 앞두고 있다.

이번 사업을 시작으로 3기 신도시 예정지 등 5~6곳에서 새 프로젝트를 진행할 예정이다.

KB부동산신탁 관계자는 “최근 풍부한 유동성, 운용사의 경쟁으로 수도권 오피스 가격이 상승하고 있다. 예전과 비슷한 임대료 수준에서 높은 가격으로 오피스를 매입할 경우 투자 비용 대비 수익을 얻기 힘들어 투자자를 끌어들이기 쉽지 않다”며 “리츠 시장은 대토를 개발하는 쪽으로 트렌드가 변화하고 있다. 오래된 건물 매입해서 리모델링을 하거나 오피스텔로 용도를 바꾸는 등 가치를 높이는 것도 하나의 방법이다. KB부동산신탁은 개발 전문 인력을 채용하는 등 이러한 시장 변화에 대응하고 있다”고 말했다.

우리자산신탁은 지난 3월 말 국토교통부로부터 리츠 자산관리회사(AMC) 겸영인가를 획득한 후 3개월 만에 첫 자산관리계약을 체결해 대토리츠 시장에 진출했다.

우리자산신탁은 지난달 우리교산대토제1호위탁관리부동산투자회사(우리교산대토리츠)와 자산관리계약을 체결했다. 우리교산대토리츠는 3기 신도시 예정 지구 중 하나인 하남 교산지역의 대토보상권자들의 대토개발사업을 통해 원주민의 재정착 및 개발이익 직접 향유 목적으로 설립된 부동산투자회사다.

우리자산신탁은 7월부터 교산홀딩스, 법무법인 세종과 함께 대토보상의 효과, 부동산투자회사법의 개정 취지 및 개요, 대토리츠 투자 및 운용구조에 대한 설명 및 제안 등을 보상권자들과 직접 만나서 협의하고 있다. 향후 지속적으로 직접 대면을 통한 설명·제안을 실시해 특례등록을 신청할 예정이다.

우리자산신탁 관계자는 ”이번 하남 교산을 시작으로 고양 창릉, 인천 계양 등 다른 3기 신도시 지역의 대토보상 및 대토리츠에 대한 확대를 추진할 계획”이라며 “대토리츠 상품을 우리자산신탁의 특성화된 리츠 상품 분야로 집중해 총력을 기울이고 있다”고 말했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com