금융지주 신탁사, 책준 앞세워 상반기 실적↑

[한국금융신문 김관주 기자] 국내 4대 금융지주 부동산신탁사(KB·하나·아시아·우리)가 올해 상반기 순이익 1428억원을 기록했다. 4사 모두 책임준공형 토지신탁을 기반으로 지난해 상반기 대비 순이익이 모두 상승했다.

상반기 순이익은 KB부동산신탁이 가장 많았다. KB부동산신탁은 지난해 상반기 383억원보다 13.8% 증가한 당기순이익 436억원을 달성했다. 뒤이어 하나자산신탁이 426억원의 순이익을 시현했다.

이는 전년 같은 기간 대비 8.7% 늘어났다. 아시아신탁은 지난해 같은 분기보다 81.5% 증가한 350억원으로 가장 높은 상승 폭을 기록했다. 우리자산신탁은 순이익 216억원 얻으며 작년 상반기와 비교해 6.9% 성장했다.

이러한 실적 달성에는 책임준공형 관리형토지신탁이 큰 몫을 했다. 책임준공형 토지신탁은 자금력이 든든한 금융지주 계열이 유리해 4대 금융지주 부동산신탁사의 핵심 기반이다.

책임준공형 토지신탁은 부동산신탁사가 건축물 준공 과정에서 생기는 위험을 부담하고 관리하는 상품이다. 부동산신탁사는 시공사가 건축물의 책임준공 의무를 준공 기간 내에 이행하지 못하면 금융비용 등을 책임져야 한다. 또한 시공사가 부도가 나면 채무를 대신 갚거나 새 시공사를 찾아야 한다.

이는 중위험 중수익 사업으로 차입형 토지신탁보다 신탁사의 리스크가 적고 관리형 신탁에 비해 수수료율이 더 높은 편이다. 또한 신탁사가 사업주체가 되므로 사업 안정성을 높이는 차입형 토지신탁과 위험 부담이 낮은 관리형 토지신탁의 장점이 있다.

이러한 장점으로 인해 책임준공형 토지신탁 시장에서 수주 경쟁이 과열되고 있다. 중소형 부동산신탁사가 진입하기 시작하고 금융지주 부동산신탁사는 리스크 관리 수단으로 점유율을 확대해 가면서 사업 초기 2%대였던 보수율은 1%대 초반까지 떨어졌다.

◇ KB부동산신탁, 리츠, 도시정비사업 등 포트폴리오 강화

KB부동산신탁은 리츠 시장에서 선두를 차지하며 포트폴리오를 강화하고 있다. 국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 KB부동산신탁은 지난 4월 기준 운용 리츠 23개, 수탁 규모 3조7174억원으로 집계됐다.

또한 KB평택대토위탁관리부동산투자회사(KB평택대토리츠)를 시작으로 올해 대토보상리츠사업을 적극적으로 진행할 계획이다. KB부동산신탁 측은 “올해 상반기 순이익이 지난해 보다 늘어난 것은 리츠 영향도 크다”고 밝혔다. KB부동산신탁은 올 상반기 국세청과 지분을 절반씩 갖고 있던 삼성화재 역삼빌딩을 리츠로 매각한 바 있다.

도시정비사업에서도 본격적으로 진출하고 있다. 이를 위해 지난해 도시정비사업부를 도시정비사업본부로 승격했다. 작년 3월 동교동 빌라 재건축 사업시행자 선정을 시작으로 작년 11월 익산창인아파트 재건축 우선협상시행자 지정 등 사업을 이어가고 있다.

KB부동산신탁이 2019년 사업시행자로 선정된 성수동1가 장미아파트 주택재건축정비사업은 지난달 22일 사업시행계획인가를 완료했다. 이는 서울시 신탁방식 정비사업 중 사업시행인가를 받은 최초 사업장이다.

신탁방식 정비사업은 신탁사가 재건축·재개발 등 도시정비사업을 단독으로 시행(사업시행자 방식)하거나 조합 또는 토지 등 소유자를 대신해 사업 시행을 주도한다.

◇ 차입형 토지신탁 비중 높이는 하나자산신탁

올해 하나자산신탁은 차입형 토지신탁 비중을 높이는 것이 목표다. 상반기에는 차입형 토지신탁 301억원(도시정비 사업 1건 포함, 총 6건) 규모를 수주했다. 지난해 같은 기간(246억원, 총 5건) 보다 22.3% 늘었다.

올 상반기 주요 책임준공형 토지신탁 사업은 ▲경기 평택 장당 공동주택(84억원) ▲부산 양정 주상복합(32억원) ▲충남 아산 지식산업센터(30억원) ▲서울 가양 지식산업센터(23억원) ▲서울 방배 공동주택(20억원) ▲경기 덕성 물류센터(17억원) 등이 있다.

기존 주력사업이었던 토지신탁 외에 리츠사업과 도시정비사업도 빠르게 추진하고 있다. 4월 기준 운용리츠는 20건, 수탁규모는 1조2962억원으로 집계됐다. 4대 금융지주 부동산신탁사 중 KB부동산신탁 다음으로 리츠 수탁규모 비중이 높다.

하나자산신탁은 ▲서울 동대문구 제기1구역 재건축 ▲은평구 불광1구역 재건축 ▲대구 서구 내당시영아파트 재건축 ▲부산 명장동 29-27번지 일대 가로주택정비사업 ▲부천 춘의동 126-1번지 일대 가로주택정비사업 등을 사업시행자로 지정받아 추진 중에 있다.

◇ 책임준공형 토지신탁 집중하는 아시아신탁

아시아신탁은 책임준공형 토지신탁에 집중한다. 2019년 신한금융그룹에 편입된 후 책임준공형 토지신탁 사업은 증가세에 있다. 올 상반기는 38건을 수주했다.

경기도 시흥 생활용 숙박시설(보수기준 40억원), 논현동 오피스텔(보수기준 32억원) 등 상업용 부동산을 위주로 확보했다. 아시아신탁 관계자는 “앞으로도 리스크 관리에 힘쓰며 안정적으로 사업을 확장해 나가겠다”고 말했다.

그룹사와의 협업으로 신사업도 진행하고 있다. 지난해 아시아신탁은 그룹사 신한은행, 신한금융투자와 함께 ‘신한부동산밸류플러스’를 출시했다.

이는 부동산취득, 개발, 관리, 처분 등 부동산의 전 과정에 대한 컨설팅을 제공하는 그룹 차원의 종합 부동산 서비스이다. 아시아신탁의 부동산 개발 및 관리 서비스에 신한은행과 신한금융투자의 부동산 투자자문 서비스를 접목해 시너지를 높일 계획이다.

◇ 우리자산신탁, 도시정비사업, 리츠 등 신사업 추진

올 상반기 우리자산신탁은 차입형 토지신탁 10건, 책임준공형 토지신탁 67건의 사업장을 관리하고 있다. 불과 1년 6개월 전인 국제자산신탁 시절의 책임준공형 사업장이 20개 미만이었던 점을 감안하면 우리금융지주 편입 이후 책임준공형 수주가 크게 늘어난 것을 알 수 있다. 앞으로도 기존 사업의 경쟁력을 높이며 신사업에 집중할 예정이다.

우리자산신탁은 도시정비사업 부문에 새로운 성장 동력을 만들어 가고 있다. 지난해 도시사업팀을 신설하며 29억원 규모로 2건을 수주했다.

올해는 2월 매출액 1832억원 규모 청주 남주동1구역 가로주택사업에 이어 6월 매출액 492억원 규모 수원시 우만동 소재 금성아파트 재건축사업, 지난달 매출액 912억원 규모인 인천 십정동 단독주택단지 가로주택정비사업 등을 수주했다.

리츠AMC 인가 3개월 만에 대토리츠 시장에 진출하는 등 포트폴리오를 다각화하고 있다. 지난달 우리자산신탁은 우리교산대토제1호위탁관리부동산투자회사(우리교산대토리츠)와 자산관리계약을 체결했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com