7월부터 강화되는 대출규제…달라지는 점은?

[한국금융신문 한아란 기자] 오는 7월 1일부터 새로운 대출규제가 적용된다. 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출(주담대)을 받거나 1억원 이상 신용대출을 이용하면 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 받는다.

반면 무주택자 주택담보대출비율(LTV) 우대 요건은 완화되고 우대 폭도 현행 10%포인트에서 20%포인트로 늘어난다. 부부합산 연 소득 9000만원 이하(생애 최초 구입 1억원 미만)인 경우 9억원 이하 주택을 구입할 때 최대 4억원까지 대출을 받을 수 있게 된다.

청년·신혼부부는 대출금을 40년간 나눠 갚을 수 있는 초장기 모기지론과 전·월세 대출 지원을 받을 수 있다.

29일 금융당국에 따르면 금융위원회는 상환능력심사 중심의 대출 관행 정착을 위해 다음달부터 ‘차주 단위 DSR’ 적용 대상을 단계적으로 확대하기로 했다. DSR은 주택담보대출과 신용대출, 전세대출, 예적금담보대출 등 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값으로, 차주의 원리금 상환 부담을 나타내는 지표다.

현재는 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주담대를 받는 경우와 연 소득 8000만원을 넘는 고소득자가 받는 신용대출 총액이 1억원을 넘는 경우에 차주별 DSR 40%가 적용된다.

이외에는 은행별로 평균치(DSR 40%)만 맞추면 되기 때문에 차주별로는 DSR 40%를 넘게 대출을 받는 경우도 있었다. 규제가 차주별로 적용되면 개인이 받을 수 있는 신용대출 한도는 줄어들게 된다.

금융위는 우선 다음달부터 모든 규제지역(투기·과열지구 및 조정대상지역 등)에서 6억원 초과 주택을 담보로 주담대를 받는 경우와 1억원을 초과하는 신용대출을 받는 경우에 차주 단위 DSR을 적용한다. 올해 2월 기준 서울 아파트 약 83.5%, 경기도 아파트 중 약 33.4%에 해당하는 담보에 기반한 주담대 차주 등이 대상이다.

내년 7월부터는 1단계 적용 대상과 함께 총 대출액이 2억원을 초과하는 차주에 규제를 확대 적용하고 2023년 7월부터 총 대출액 1억원을 초과하는 차주에 전면 적용한다. 전체 가계대출 차주 중 총 대출액 2억원이 넘는 차주는 12.3%(약 243만명), 1억원 이상 차주는 28.8%(약 568만명) 수준이다.

총 대출액은 원칙적으로 모든 가계대출을 합산해 계산한다. 단 전세자금 대출이나 예·적금 담보대출, 보험계약대출 등 소득 외 상환재원이 인정되는 대출과 서민금융상품과 정부 협약 대출, 자연재해로 인한 긴급대출 등 정책적 목적의 대출, 300만원 미만의 소액대출은 제외된다.

차주 단위 DSR 40% 적용 시 30년 만기 원리금 균등분할상환 방식 주담대(금리 연 2.5%)를 받는다고 가정하면 연소득 2000만원은 1억6900만원, 5000만원은 4억2200만원, 8000만원은 6억7500만원, 1억원은 8억4400만원이 대출 한도다.

금융당국은 동시에 서민·실수요자에 대해서는 대출규제를 완화해 내 집 마련을 돕기로 했다.

무주택자 주담대 우대혜택을 받을 수 있는 연소득 기준은 부부합산 8000만원 이하에서 9000만원 이하로 상향(생애최초 구입자는 9000만원 이하→1억원 미만)하고, 주택 가격 기준도 투기 과열지구는 6억원 이하에서 9억원 이하, 조정대상 지역은 5억원 이하에서 8억원 이하로 낮춘다.

LTV 우대 폭은 현행 10%포인트에서 최대 20%포인트로 확대한다. 기존에 LTV 우대혜택이 없었던 투기과열지구 6억~9억원 구간은 40%에서 50%, 조정대상지역 5억~8억원 구간은 50%에서 60%로 10%포인트 우대혜택을 제공한다.

금융당국은 다만 이번 대책이 가계부채와 부동산 시장에 미치는 영향을 감안해 최대한도를 4억원으로 설정했다. 차주 단위 DSR 규제를 적용받는 차주의 경우 DSR 한도(은행권 40%·비은행권 60%) 이내로 대출이 제한된다.

금융당국은 대출규제 완화로 대다수 서민·실수요자의 대출 한도가 확대될 것으로 기대했다. 예를 들어 연 소득 8100만원인 무주택자가 6억원 주택을 살 때 주담대 한도는 투기지역에서 1억2000만원(2억4000만원→3억6000만원), 조정지역에서 1억원(3억원→4억원) 늘어난다.

만 39세 이하의 청년과 혼인 7년 이내의 신혼부부의 경우 다음달부터 만기 40년 정책모기지도 이용할 수 있다. 금융당국은 청년·신혼부부 등을 대상으로 한 40년 초장기모기지를 보금자리론과 적격대출에 도입한다. 이를 통해 청년·신혼부부의 내 집 마련에 따른 매월 원리금상환부담을 축소할 수 있을 것으로 기대했다.

보금자리론은 집값 6억원·소득 7000만원(신혼부부 8500만원) 이하 가구에 제공되는 고정금리 주담대로, 연간 17만 가구가 이용하는 상품이다. 적격 대출은 소득 제한이 없고 주택가격 9억원 이하 등의 조건을 충족하면 이용할 수 있다.

40년 만기 정책모기지 대상은 만 39세 이하 청년과 혼인 7년 내 신혼부부다. 현재 소득이 높지 않은 청년 가구는 만기를 길게 설정함으로써 매달 원리금 상환 부담을 축소할 수 있다. 예컨대 3억원을 30년 만기로 받을 대출 받을 경우 월 상환금액은 124만1000원(이자 연 2.85%)이지만 40년 만기로 설정할 경우 105만7000원(이자 연 2.90%)으로 14.8% 줄어든다.

청년 전용 전·월세 대출 1인당 한도는 기존 7000만원에서 1억원으로 늘어난다. 청년 전·월​세 대출은 만 34세 이하 청년에게 2%대 금리로 7000만원 이하의 보증금과 월 50만원 이하의 월세를 지원하는 상품이다. 보증료도 기존 0.05%에서 0.02%로 추가 인하된다.

금융위는 연간 약 5000명(요건은 부합하지만 대출 한도가 작아 일반전세대출을 이용한 청년)이 4000억원 규모의 상품을 추가 이용할 것으로 예상했다. 1억원 대출 시 이자부담은 일반전세대출에 비해 연간 약 50만원(0.5%포인트) 줄어들고 보증료 추가인하를 통해 보증료 부담도 연간 약 3만원 감소할 것으로 보인다.

올 3분기 중에는 주택금융공사 전세대출을 이용할 수 있는 전세금 요건이 7억원(수도권)까지 늘어난다. 저렴한 공적보증의 이용대상을 확대하기 위한 조치다. 다음달부터는 보금자리론의 1인당 지원 한도가 3억6000만원으로 높아진다.

한아란 기자 aran@fntimes.com