혼란스러운 임대차법 민원 풀어줄 방문상담소 열린다…성동·강남·의정부·분당 등 4곳

[한국금융신문 장호성 기자]

최근 두 달 사이 급격하게 바뀐 전월세상한제 등 임대차법에 대한 국민 이해를 돕기 위해 정부가 행동에 나섰다. 정부는 헷갈리는 임대차법에 대한 Q&A를 제공하는 동시에 서울과 경기 지역에 방문상담소를 열어 임차·임대인들의 민원을 접수한다.

국토교통부는 지난 7월 개정된 전월세상한제를 비롯해 새로 바뀐 임대차법에 대한 국민들의 이해를 돕기 위한 방문상담소를 연다고 24일 밝혔다.

정부는 새로 도입된 제도에 대한 보다 구체적이고 심도있는 상담을 지원해 드리기 위해 LH·한국감정원과 공조해 서울 성동·강남 과 경기 의정부·분당 총 4곳에 방문상담소를 개설하는 한편, 주택임대차보호법 해설서를 배포하고 상담 콜센터를 확대 운영하기로 했다.

방문상담소는 오늘(24일)부터 방문접수를 받는다. LH는 서울지역본부(강남구)와 경기지역본부(성남시)에, 한국감정원은 서울동부지사(성동구)와 경기북부지사(의정부시)에 각각 방문상담소를 개소했다. 방문상담소에는 변호사·임대차 업무 경력자 등 전문 인력을 배치하며, 해당 기관에 연락해 방문예약을 하면 이용할 수 있다.

아울러 정부는 빈번하게 문의된 임대차 관련 민원 사례들을 종합해 FAQ 형태의 ‘주택임대차 보호법 해설서를 한데 묶어 배포하기로 했다. 해설서는 각급 지자체를 통해 전국 배포할 예정이며, 전자문서 형태의 해설서는 오는 28일부터 즉시 국토교통부·법무부 및 유관기관 홈페이지를 통해 내려 받을 수 있다.

이 밖에도 앞으로는 유관기관 대표 콜센터에서도 새로 도입된 임대차 제도에 대해 설명받을 수 있게 된다. 콜센터에서 1차 상담을 진행한 후, 심도 있는 추가 상담이 필요 시 해당 기관의 담당 직원을 연결해 2차 상담을 진행할 계획이다.



이하는 국토교통부가 밝힌 임대차법 관련 자주 묻는 질문&답변 내용

Q. 임차인은 계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하는지?

A. 임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신요구권을 행사하여야 합니다. ‘1개월 전까지‘의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다.

다만, ’20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 함을 주의하여야 합니다.

Q. 개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

A. 행사할 수 없습니다. 계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법 시행일인 ’20. 7. 31.부터 ’20. 8. 31.사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

Q. 계약갱신요구권 행사의 효과는 무엇인지?

A. 계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.

Q. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

A. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다. 묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다.

Q. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

A. 가능합니다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문입니다. 계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

Q. 이미 4년 이상을 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

A. 4년 이상을 이미 거주한 경우에도 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이므로 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

Q. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하는지?

A. 계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

Q. 임차인이 계약갱신요구권을 행사 후 다시 임대차계약서를 작성해야 하는지?

A. 임대차계약서를 반드시 작성해야하는 것은 아닙니다. 임대차계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 보고, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 이를 명시하여 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁예방을 위해 좋습니다.

Q. 임대인은 임대차기간 동안 1년 마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있는지?

A. 그렇지 않습니다. 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐이지 임차인이 이 증액청구에 반드시 응해야하는 것은 아니고, 꼭 5%를 증액해주어야 하는 것도 아닙니다. 계약갱신 시 증액의 경우라면 임대인과 임차인은 협의를 통해 기존 임대료를 기준으로 5% 범위 내에서 임대료를 증액할 수 있는 것입니다. 계약기간 중 임대료 증액은 현재의 임대료가 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하기 아니하게 된 때에는 장래를 항하여 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐 무조건 5%를 증액할 수 있는 것은 아닙니다. 증액을 청구하는 측에서 위와 같은 사유를 증명하여야 할 것입니다.

Q. 주택임대차보호법상 법정 월차임 전환율은 언제 적용되는지? 의무사항인지?

A. 임대차계약에서 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에 의무적으로 적용되며, 법에서 정한 전환율을 초과하는 경우 그 부분은 효력이 없습니다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com