박합수 박합수부동산연구소 대표 “수도권 공급부족 현실화…내 집 마련 준비해야” [2026 한국금융투자포럼]

[한국금융신문 주현태 기자] “인구 감소만으로 주택 수요가 줄어든다고 판단하지 말고, 가구 증가와 수도권의 지역별 수급을 함께 살펴야 합니다. 서울을 비롯한 수도권 주택시장의 공급 공백이 현실화할 수 있습니다.”

박합수 박합수부동산연구소 대표는 29일 오후 서울 중구 은행회관 국제회의실에서 열린 한국금융신문 ‘머니무브 2026-부의 공식’에서 ‘2030년이 아니라, 지금부터 집중해야 한다! 공급부족 시대! 내 집 마련의 공식!’을 주제로 수도권 주택시장과 내 집 마련 전략을 설명했다.

박 대표는 주택 수요를 판단할 때 인구보다 가구에 주목해야 한다고 설명했다. 인구가 감소하더라도 1~2인 가구 증가가 이어지면 전체 주택 수요는 쉽게 줄어들지 않는다는 것이다. 특히 1~2인 가구는 2040년까지 증가할 것으로 예상되는 만큼 주택 수요 역시 상당 기간 유지될 수 있다고 분석했다.

박 대표는 “국민평수는 59㎡ 타입이 맞다”며 “1~2인 가구가 늘어나는 상황에서 34평형 중심의 공공임대주택 공급은 현실적인 대안이 되기 어렵다”고 말했다.

그는 최근 정부와 지방자치단체가 부동산시장 안정에 나서고 있지만 전월세 시장의 불안은 여전하다고 진단했다. 주택시장 안정의 핵심은 수요를 억누르는 데만 있는 것이 아니라 공급 부족 시대에 어떻게 대응할지 고민해야한다고 설명했다. 이어 수도권과 지방의 주택시장을 같은 기준으로 바라봐서는 안 된다고 강조했다. 지방 일부 지역에서 인구 감소가 나타나더라도 수도권은 인구가 유입되는 지역이 존재하는 만큼 시·군·구 단위의 세밀한 수급 분석이 필요하다는 설명이다.

정부의 주택공급 측면에서는 신도시와 공공택지, 재개발·재건축, 민간 자체 개발사업 등 주요 공급 방식이 동시에 충분한 물량을 만들어내지 못하고 있다고 지적했다. 박 대표는 “신도시와 공공택지, 재개발, 민간 자체 개발사업이 모두 원활하지 않다”며 “한동안 입주 물량 부족이 아파트 가격에 영향을 줄 수밖에 없다”고 말했다.

서울의 공급 여건은 아파트를 중심으로 보면 더욱 뚜렷해진다. 박 대표는 서울 전체 주택에서 아파트가 차지하는 비중은 약 60%다. 전국 평균은 약 65%으로 광역시 약 75%보다 낮은 수준이라고 진단했다. 그는 박 대표는 “입주 물량을 빠르게 늘린다고 해도 2030년까지 공급 부족은 불가피한 측면이 있다”며 “단순히 주택 수를 늘리는 것만으로는 충분하지 않고 양질의 주택과 쾌적한 주거환경을 함께 공급해야 한다”고 강조했다.

◇ 서울 공급부족 해법은 도심 정비사업

신축 아파트 선호가 이어지는 상황에서 서울의 아파트 공급을 늘리려면 신규 택지보다 기존 도심의 정비사업을 적극 활용해야 한다는 분석이다.

박 대표는 서울 핵심지역의 재개발·재건축 사업에 주목했다. 그동안 사업 추진이 지연됐던 지역들이 정비사업을 본격화하면서 향후 서울의 주거지와 도시 구조가 크게 달라질 수 있다는 전망이다.

한강변을 따라 이어지는 주요 개발지역도 주목할 필요가 있다고 설명했다. 용산과 성수, 압구정 등을 중심으로 한강변 개발이 진행되면서 서울의 핵심 주거축이 변화할 수 있다는 것이다.

박 대표는 용산을 향후 서울 부동산시장 변화의 핵심 지역 가운데 하나로 꼽았다. 그는 “약 90만평 규모의 용산공원을 비롯해 용산역 일대와 한남동·용산국제업무지구 등 대규모 개발사업이 맞물리면서 장기적인 변화가 예상된다”고 설명했다.

압구정 역시 대규모 재건축을 통해 서울의 대표적인 고급 주거지로 다시 변모할 가능성이 있다고 전망했다. 반포에서는 이미 대규모 신축 아파트가 들어선 데 이어 반포주공1단지 등 정비사업이 진행되면서 주거지 변화가 이어질 것으로 봤다. 특히 영등포구 여의도 역시 금융 중심지라는 기존 기능에 대규모 주거 개발이 더해지면서 한강변 핵심 지역으로서 가치가 커질 수 있다고 분석했다.

이밖에도 ▲성수전략정비구역 ▲광진구 자양동 ▲마포구 합정동 ▲양천구 목동신시가지 ▲노원구 상계·중계·하계 일대 등을 향후 서울 주택시장에 영향을 줄 수 있는 요인으로 제시했다.

이미지 확대보기

◇ 한강변 개발·GTX, 수도권 주거축 바꾼다

교통망 확충도 수도권 주택시장 변화를 이끌 주요 변수로 꼽았다. GTX를 비롯한 광역교통망이 구축되면 서울 접근성이 개선되면서 현재 상대적으로 저평가된 지역의 주거 가치도 달라질 수 있다는 분석이다.

박 대표는 GTX-C노선과 연계된 지역 가운데 기존 철도 인프라를 갖춘 지역에도 관심을 가질 필요가 있다고 설명했다. GTX 노선이 기존 지하철과 연결되면 교통 편의성이 크게 개선될 수 있다는 것이다.

영등포 역시 주목할 지역으로 거론했다. 여의도와 가까운 데다 평지라는 지형적 장점이 있고, 기존 산업·공업지역의 정비가 진행되면 주거 공급과 도시 기능이 함께 변화할 수 있다는 설명이다.

3기 신도시 역시 광역교통망과 함께 살펴봐야 할 대상으로 제시했다. 고양창릉과 남양주왕숙, 부천대장 등 주요 신도시가 GTX와 연결되면서 교통 접근성이 개선되면 수도권 주거 수요의 이동에도 영향을 줄 수 있다는 분석이다.

박 대표는 향후 5년 동안 주목할 지역으로 과천 일대도 언급했다. 정부가 추진하는 대규모 개발사업과 교통망 확충이 맞물리면서 주거지 변화가 이어질 수 있다는 설명이다.

용산에서는 캠프킴 부지와 국제업무지구 등 대규모 개발 예정지도 주요 관심지역으로 제시했다. 용산공원과 남산, 한강을 동시에 활용할 수 있는 입지적 특성이 향후 개발가치를 높이는 요인이라는 분석이다.

박 대표는 “용산은 서울에서 앞으로 10년간 변화가 크게 나타날 지역”이라며 “용산공원과 한강, 남산을 둘러싼 개발이 본격화하면 미래가치가 크게 달라질 수 있다”고 말했다.

수도권 광역교통망이 완성되는 2030~2032년 이후에는 지역 간 주거 선택지도 더욱 다양해질 것으로 내다봤다. GTX-A·B·C·D 등 광역급행철도가 단계적으로 구축되면 수도권 외곽에서 서울로 이동하는 시간이 줄면서 주택시장에도 분산 효과가 나타날 수 있다는 설명이다.

박 대표는 “GTX가 연결되면 수도권이 하나의 생활권으로 묶이는 효과가 나타날 것”이라며 “2030~2032년에는 자신의 형편에 맞는 지역을 선택할 수 있는 폭도 넓어질 것”이라고 전망했다.

◇ 20·30대, 청약만 기다리지 말아야

내 집 마련 전략에서는 청약만 기다리는 방식에서 벗어날 필요가 있다고 조언했다. 청약통장을 일찍 준비하는 동시에 자신의 자금 여력에 맞는 매입 가능 지역을 꾸준히 살펴야 한다는 것이다.

특히 20·30세대는 시드머니 마련과 대출 상환능력을 함께 점검해야 한다고 강조했다. 전세나 반전세 등을 활용해 종잣돈을 마련하고 청약과 일반 매매를 함께 검토하는 방식이다.

주택을 선택할 때는 가격만 볼 것이 아니라 교육과 교통, 주거환경, 생활편의시설 등 입지와 상품성을 종합적으로 살펴야 한다고 설명했다.

대단지 여부와 신축 여부도 중요한 기준으로 제시했다. 노후 아파트의 경우에는 재건축·재개발·리모델링 가능성과 함께 현재 용적률, 가구 수, 평형 구성, 사업기간 등을 따져야 한다는 것이다.

박 대표는 현재 실수요자의 가장 큰 고민으로 대출 규제를 꼽았다.

박 대표는 “대출 상환 능력을 먼저 점검하고 필요한 자금을 어떻게 마련할지 체계적으로 계획해야 한다”며 “청약 당첨만 기다리기보다 자신의 상황에 맞는 주택을 찾는 과정이 필요하다”고 말했다.

결국 박 대표가 제시한 공급부족 시대의 내 집 마련 공식은 ‘기다림’보다 ‘준비’에 가깝다. 주택 공급은 택지 확보부터 정비사업, 인허가, 착공, 입주까지 물리적인 시간이 필요하기 때문이다.

박 대표는 “주택 공급 부족을 해결하려면 물리적인 시간이 필요하다”며 “지금 중요한 것은 어떻게 하면 입주 시점을 앞당기고 얼마나 많은 물량을 공급할 수 있느냐”라고 강조했다. 이어 “방법은 얼마든지 있습니다. 다만 하지 않을 뿐입니다”라고 말했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com