오세훈 5선에 정비사업 ‘연속성ʼ…목동·여의도 탄력 받나

[한국금융신문 조범형 기자] 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장의 5선 성공으로 서울 재건축·재개발 시장이 정책 연속성이라는 동력을 확보하게 됐다. 신속통합기획과 한강변 정비사업을 중심으로 한 기존 도시정비 기조가 이어질 가능성이 커지면서 압구정·목동·여의도·성수 등 주요 사업지도 행정 방향성 측면에서 불확실성을 덜게 됐다는 평가가 나온다.

다만 오 시장의 5선이 개별 사업의 속도를 곧바로 보장하는 것은 아니다. 재건축 사업은 정비계획 수립부터 건축심의·사업시행인가·관리처분계획 인가·이주·철거·착공까지 장기간의 절차를 거친다. 조합 내부 의사결정과 시공사 선정·공사비 협상·금융 조달 여건 등도 사업 추진 속도를 좌우하는 변수로 꼽힌다.

서울시의회의 구도 변화도 변수다. 제9회 전국동시지방선거 결과 서울시의회는 전체 118석 가운데 더불어민주당 81석, 국민의힘 37석으로 재편됐다. 국민의힘 소속 오 시장이 시장직을 유지한 반면 시의회 다수당은 민주당으로 바뀐 만큼, 주택 공급과 도시정비 관련 조례·예산·정책 보고 과정에서 협치가 중요해질 전망이다.

정책 연속성 확보…서울 핵심 정비사업 불확실성 완화

오세훈 서울시장 체제는 서울 정비사업 시장에서 ‘정책 연속성’이라는 신호로 받아들여진다. 민선 8기 이후 서울시는 신속통합기획을 통해 민간 재개발·재건축 초기 단계에서 정비계획 수립을 지원해 왔다. 한강변 주요 단지에 대해서도 스카이라인·공공기여·기반시설 정비 등 도시계획 방향을 구체화해 왔다.

신속통합기획은 민간이 주도하는 재개발·재건축 사업에 서울시가 초기 단계부터 참여해 정비계획 수립을 지원하는 제도다.

민간 사업이더라도 서울시가 도시계획 방향을 조율한다는 점에서 시장의 정책 의지와 행정 기조가 사업 추진 환경에 영향을 미친다.

이은형닫기이은형기사 모아보기 대한건설정책연구원 연구위원은 “긍정적인 것은 정비사업 등 지난 5년간 실행돼 온 정책들이 지속성을 갖게 됐다는 점”이라며 “일관된 정책 실행이 가능하게 됐고, 임대를 포함한 주택 공급 관련 공약도 장기적인 관점에서 보는 것이 적절하다”고 말했다. 이어 “정비사업의 공공성을 중시하는 중앙정부 기조와 민간 중심 정비사업이라는 서울시 정책기조가 일부 방향성에서 다른 것은 앞으로도 지속될 가능성이 있다”고 덧붙였다.

목동·여의도 재건축도 정책 연속성 주목

목동 재건축은 오세훈 시장의 5선 체제의 서울시에서 흐름을 가늠할 핵심 사업지다.

목동신시가지아파트는 1~14단지로 구성된 서울 서남권 대표 노후 주거지다. 1980년대 조성된 대규모 택지지구로, 14개 단지는 현재 2만6629가구에서 재건축 후 4만7000여 가구 규모로 재편될 예정이다.

이 가운데 목동6단지는 목동 재건축의 첫 시공사 선정 무대로 꼽힌다. 서울시 정비계획에 따르면 목동6단지는 최고 49층, 2173가구 규모로 재건축된다. 사업비는 1조2129억원 규모다. DL이앤씨(대표이사 박상신)는 이 사업 입찰에 단독 참여했으며, 조합은 오는 27일 시공사 선정총회를 열 예정이다. DL이앤씨가 제안한 단지명은 ‘아크로 목동 리젠시’다.

DL이앤씨 관계자는 “목동은 이번 주 합동설명회가 예정돼 있고 이후 본격적인 조합원 홍보 활동이 진행될 예정”이라며 “목동6단지는 목동 재건축 단지 가운데 사업 속도가 가장 빠르고 조합원들의 의지도 강한 만큼 원활한 사업 진행을 위해 철저히 준비하고 있다”고 말했다.

목동6단지는 목동 14개 단지 재건축의 기준점이 될 수 있다. 공사비 수준, 특화 설계, 브랜드 전략, 조합원 부담 구조 등이 향후 다른 단지의 시공사 선정 과정에도 영향을 줄 가능성이 있다.

여의도 역시 오세훈 체제의 서울시에서 계속 살펴봐야 할 사업지다. 서울시는 2022년 여의도 시범아파트 신속통합기획안을 확정했다. 해당 안에는 최고 65층, 2500여 가구 규모 재건축 구상이 담겼다. 여의도 재건축은 한강변 입지와 금융 중심지라는 지역 성격이 맞물려 있어 단순 주거 정비를 넘어 업무·상업·주거 기능이 결합된 도시공간 재편과도 연결된다.

속도는 정책보다 사업성이 좌우

정비업계에서는 오 시장의 5선 체제가 재건축 추진 환경에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보고 있다. 서울의 서남권의 한 조합 관계자는 “오세훈 시장이 당선된 것이 재건축을 추진하는 데 있어 확실히 장점은 있다”며 “현재 조합 관련 일정은 변동 없이 추진할 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.

다만 오 시장의 체제가 재건축 사업의 일괄적인 속도 보장으로 해석하는 것은 무리다. 신속통합기획을 거쳤다고 해서 모든 단계가 자동으로 단축되는 것은 아니다. 정비구역 지정 이후에도 각 단계별 변수도 작용한다.

공사비도 핵심 부담이다. 최근 서울 주요 재건축 사업장에서는 3.3㎡당 공사비가 1000만원을 넘는 사례가 늘고 있다. 공사비가 높아질수록 조합원 분담금과 일반분양가, 사업성 검토가 복잡해질 수밖에 없다. 이에 더해 금리 부담이 이어질 경우 조합 의사결정이 늦어지거나 시공사와의 공사비 협상이 장기화될 수 있다.

서울시와 중앙정부의 정책 조율도 과제다. 서울시는 민간 정비사업과 개발을 통한 공급 확대에 무게를 두고 있는 반면, 정부는 공공주택 확보와 공공성 강화를 중시하고 있다. 주택 공급 확대라는 목표는 같지만 접근 방식에는 차이가 있는 셈이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "재건축초과이익환수제와 공공기여 확대 기조는 여당의 정책 방향과 맞닿아 있어 완화가 쉽지 않다"고 설명했다. 그는 공급 확대가 서울시와 정부 모두의 과제인 만큼 주요 사업 추진을 위해 접점을 찾는 과정이 중요하다고 봤다.

결국 오 시장 체제에서 서울 재건축 시장의 핵심은 '정책 연속성'과 '사업성'의 균형이 될 것이다. 서울시의 공급 확대 기조와 신속통합기획, 한강변 정비사업 방향은 이어질 가능성이 크다. 그러나 공사비·금리·인허가에 더해 서울시의회·정부와의 조율이라는 현실적 변수는 여전히 남아 있다.

서울 재건축 시장은 오 시장 체제를 계기로 정책 방향의 예측 가능성을 높이게 됐다. 다만 방향과 속도는 선언이 아니라 절차와 숫자로 결정된다. 압구정·목동·여의도·성수 등 주요 사업지가 인허가와 시공사 선정, 공사비 협상의 문턱을 어떻게 넘느냐가 오 시장 5선 체제 아래 서울 정비사업의 성패를 가를 전망이다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com