KB증권 “중국 국유기업 ‘그린란드’ 포함 19개 상장사 디폴트 주의”

[한국금융신문 임지윤 기자] 최근 중국 부동산 6위 업체인 ‘벽계원’(Country Garden‧대표 양후이옌)이 디폴트(Default‧채무불이행) 위기에 빠진 가운데 중국 발(發) 부동산 위기 우려가 커지고 있다.

상업용 부동산 업체 ‘소호차이나’(SOHO China‧대표 장신) 마저 세금 체납에 따른 유동성 위기가 제기되며 중국 부동산 업체 전반적으로 불안감이 확대된 상황이다.

디폴트 위기에 빠질 부동산 업체가 또 나올까?

깊어진 우려 속 KB증권(대표 김성현닫기김성현기사 모아보기‧박정림)은 23일 중국 부동산 현안을 점검하는 보고서를 내놨다. 보고서는 중국 국유기업 ‘그린란드’(Green land·대표 장유량) 포함 19개 상장사가 디폴트 위험이 있다고 지적한다.

강효주 KB증권 아시아 주식 담당 투자분석가는 과거 부동산 기업의 디폴트 원인에 관해 정부가 3가지 레드라인(Red line·한계선) 미달이 발생하면서 자금조달 경로가 막힌 탓이라 분석했다.

그는 부동산 기업 현안을 점검하고자 디폴트 사태를 겪은 기업들의 공통점을 파악했고, 이를 통해 유동성 위기가 걱정되는 기업들을 꼽았다.

총 4가지로 정리된다.

첫째는 ‘공격적인 부동산 투자’다.

강효주 투자분석가는 “중국 정부가 구매 제한 정책을 펼칠 정도로 부동산 시장 과열을 조절한 것과 반대로, 전체 자산규모가 2015년 이후 3배 이상 늘어날 만큼 부동산 투자를 공격적으로 집행했다는 것이 디폴트 사태 기업들의 공통점”이라 제시했다.

둘째는 ‘가파른 부동산 부채 증가 속도’다.

투자 자금을 모두 부채로 충당하면서 부채 증가 속도가 자산 증가를 앞설 경우 디폴트를 겪을 가능성이 커진다는 설명이다.

헝다그룹(Evergrande·회장 쉬자인)이 대표적 사례다. 헝다는 부채총액이 2조4370억위안(446조원)으로, 자산총액 1조8380억위안(336조원)보다 5991억위안(110조원) 더 많다. 자산을 제값에 판다고 하더라도 부채 상환이 어려울 정도인 ‘자본잠식 상태’인 것이다.

셋째는 ‘많은 회사채’다.

강 투자분석가는 “정부와 상반된 움직임으로 은행 대출이 힘들어 부채의 많은 부분이 회사채로 구성된 점도 위험 요소”라 말했다.

넷째는 ‘기준 미달’이다.

앞선 3가지 요인으로 인해 2021년 중국 정부는 ▲자산 부채비율 70% 이하 ▲순 부채비율 100% 이하 ▲단기부채 대비 현금 비율 1 이상 등을 주요 내용으로 한 재무 안전성 지표 ‘레드라인’을 만들었다.

강 투자분석가에 따르면, 이 레드라인에서 3가지 중 2개 이상 기준을 달성하지 못하면 디폴트 위기가 커진다. 어떤 방법으로도 유동성을 조달할 수 없는 상태에 처하면서 어려움에 직면하는 것이다.


벽계원의 경우는 어떨까?

강효주 투자분석가는 이번 유동성 위기 사태 주인공인 벽계원과 지난 사례들은 차이가 있다고 언급했다. 자산이 부채보다 많아 자금조달이 가능했지만, 침체한 3~4선 도시 위주 사업구조 탓에 현금흐름이 급격히 악화했다는 것이다.

그는 “벽계원은 정부 3가지 레드라인 중 미달 항목은 1개뿐”이라며 “유동성 조달이 가능했음에도 채무불이행 사태에 직면했다는 뜻”이라 전했다.

그러면서 “벽계원은 그동안 매입해 둔 토지 보유량이 중국 2위에 달할 만큼 많지만, 토지 평단가는 8000위안(150만원)에 불과할 정도로 외진 지역에 집중하고 있다”며 “그 탓에 실적이 급감한데다, 보유 토지 상각도 어려워 현금흐름이 악화하고 있다”고 덧붙였다.

실제로 벽계원은 영업을 통해 벌어들이는 순현금흐름이 적어도 매년 장기 부채에서 발생하는 이자를 갚을 만큼은 창출돼야 하는데, 최근 3년 순영업 현금 이자보상배율이 0.6배로 그마저 힘든 상황이다.


강효주 투자분석가는 국유기업인 그린란드를 포함해 약 19개 상장사를 두고 ‘디폴트 주의’ 경고를 내렸다. 그리고 중국 투자에 ‘보수적 관점’을 유지했다.

원래 국유 부동산 업체의 경우, 재무구조가 비교적 안정적인 데다 중국 정부가 보증하는 것과 마찬가지라 유동성 위기 발생 가능성이 적다. 또한 올해 중국 부동산 시장은 국유 및 우량 민영 부동산 업체가 강한 회복탄력성을 보이면서 시장 점유율을 오히려 높였었다. 이러한 상황임에도 그린란드의 경우엔 위험하다는 게 강 투자분석가의 분석이다.

강 투자분석가는 “유동성 조달 루트(Route·경로)가 열려있는지를 결정하는 정부 3가지 레드라인을 기준으로 2개 항목 이상 기준이 달성되지 않은, 즉 ‘유동성 추가 조달이 힘든’ 기업은 적어도 당장 닥칠 단기 채무와 장기 채무 이자를 갚을 능력이 있는지 확인이 필요하다”며 “미달 항목이 1개 이하로 유동성 추가 조달이 가능한 기업은 자산 상각이 어려운 사업 환경인지, 이자 비용은 본업을 해결할 수 있는지 점검이 필요하다”고 판단했다.

그는 “이를 통해 추정한 유동성 위기가 걱정되는 부동산 개발업자는 상장사만 약 19개에 달한다”며 “그중 자산규모 기준 3위, 토지 보유량 기준 2위에 달하는 국유기업 ‘그린란드’가 포함된 점이 특히 불안하다”고 우려를 나타냈다.

이어 그린란드에 대해 “부채 중 외채 비중도 76.1%로 높아 정부 컨트롤(Control·관리)을 벗어날 가능성도 있다”며 “외채 만기도래 시점은 내년 6월로, 시간적 여유는 있으나 디폴트 사태에 직면하면 시장 불안감이 증폭되는 트리거(Trigger·방아쇠)로 작용할 수 있겠다”고 전망했다.


강 투자분석가의 분석대로 중국 경제 전문가들 사이에서도 디폴트 위기에 빠지는 업체가 나온다면 그 업체 자산규모는 헝다나 벽계원보다 작을 가능성이 크다는 시각이 지배적이다.

벽계원은 헝다와 같이 공격적인 확장 정책을 폈기에 디폴트 위기가 어느 정도 예상됐다. 하지만 앞으로 중국 발 부동산 위기 확산이 어디까지 발생할지는 지켜봐야 할 대목이다.

마지막으로 강효주 투자분석가는 “향후 중국 부동산 디폴트 관련 문제는 지속될 수 있다는 점에서 중국 경제성장률 및 소비시장 회복에 대한 눈높이를 낮출 필요가 있다”며 “본토 위주의 압축 포트폴리오(Portfolio·자산 배분 전략) 전략이 유효하다”고 강조했다.

임지윤 기자 dlawldbs20@fntimes.com