고개드는 상장 리츠(REITs)…"여전히 높은 금리, 배당 관점 진입"

[한국금융신문 정선은 기자] 대신증권은 인플레이션 연동 임대료나 실물 임대시장이 강한 리츠(REITs)들 중심으로 배당 관점 진입이 유효하다고 판단했다.

배상영·장승우 대신증권 연구원은 20일 리포트에서 "국내 상장리츠는 10월 중순 저점을 형성하고 완만한 회복세"라고 제시했다.

배·장 연구원은 "가파른 기준금리 인상과 높아진 시장금리에 레고랜드 사태와 같은 돌발이슈로 조성된 리츠에 대한 우려가 완화되는 국면"이라며 "크게 하락한 물류 리츠의 반등이 컸으나, 여전히 고점 대비 하락률이 높은 상황으로, 팬데믹 시기 선호도가 높았던 물류 섹터에 대한 시장의 시각 변화를 반영한다"고 분석했다.

기준금리 인상에도 리츠의 자금조달 환경은 개선되고, 롯데 리츠의 차환은 리츠 조달 금리의 정점이 지났음을 시사한다고 제시했다.

지난 10월 금융채(AAA) 3년물이 5.3%까지 상승했으나, 올해 들어 4%수준. 국고채 3년 물과의 스프레드도 작년 10~11월 경 100bp(1bp=0.01%p) 이상이었으나 올해 들어 60~70bp 수준으로 스프레드 가 축소됐다.

배·장 연구원은 "이러한 추세가 지속되고, 돌발이슈가 발생하지 않는다면 우량 자산의 선순위 대출 금리 또한 낮아질 수 있다"며 "롯데리츠가 10월 6.24%에 차환한 2000억원을 올해 1월 가중평균 금리 5.88%(변동 포함)에 다시 차환했는데, 이자비용 절감액이 전체 매출대비 큰 것은 아니나 리츠의 조달 금리의 정점이 지났다는 것"이라고 판단했다.

리츠는 실물을 선행하고, 향후 전개될 실물 시장의 가격 조정 영향은 제한적이라고 봤다.

배·장 연구원은 "실물시장의 가격 조정의 확인은 매도자의 호가 조정 이후 올해 하반기 거래에서 확인될 가능성이 높으나 리츠 시장의 악재로 작용할 가능성은 낮다는 판단"이라며 "미국 시장을 살펴보면, 금융위기 시기 리츠의 반등은 상업용 실물 부동산 시장을 3~4분기 선행한다"고 제시했다.

다만 시장금리 하락에도 여전히 높은 실물 시장의 가격 레벨과 금리 수준은 기초자산의 가치 상승을 기대하기는 어려운 상황이라고 판단했다.

배·장 연구원은 "인플레이션 연동 임대료나 실물 임대시장이 강한 리츠들 중심으로 임대 성장을 기대할 수 있는 리츠에 배당관점의 진입을 추천한다"며 "SK리츠, 제이알글로벌리츠, 신한서부티앤디, KB스타리츠가 물가연동 임대료 구조"라고 지목했다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com