尹정부 ‘역대급’ 부동산 규제완화…이번엔 약발 먹힐까? [주간 부동산 이슈-11월 2주]

[한국금융신문 장호성 기자]

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

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역대급 부동산 규제완화 나선 尹정부, 통 큰 결단에 시장도 꿈틀?

하반기 최대어 ‘한남2구역’ 승자는 대우건설, 단지명은 ‘한남써밋’

매매 얼어붙으니 경매도 꽝꽝, 서울 아파트 평균 응찰자 수 역대 최소



◇ 역대급 부동산 규제완화 나선 尹정부, 통 큰 결단에 시장도 꿈틀?

11월 2주 부동산시장의 가장 큰 이슈는 단연 정부의 부동산관계장관 점검회의 이후 나온 대대적인 부동산규제 완화 방안이었다.

정부는 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 4개 지역을 제외한 전국의 규제지역을 해제했다. 인천·세종을 비롯해 최근 집값 하락이 두드러졌던 모든 지역이 규제에서 풀려났다.

이번에 투기과열지구에서 해제된 곳은 수원·안양·안산단원·구리·군포·의왕·용인수지·기흥·동탄2 등이 대상이다. 조정대상지역에서는 고양·남양주·김포·의왕·안산·광교지구 등 경기도 2곳과 인천 전지역과 세종 등 31곳이 해제됐다. 남은 지역은 서울전역·과천·성남(분당·수정)·하남·광명 등 4곳만 투기과열지구와 조정대상지역 등이다.

무주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 규제가 다음 달 1일부터 50%로 일원화되는 동시에, 이들에 대한 LTV 우대한도가 6억원으로 상향된다. 생활안정 목적 주담대 한도 역시 폐지된다. 기존에 있던 보금자리론보다 주택가격 및 소득 요건 등을 확대한 특례보금자리론도 신설된다.

건설사의 자금경색을 막기 위해 5조원 규모의 미분양 주택 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증을 신설한다. 또 공공택지 사전청약 의무가 폐지되고, 재건축 안전진단 개선 방안과 주택 등록임대사업 정상화 방안도 추진하기로 했다.

청약시장 과열 방지를 위해 도입했던 무순위 청약 제도도 실정에 맞게 개편한다. 현재는 시·군 거주 무주택자로 신청 자격을 제한하고 있다. 이를 폐지해 무주택자라면 누구나 무순위 청약에 참여할 수 있도록 한다는 의미다. 예비당첨자 범위도 모집 가구수의 40% 이상에서 500% 이상으로 늘려 청약 대상자를 확대하기로 했다.

그간 정부가 내놓았던 부동산대책들은 하나같이 ‘구체적 내용이 없다’, ‘금리상황을 고려하면 언 발에 오줌누기’라는 비판에 직면해왔다. 그러나 이번에 내놓은 대책은 그간 미온적이라는 비판을 받아왔던 규제지역 해제 폭을 크게 넓히고, LTV 등 대출규제 범위도 늘리는 등 정부의 선제적 대처가 드러났다는 분석이 나온다.

다만 일각에선 규제완화에도 가파른 금리인상 때문에, 거래절벽은 한동안 지속될 것이라는 평가도 있다. 강북구의 한 공인중개사 대표는 “이번 규제 완화는 굉장히 긍정적으로 생각한다. 현 정부는 하나 풀어보고 거래절벽이 지속된다면, 다시 또 하나를 풀어보는 식으로 조심스럽게 규제를 완화하고 있다”며 “각 정권마다 부동산을 규제하는 쪽이 있으면, 완화하는 정권이 있는 것도 당연한 수순”이라고 평가했다.

임병철 부동산R114 팀장은 “DSR 규제가 여전해 대출받기가 쉽지 않고, 고금리로 이자 부담도 커지고 있어 급격한 금리 인상과 경기 둔화로 매수심리가 단기간에 회복되기 어려울 것으로 보인다”며, “아울러 집값이 하락하고 있는 서울 외곽지역의 경우 금번 대책 발표 이후에도 거래 부진이 계속될 경우 규제지역 추가 해제에 대한 목소리가 높아질 수 있다”고 짚었다.



◇ 하반기 최대어 ‘한남2구역’ 승자는 대우건설, 단지명은 ‘한남써밋’

대우건설이 올해 하반기 정비사업 '최대어'로 통했던 서울 용산구 한남2구역 재개발 사업을 품에 안았다.

5일 업계에 따르면 한남2 재정비 촉진구역 재개발 조합은 이날 오후 2시 개최한 임시총회에서 대우건설을 최종 시공사로 선정했다. 총회 결과 전체 조합원 908명 중 760명이 참석한 가운데 대우건설이 410표, 롯데건설은 342표를 얻은 것으로 전해졌다.

대우건설은 한남써밋 브랜드를 내세워 호텔급 서비스를 제공하고 유수의 설계사들과 협업해 한강 명소이자 랜드마크로 재탄생 시킨다는 계획이다.

대우건설이 조합 측에 제안한 사업조건은 ▲사업비 전체 책임조달 ▲조합원 이주비 LTV 150% ▲최저 이주비 세대당 10억 ▲이주비 상환 1년 유예 등이었다.

이 외에도 대우건설은 ▲입주 2년 후 분담금 납부 ▲일반분양 시점에 따른 환급금 조기 지급 ▲글로벌 상업용 부동산 컨설팅 전문 기업인 ‘에비슨 영(Avison Young)’과의 협업을 통한 상가분양 ▲10년간 조경서비스 ▲한남더힐과 타워팰리스등에서 상위1% 컨시어지서비스를 제공하고 있는 타워PMC와의 협약을 맺어 ‘한남써밋’에 호텔급 조식서비스부터 하우스키핑, 아이 돌봄등 최고에 걸맞는 VVIP 서비스를 제공하겠다고 약속했다.

한남2구역은 서울 용산구 보광동 일대 11만5천㎡ 부지에 지하 6층∼지상 14층, 아파트 30개 동, 총 1537가구(임대 238가구 포함) 규모의 공동주택과 근린생활시설을 조성하는 사업이다. 총 공사비는 약 7900억원이다.



◇ 매매 얼어붙으니 경매도 꽝꽝, 서울 아파트 평균 응찰자 수 역대 최소

지속적인 금리인상 기조와 세계 경제위기 고조 등으로 부동산시장이 역대급 침체를 보이고 있는 가운데, 경매시장의 빙하기도 나날이 심화되는 모양새다.

경매시장이 매매시장의 선행지표 중 하나로 해석된다는 점을 고려하면, 향후 부동산시장의 침체기 역시 당분간 해소되기 어려울 것이라는 분석이 힘을 얻고 있다.

법원경매 전문기업 지지옥션이 8일에 발표한 ‘2022년 10월 경매동향보고서’에 따르면 전국 아파트 경매 진행건수는 1472건으로 이 중 538건이 낙찰됐다.

낙찰률은 36.5%로 두달 연속 30%대 낮은 수준에 머물렀고, 낙찰가율은 전달(83.1%)과 비슷한 83.6%를 기록했다. 평균 응찰자 수 역시 5.4명으로 전월(5.3명)과 유사한 수치를 보였다. 지난 9월 세종을 제외한 지방권 규제지역이 모두 해제됐지만, 전국 아파트 경매시장은 여전히 얼어붙은 모양새다.

서울 아파트 낙찰률은 전월(22.4%) 대비 4.6%p 하락한 17.8%로 역대 최저치를 경신했다. 낙찰가율 역시 전달(89.7%) 보다 1.1%p 낮은 88.6%를 기록해 올해 7월부터 매월 하락세를 보이고 있다.

평균 응찰자 수도 전월(4.0명) 보다 1.4명이 감소한 2.6명으로 역대 가장 낮은 참여율을 기록했다. 지난달 또 한 번의 기준금리 빅스텝(0.5%p) 인상이 단행되면서 서울 아파트 경매시장 매수세가 극도로 위축된 모습이다.

경기도 아파트 낙찰률은 31.9%로 전월(33.8%) 보다 1.9%p 떨어지면서 올해 4월부터 7개월 연속 하락세를 보였다. 낙찰가율 81.0%로 전월(79.7%) 대비 1.3%p 상승했다. 평균 응찰자 수는 5.8명으로 전달(6.7명)에 비해 0.9명이 줄어들었다.

인천 아파트 낙찰률은 전월(26.5%) 보다 4.6%p 상승한 31.1%를 기록했고, 평균 응찰자 수는 전월(3.0) 보다 5.8명이 늘어난 8.8명을 기록했다. 반면 낙찰가율은 78.7%로 전월(80.0%) 보다 1.3%p 하락하면서 다시 70%대로 내려왔다. 인천은 두 차례 이상 유찰된 아파트 위주로 많은 응찰자가 몰리면서도 낙찰가율은 낮은 수준을 유지하고 있다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com