수도권 아파트 12만여 가구 ‘깡통전세’ 우려…신축보다 구축이 위험 커

[한국금융신문 장호성 기자] 장기화된 거래절벽으로 집값 약세가 이어지는 가운데 매매가와 전셋값의 차이가 크지 않아 계약 종료 시 보증금 미반환 사고 발생 가능성이 있는 ‘깡통전세’가 늘고 있다.

통상적으로 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 있다고 보는데, 수도권에서도 입주 10년이 넘는 구축을 중심으로 전세가율이 80%를 초과하는 아파트가 국소적으로 있어 세입자들의 주의가 요구되고 있다.

부동산 리서치사 부동산R114가 8월말 기준, 매매 및 전세 가격(시세)이 확인되는 수도권 아파트 총 337만684가구를 분석한 결과, 전셋값이 매매가의 80%를 초과하는 아파트는 12만6,278가구, 전체의 3.7% 수준으로 집계됐다.

지역별로는 인천 △6.1%(46만1,790가구 중 2만8,217가구) △경기 5.5%(172만6,393가구 중 9만5,558가구) △서울 0.2%(118만2,501가구 중 2,503가구) 순이다. 상대적으로 매매가격 하락폭이 크고 전세가율이 높은 지역에서 깡통 위험의 아파트가 많은 것으로 풀이됐다.

깡통전세 위험은 대체로 신축보다는 구축 아파트에서 더 큰 것으로 나타났다. 수도권에서 전세가율이 80%를 초과한 아파트 12만6,278가구를 연식 구간별로 살펴보면, 입주한지 21-30년 이하 아파트가 7만5,203가구(59.6%)로 과반 이상을 차지했다. 이어 △11-20년 이하 3만4,428가구(27.3%) △6-10년 이하 9,663가구(7.7%) 순으로 높았다. 반면 매매가격 수준이 높은 입주 5년 이하 신축(1,091가구, 0.9%)에서는 그 비중이 현저히 낮았다.

연식이 오래된 단지일수록 전세가율 80%를 초과한 아파트 비중이 높았는데, 30년 초과 아파트는 구축임에도 불구하고 전세가율 80% 초과한 가구가 5,893가구(4.7%)로 적었다. 30년 초과 아파트에는 매매와 전세간 가격 차가 큰 재건축 단지가 상당수 포함된 영향으로 해석된다. 실제로 시세 조사된 30년 초과 아파트 총 59만8,007가구 중 재건축이 진행중인 아파트 20만145가구(33.5%)는 모두 전세가율이 80% 이하인 것으로 집계됐다.

부동산R114는 “아파트는 빌라, 단독 등 주택 유형에 비해 깡통전세 위험이 낮지만 전세가율이 높은 일부 지역, 단지를 중심으로는 주의가 요구된다”고 짚었다. 일반적으로 전세가율은 아파트값 수준이 높은 서울보다는 인천과 경기 아파트가, 대체로 신축에 비해 구축 아파트에서 높게 나타난다는 결과도 있었다. 또한 집값 호황기에 큰 폭으로 오른 후 가격이 빠르게 조정되는 단지들도 깡통전세 발생 우려가 있다는 제언도 나왔다.

부동산R114는 “요즘처럼 거래가 극히 드문 시장에서는 실거래가 만으로는 정확한 전세가율 파악이 어렵다는 점을 감안해 시장가격(시세)을 실시간으로 확인해 참고할 필요가 있다”고 덧붙였다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com