지방 미분양에 부동산PF 부실 우려…커져가는 캐피탈사 ‘브릿지론’ 리스크

[한국금융신문 김경찬 기자] 최근 지방지역을 중심으로 미분양이 늘어나면서 분양경기 침체가 가시화되고 있다. 기준금리 인상과 시공비 상승, 수요자 심리 위축 등으로 부동산금융에 대한 부실 우려가 제기되면서 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 대출을 확대한 캐피탈사의 ‘브릿지론’ 부실 가능성도 커지고 있다.

브릿지론은 특정 목적을 위해 단기간으로 자금을 조달하는 것으로 부동산의 경우 시행사가 개발사업을 시행 전에 토지매입이나 시공사 보증 등에 필요한 자금을 브릿지론으로 조달한다. 브릿지론은 고위험·고수익 상품으로 분류되어 상대적으로 리스크관리 수준이 높고 위험 선호도가 낮은 금융사들이 제한적으로 취급하고 있다.

22일 한국신용평가에 따르면 지난 3월말 기준 캐피탈사의 부동산금융 규모는 총 36조4000억원으로 영업자산 내 비중은 약 25%다. 이중 PF 비중은 약 14%로 브릿지론을 포함한 부동산금융은 11%로 나타났다. 캐피탈사의 부동산금융은 부동산PF와 부동산담보대출 등으로 구분할 수 있으며 부동산담보대출은 브릿지론 비중이 높은 것으로 파악된다.

여신전문업감독규정에서 부동산PF 관련 대출채권과 채무보증 취급잔액 합계액을 여신성 자산의 30%까지로 한도를 설정하여 과도한 집중위험을 방지하고 있으나 브릿지론으로 실제 부동산금융 위험 노출(익스포져)은 규제수준을 상회하고 있다.

브릿지론은 토지 수익권에 대한 담보를 기반으로 발생되나 PF 전환을 전제로 대출이 실행돼 분양경기 침체로 기존 사업장의 분양률이 저조하게 되면 브릿지 사업장의 사업진행도 어려워지게 된다.

한신평은 “브릿지론의 만기가 보통 1~1.5년 이내인 점을 감안할 때 내년 상반기 이후 부동산금융은 대부분 30% 한도 내에서 관리가능할 것”이라며 “다만 최근 분양경기 침체의 영향으로 특정 지역의 브릿지론 연장 사례가 늘어나고 있는 등 부동산PF 사업 불확실성이 높아지고 있어 기존 브릿지론의 회수위험이 증가하고 있다”고 설명했다.

신용등급 ‘AA’인 신한캐피탈과 IBK캐피탈, BNK캐피탈 등은 자본 대비 부동산금융 비중을 100% 내외로 유지하고 있으며 신용등급 ‘BBB’의 경우 위험노출도가 매우 높게 나타나 경기침체를 대비해 선제적인 레버리지 축소가 필요하다는 지적이 제기된다.

지역별로 보면 대구광역시의 경우 다른 지역보다 분양경기가 빠르게 침체되고 있고 최근 브릿지론 부실 사례가 발생한 것으로 나타났다. 한신평에 따르면 대구시의 지난해 3월말 미분양주택이 153호였으나 지난 5월말 6816호로 급증하면서 전국 미분양주택 내 대구시 비중도 2020년 1.5%에서 24.9%까지 확대됐다.

특히 올해 상반기에 캐피탈사가 참여한 대구 지역 브릿지론 2건에서 기한이익상실이 발생했다. 기한이익상실은 금융기관이 채무자에게 빌려준 자금을 만기 전에 회수를 요구하는 것으로 채무자의 신용위험이 커지는 경우 채무를 회수하게 된다.

대구지역의 경우 미분양 증가와 공사비 증가 등으로 계획 대비 사업이 지연돼 일부 대주의 기한연장 거부로 기한이익상실이 발생하고 PF 승인이 완료된 시점에서 시공사가 도급계약을 이행하지 않아 사업이 지연되면서 기한이익상실이 발생했다. 기한이익상실이 발생한 브릿지론 규모만 3650억원이다.

금융감독원은 행정지도를 통해 올해부터 고LTV 브릿지론을 부동산PF로 구분하도록 변경하면서 부동산담보대출 규모는 점차 감소할 것으로 예상된다. 올해 하반기부터 내년 상반기 중으로 브릿지론의 만기가 대부분 도래하면서 PF로의 전환 여부가 캐피탈사 건전성 지표에 미칠 영향이 클 것으로 보인다.

한신평은 “최근 빠르게 침체되고 있는 분양경기를 감안할 때 부실 가능성이 있는 부동산금융에 대한 사전적 대응이 필요한 시점”이라며 “조달측면에서 기존 회사채 차환이 어려워지면서 자체신용도가 열위하거나 계열의 재무적 지원을 기대하기 어려운 캐피탈사의 경우 불가피한 자산 축소, 역마진 등이 발생할 수 있다”고 밝혔다.

김경찬 기자 kkch@fntimes.com