LH 공공임대리츠 드디어 조기분양 전환되나…오는 20일 3호 주총 앞둬

[한국금융신문 김태윤 기자] 지난 2014년 이래 도입되고 2017년에 입주했던 공공임대리츠의 1·2호 리츠 조기분양이 가능해질 전망이다.

한국토지주택공사(이하 LH)에 따르면 오는 20일 임시주총회를 열고 임대주택 조기 분양전환 추진 자산유동화증권(이하 ABS) 재매입 계약 체결 여부를 논의할 예정이라고 17일 밝혔다. 자산유동화증권(ABS)는 기업·은행이 보유한 부동산·유가증권·주택저당채권 등의 자산을 담보삼아 발행하는 증권을 의미한다.

지난 2020년 하반기부터 집값이 지속적으로 크게 상승함에 따라 조기분양을 선택하는 공공임대리츠 거주민이 증가했지만, 공공임대리츠는 ABS를 기반으로 민간 자본과 채권자를 섭외해 자본을 확충했기 때문에, 자금 회수가 어려워 공공임대리츠 조기분양 전체가 미뤄지는 문제가 발생했다. 민간자본이 참여한 10년 공공임대리츠이므로, 이에 따른 조기 분양전환은 국토교통부 등 이해관계인과 민간 주주간의 협의가 선행돼야 하기 때문이다.

또한 공공임대리츠 ABS의 만기가 정해져 있어 조기분양에 맞춘 조기상환이 어렵기 때문이다. 지난 2014년 공공임대리츠의 ABS 발행당시 채권 만기는 13년 11개월로서, 발행사에게 콜옵션(임의 조기상환 조건)을 부여했지만, 상환시점도 12년 10개월 이후로 책정했다. 공공임대리츠 1·2호 입주가 지난 2017년부터였으므로, 상환시점을 앞당겨도 최소 10년의 임대기간을 채워야 ABS의 청산이 가능하다.

LH는 이를 해결하기 위해 지난해 말부터 NHF 1~3호 공공임대리츠 자금조달구조 변경 용역을 실시하며, ABS를 민간들로부터 직접 매입해 채권을 청산하기 시작했다. ABS를 매입한 개인부터 법인 투자자까지 다양한 채권자를 대상으로 협의를 진행해, 1·2호는 협의를 진행하고 있으며 오는 20일 3호의 투자자들과 주주총회를 앞둔 시점이다.

아울러 LH는 지난 2020년 공공임대 조기 분양전환을 대비해 10년 공공임대 분양전환 지원대책 2.0을 발표했다. 임차보증금을 전환해 계약금 2억원(전용면적 85㎡을 초과하면 4억원)을 내고 남은 잔금을 10년 후 일시납 하는 방식이다. 하지만 이는 LH공공임대주택에는 적합하지만, 공공임대리츠의 경우는 별도의 지원대책이 필요하다는 지적이 발생했다.

건설업권에 따르면 공공임대리츠는 리츠 법에 적용되므로 부동산투자회사법상 자산의 70%를 부동산으로 보유해야 한다. 하지만 위와 같이 ABS의 현금 청산이 이뤄질 경우, 부동산이 자산의 70% 이하 수준으로 떨어져 리츠 성립이 어려워진다는 점을 지적했다.

LH는 이러한 점을 고려해 기존 공공임대리츠 1·2호와 협의하고 있으며 오는 주총에도 대비할 것이라는 입장이다. LH 관계자는 “조기분양과 함께 부동산 자산 70% 이상을 유지해야 하는 상황”이라며 “이러한 점을 인지하고 다양한 채권자들과 대화하고 있는 상황이다”라고 말했다. 이어 “즉각적인 이전보다는 10년 분납(분할납부) 방식을 유도하는 등 조율할 수 있는 여러 대안을 모색하고 있다”고 덧붙였다.

한편 공공임대리츠는 10년 공공임대주택과 동일하게 임대의무기간의 2분의 1인 5년이 지난 시점부터 조기 분양전환이 가능하며, 임차인 절반 이상의 동의를 필요로 한다. 지난 2017년 입주했던 1·2호가 올해부터 조기분양 가능 대상이 적용됨에 따라, 지난 2021년부터 입주민 절반 이상의 동의를 얻어 조기분양을 신청하겠다고 뜻을 밝힌 상황이다. 공공임대리츠는 17일 이날까지 1호부터 16호까지 설립됐으며, 약 6만3000여 가구에게 공급했다.

공공임대리츠는 지난 2014년에 공공임대주택과 마찬가지로 서민에게 낮은 주거비용으로 주거가 가능하게 돕자는 취지와, 보다 안정적인 자금 운용을 위해 등장했다. 10년간 임대 거주 후 분양 전환이 가능한 공공주택으로서, 인근 시세보다 저렴한 보증금·월 임대료로 10년간 거주할 수 있다. 10년 후 분양전환 시 우선분양권이 주어지며, 통상 매매시세 이하 수준인 감정평가금액으로 산정해 보다 저렴하고 안정적인 매수가 가능하다. 보증금 및 월 임대료 비율은 입주자 형편에 맞춰 어느정도 조율할 수 있으며, 위약금 없이 중도해지 및 퇴거할 수 있다.

공공임대리츠는 LH와 주택도시기금이 공동출자해 리츠를 설립한 후 민간에서 자금을 조달하는 방식으로 운용된다. 리츠가 LH의 공동주택용지를 매입해 LH에 임대주택 LH에 임대주택 건설·운영 등의 업무를 위탁하고, 분양전환때 리츠를 청산하는 방식이다. LH는 사업자금 중 일부를 자산유동화증권(ABS) 발행으로 충당해 임대주택을 지속 공급하고 부채를 줄인다는 장점이 있었다.

한편, 지난 16일 발표한 윤석열닫기윤석열기사 모아보기 정부의 부동산 메시지에 따르면, 주택 시장 정상화를 위한 방안 중 전월세 시장의 안정방안을 위해 오는 6월 이후 입주자 모집예정인 건설형 공공임대 약 3만호를 공급한다는 계획이다. 이외에도 매입임대 약 1만호, 전세임대 약 2만호 등을 적기에 공급함으로써 ’공급을 통한 시장 안정화‘에 힘쓴다는 방침이다.

아울러 LH는 지난 3월 18만호의 주택공급을 약속하며 이중 공공임대 10만호와 공공분양 2만6000호를 배정했다. 향후 정부 정책의 추가 공공임대 3만호 공급 계획과 아울러 적극적인 주택 공급에 임하겠다는 입장이다.

김태윤 기자 ktyun@fntimes.com