‘전셋값 오른 만큼, 잔금일 이전까지만’…전세대출 어떻게 달라지나

[한국금융신문 한아란 기자] 오는 27일부터 전세계약을 갱신하는 세입자들은 주요 은행에서 전셋값이 오른 만큼만 전세자금대출을 받을 수 있다. 이미 전세 잔금을 치른 뒤라면 아예 전세대출을 신청할 수 없게 된다.

금융당국이 실수요자 보호를 위해 전세대출을 가계대출 총량 규제에서 예외로 적용하기로 하면서 18일부터 은행권 전세대출이 재개된다.

다만 은행들은 실수요가 아닌 투기 자금으로 유용될 수 있는 전세대출에 대해서는 규제 문턱을 높이기로 했다. 전세대출을 받아 ‘갭투자’(전세 끼고 주택 구매)나 ‘빚투’(빚내서 투자) 등에 나서는 것을 막기 위한 조치다.

은행들이 대출 요건을 엄격하게 검증할 예정인 만큼 대출을 받아야 하는 실수요자는 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다.

금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행은 ‘전세대출 관리 방안’을 마련해 오는 27일부터 시행하기로 했다.

우선 은행들은 임대차 계약 갱신 때 전세대출 한도를 ‘임차보증금(전셋값) 증액 범위 이내’로 제한한다. 지금까지는 전세 계약 갱신 때 세입자가 전셋값의 최대 80%까지 대출을 받을 수 있었지만 앞으로는 전셋값 증액분만큼만 더 빌릴 수 있는 것이다.

예컨대 세입자가 전세 계약을 갱신하면서 전셋값이 4억원에서 5억원으로 오른 경우 지금까지는 기존 전세대출이 없다면 오른 전셋값의 80%인 4억원까지 대출받을 수 있었지만 앞으로는 전셋값 증액분인 1억원까지만 빌릴 수 있게 된다.

이미 국민은행과 하나은행이 이같은 조치를 시행하고 있다. 다만 전세대출을 새로 받는 대출자들은 지금처럼 전셋값의 80%까지 대출받을 수 있다. 예컨대 보증금 4억원짜리 전세를 새로 계약하는 경우 80%인 3억2000만원까지 전세대출을 받을 수 있다.

전세대출 신청이 가능한 시점도 바뀐다. 지금은 입주일과 주민등록 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내면 대출 신청을 할 수 있지만 27일부터는 전세 계약서상 잔금 지급일까지만 대출 신청이 가능하다. 반드시 잔금을 치르기 전에 전세대출을 받아야 하고 이미 내 돈으로 잔금을 치르고 나면 전세대출을 받을 수 없게 되는 것이다.

비대면 전세대출 문턱도 높아진다. 27일부터 내 집을 한 채 가진 1주택자는 비대면 신청으로 전세대출을 받을 수 없고 반드시 은행 창구에서 대출 심사를 받아야 한다. 창구 방문이 어렵다면 미리 비대면으로 전세대출을 신청해놓을 필요가 있다.

다만 지방은행과 인터넷전문은행의 경우 5대 시중은행이 합의한 ‘전세계약 갱신 시 전셋값 증액 범위 내로 한도 제한’, ‘잔금일 이전까지만 전세대출 신청 가능’ 등의 조치를 따를지 미지수다. 금융당국 차원의 권고가 아닌 주요 은행들이 자율적으로 정한 방침이어서 지방은행이나 인터넷전문은행 등의 시행 여부나 시점 등은 다를 것으로 보인다. 우선 최근 전세대출을 중단했던 카카오뱅크와 부산·경남은행 등은 조만간 전세대출 판매를 재개할 것으로 보인다.

전세대출은 다시 풀리지만 주택담보대출이나 신용대출·마이너스통장 등을 받기는 계속해서 어려워질 전망이다.

하나은행은 오는 20일부터 연말까지 신용대출과 주택·오피스텔·상가 등 부동산 구입자금 대출, 일부 비대면 대출 판매를 중단한다. 우리은행은 같은 날부터 11개 신용대출 상품의 우대금리를 최대 0.9%포인트 인하해 대출 문턱을 높인다. 나머지 시중은행도 현재 연소득 이내로 제한한 신용대출 한도를 이어갈 방침이다. 또 국민·하나·IBK기업은행 등이 시행하는 모기지신용보험(MCI), 모기지신용보증(MCG) 가입 제한 방식의 주택담보대출 한도 축소도 그대로 유지된다.

한아란 기자 aran@fntimes.com