설계부터 불안한 민간 사전청약 확대, 건설사·수요자 모두 시큰둥

[한국금융신문 장호성 기자] 만성적인 ‘주택공급 부족’ 지적에 직면한 정부가 민영주택까지의 사전청약 확대 카드를 뽑아들었지만, 시장의 반응은 다소 미온적인 방향으로 흘러가고 있다.

‘사전청약’이라는 방식 자체가 불확실성이 커 수요자 입장에서도 매력적인 수단이 되기 어렵고, 민영주택 입장에서는 청약 당첨자의 이탈 등 리스크가 커 역시 선호하기 어렵다는 것이 주된 이유다.

이런 사전청약 제도를 두고, 부동산정책에 있어 일단 당장의 급한 불을 끄고 다음 정부에게로 책임을 넘기는 ‘폭탄 돌리기’의 형국이 벌어지고 있다는 지적이 곳곳에서 나오고 있다.

◇ 설계부터 불안한 ‘사전청약’ 제도, 당장의 위기 해소 위한 고육지책?

사전청약 제도는 실제 본청약 1~2년 전에 미리 청약을 진행하는 제도다. 통상적인 청약과 분양 시기는 주택 착공에 맞춰 진행된다. 사전청약은 주로 청약 대기수요를 줄이고 시장에 만연한 ‘패닉바잉’ 등 무주택자들의 불안 심리를 줄이기 위해 마련된다. 청약포기 등 특별한 사유가 없다면 본청약과 당첨자격을 똑같이 인정받을 수 있다.

정부가 이번 사전청약 확대 방안을 마련한 이유는 갈수록 심각해지는 2030세대의 ‘패닉바잉’과 부동산불안을 조금이나마 잠재우기 위한 궁여지책으로 풀이된다.

‘사전청약’이라는 개념 자체는 지난 2009년 이명박정부의 보금자리주택 추진 당시에도 쓰인 바 있다. 그러나 사업지 주민들의 반발로 토지보상이 지연되면서 본청약 시점이 5년 이상 늦어진 전례가 있다. 사전청약 제도가 시장에 제대로 안착되지 못하고 거의 쓰이지 않았던 이유다.

3기신도시 사전청약의 경우 물량의 대부분이 특별공급에 몰려있는 점 역시 우려를 샀다. 청약통장 가입자를 기준으로 한 일반공급 비중은 전체의 15%에 불과하며, 나머지 85%는 모두 특별공급 물량이다. 이 중 30%는 신혼부부, 25%는 생애최초, 10%는 다자녀가구, 5%는 노부모부양가구, 5%는 국가유공자, 10%는 장애인 등 기관추천으로 구성됐다.

당장 시장의 공급부족 불안을 해소하기 위해 나온 사전청약이지만, 이 같은 이유로 실수요자들의 불안감 해소 효과는 다소 제한적일 것이라는 분석이 나오고 있다.

분양가 역시 논란의 대상이었다. 당초 정부는 3기신도시 분양가를 두고 주변 시세의 60~80% 수준일 것이라고 말했지만, 정작 뚜껑을 열고보니 주변 시세와 크게 다르지 않은 것으로 나타나면서 논란이 촉발됐다.

국토부는 이와 관해 기존 단지 시세와 사전청약 분양가를 직접 비교하는 것은 무리가 있다는 입장을 전했다. 국토부는 "사전청약 분양가에 대해 특정단지와 비교해 의문을 제기하는 경우가 있지만, 개발시기와 입지 여건 등을 종합적으로 고려하면 시세의 60∼80% 수준으로 보는 것이 타당하다고 판단된다"고 설명했다.

그러나 이처럼 사전청약 시점과 본청약 시점의 분양가에 차이가 발생하게 되면 결과적으로 가격적인 메리트가 없어 정부의 기존 주장과 배치되는 경우가 발생할 수 있다.

부동산 한 전문가는 “사전청약에 나온 3기신도시나 택지들의 입지를 살펴보면 서울 핵심입지에서 벗어난 경기나 인천 지역이 대부분인데, 이런 면을 고려하면 파격적인 가격이 수반돼야 청약 흥행을 점칠 수 있지 않겠나”라는 생각을 밝혔다.

◇ 민간 건설사 사전청약 참여, 현재로서는 ‘메리트 부족’ 진단

정부는 당초 사전청약 계획 물량 6만2000가구(2021년 3만2000가구, 2022년 3만 가구)에 더해 2024년 상반기까지 추가로 10만1000가구를 확보한다는 계획을 밝혔다. 이를 통해 총 16만3000가구를 사전청약을 통해 공급한다는 방침이다. 이 중 약 8만7천호에 해당하는 물량은 민간 건설사가 참여할 수 있도록 할 예정이다.

그러나 건설업계의 표정은 밝지 않다. 사전청약 제도로 인해 분양 리스크가 커지면 건설사 입장에서 큰 메리트가 없다는 것이 이유다.

국토부는 사전청약을 약속한 건설사들에게 공공택지 공급이나 미분양 물량에 대한 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG)의 매입 등의 유인책을 내놓았지만, 대량 미분양이 발생하면 회사 브랜드에도 손상이 갈 수밖에 없다. 매입 비율이나 분양가에 대한 기준도 아직 명확하지 않다는 점도 불안감을 키우고 있다.

건설사 한 관계자는 “청약 과정이 나눠지면 홍보비도 두 배로 써야 하는 셈이고, 청약 과정이 복잡해지면 그만큼 예비 청약자들의 불만도 늘어날 수밖에 없는데 그런 부분에서 욕을 먹는건 정부만이 아닌 분양에 나선 건설사들도 마찬가지일 것”이라는 생각을 밝혔다.

또 다른 건설사 관계자는 “지난 사전청약 사업도 실제 본청약까지 5년이라는 딜레이가 있었는데, 이번 사전청약도 토지보상이나 예기치 못한 문제가 발생해 청약이 밀릴 가능성이 얼마든지 있다”며, “또 코로나가 끝나서 금리 상승기가 오거나 하면 집값 조정국면이 나타날 수도 있는데 이런 상황들을 고려하면 사전청약의 메리트가 그리 와닿지 않는다”고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com