심각한 전세난·늦어지는 실제 분양시기…정부 사전청약 확대 문제점 산더미

[한국금융신문 장호성 기자]

정부가 25일 사전청약 확대와 도심 내 공공택지 대체지에 대한 계획을 발표했지만, 시장과 전문가들의 반응은 대체로 부정적이다.

사전청약이라는 개념 자체가 실제 분양 시기와 괴리가 있어 실질적으로 시장에 도움을 주기 어렵고, 실제 분양 시기까지 수요층들을 수용해야 할 전월세시장은 임대차3법이 촉발한 심각한 전세난에 빠져 공급이 충분치 않다는 지적 때문이다.

◇ 사전청약 확대, 계획대로만 흘러간다면 ‘시장 심리안정’ 효과 기대

국토교통부는 25일 브리핑에서 2024년 상반기까지 신규로 사전청약 10만1000가구를 추가로 실시하는 내용의 '사전청약 확대 방안'을 발표했다.

사전청약 제도는 실제 본청약 1~2년 전에 미리 청약을 진행하는 제도다. 통상적인 청약과 분양 시기는 주택 착공에 맞춰 진행된다.

사전청약은 주로 청약 대기수요를 줄이고 시장에 만연한 ‘패닉바잉’ 등 무주택자들의 불안 심리를 줄이기 위해 마련된다. 청약포기 등 특별한 사유가 없다면 본청약과 당첨자격을 똑같이 인정받을 수 있다.

정부는 당초 사전청약 계획 물량 6만2000가구(2021년 3만2000가구, 2022년 3만 가구)에 더해 2024년 상반기까지 추가로 10만1000가구를 확보한다는 계획이다. 이를 통해 총 16만3000가구를 사전청약을 통해 공급한다는 계획이다.

기존에는 공공택지에 분양되는 공공주택에만 적용됐으나 이번에 범위가 넓어지면서 잘만 활ㅇ용한다면 내집 마련에 대한 청장년층의 불안을 잠재우는데 효과가 있을 것으로 분석됐다.

윤성원 국토부 1차관은 "국민들이 공급효과를 조기에 체감하실 수 있도록 사전청약 등을 통해 공급시점을 최대한 앞당겨 불안 심리를 해소할 필요가 있다"며 "다양한 평형의 아파트가시세의 60~80% 수준의 저렴한 가격으로 공급되는 만큼, 시장안정에 크게 기여할 것"이라고 말했다

정부가 이번 사전청약 확대 방안을 마련한 이유는 갈수록 심각해지는 2030세대의 ‘패닉바잉’과 부동산불안을 조금이나마 잠재우기 위한 궁여지책으로 풀이된다. 코로나19 팬데믹이 여전한 가운데 저금리 기조가 장기화되고 있고, 올해에만 전국 집값은 9%, 서울과 경기도 등 수도권 집값은 11%가량 폭등하는 등 최악의 부동산 불안이 나타나고 있다. 이렇다보니 풍선효과로 빌라값까지 오르면서 청년 세대의 ‘내 집 마련’ 절망은 나날이 커지고 있는 실정이다.

물론 ‘사전청약’이 실제 ‘본청약’까지 이어지려면 상당한 시간이 필요하지만, 적어도 ‘내집을 마련했다’는 안정 심리 정도는 시장에 줄 수 있다는 것이 대다수 전문가들의 의견이다.



◇ 역대급 전세난부터 ‘희망고문’ 우려까지, 문제점 산더미인 사전청약 제도

이런 기대효과에도 불구하고 시장과 전문가들의 ‘사전청약’에 대한 반응은 다소 회의적이다.

생소한 ‘사전청약’이라는 개념 자체는 지난 2009년 이명박정부의 보금자리주택 추진 당시에도 쓰인 바 있다. 그러나 사업지 주민들의 반발로 토지보상이 지연되면서 본청약 시점이 5년 이상 늦어진 전례가 있다.

치열한 경쟁을 뚫고 청약에 당첨돼 입주를 하고 싶어도 준공 자체가 끝나지 않았다면 들어갈 집이 없다면 말짱 도루묵이 되는 셈이다. 이 경우 3기신도시 입주를 기다리는 전월세 수요가 늘어나 수도권을 중심으로 한 전세난이 더욱 심해질 것이라는 지적까지 나온다.

3기신도시 일부 지역의 경우 아직까지도 주민 반발이 이어지고 있고, 어찌어찌 사업지구 지정이 되더라도 실제 착공과 준공 시기 등을 고려하면 입주 시기가 늦어지는 악순환이 반복될 수 있다는 것이다. 이런 물량 확대가 수요자들에게 ‘희망고문’이 될 수 있다는 지적이 지배적이다.



시장에 만연한 심각한 전세난도 발목을 잡는다. 서울 아파트의 전세가격은 2019년 6월 이후 2년이 넘게 상승곡선만을 그리고 있다. 정부 산하 기관인 한국부동산원 통계에서도 최근 두 달여간 서울 주간 아파트 전셋값 상승폭은 0.10% 안팎의 고공행진을 이어가고 있다.

최근 서초 반포1·2·4주구를 비롯한 재건축 이주 수요가 발생하면서 시장 과열을 초래한 영향이 컸다는 분석이다. 이 같은 정비사업 이주수요 물량이 갈수록 늘어나면서, 서울과 수도권 주요 지역의 아파트 전셋값은 한동안 급격한 상승곡선을 그릴 수밖에 없다는 분석이 나온다.

여기에 3기신도시 사전청약에 당첨된 수요자들이 무주택 기간을 유지하기 위해 전세시장의 문을 두드린다면 전세난은 더욱 가속화될 수밖에 없다는 지적이 많다.

한국건설산업연구원은 올해 하반기 전국 주택 매매가격은 1.5%p 오르고 전세가는 이보다 큰 2.3%p 상승할 것이라고 전망했다. 김성환 건산연 부연구위원은 “수요자들의 자산 가격 상승에 대한 기대가 여전하고 주택 공급에 대한 불안감이 가시지 않아 기존 주택 매매 시장에서 발을 떼지 못하고 있다”며 “잇단 공급 신호에도 불구하고 생애 최초 주택 매입자가 증가하는 등 수요 우위는 여전하다”고 말했다.



그런가하면 건설사들이나 조합의 참여를 유도할 장치가 부족하다는 점도 비판의 대상이다. 국토부는 사전청약을 약속한 건설사들에게 공공택지 공급이나 미분양 물량에 대한 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG)의 매입 등의 유인책을 내놓았지만 사업 리스크는 여전하다.

건설사 한 관계자는 “청약 과정이 나눠지면 홍보비도 두 배로 써야 하는 셈이고, 청약 과정이 복잡해지면 그만큼 예비 청약자들의 불만도 늘어날 수밖에 없는데 그런 부분에서 욕을 먹는건 정부보다는 분양에 나선 건설사들도 마찬가지일 것”이라는 생각을 밝혔다.

대한부동산학회 회장 서진형 경인여대 교수는 “3기 신도시 같은 경우 LH 사태로 인해서 개발 계획들이 지연됐고, 이로 인해 입주 시기가 2025년이지만 2028년까지 연기가 되지 않을까 생각한다”며 “사전청약은 토지 수용이 끝나고 LH 땅이 됐을 때 분양을 할 수 있는데, 사실상 지금 남의 땅에 분양을 하는 것”이라고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com