[주간 부동산 이슈-8월 4주] 기준금리 인상에서 사전청약 확대까지…집값 하락 신호탄 되나?

[한국금융신문 김관주 기자] [한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

정부, '사전청약 확대' 한다지만…'전세난' ‘희망고문’ 우려

'집값 조정국면 대비해야'…기준금리 0.75% 인상, '부동산 거품' 꺼지나

중개사협회, 플랫폼 기업 연이어 고발…위기의 '프롭테크'

오금현대, ‘오세훈표 공공기획 1호’되나…주민 반발로 ‘진통’

◇정부, '사전청약 확대' 한다지만…'전세난' ‘희망고문’ 우려

정부가 사전청약 확대와 도심 내 공공택지 대체지에 대한 계획을 발표한 가운데 시장과 전문가들의 반응은 대체로 부정적인 모습이다.

국토교통부는 25일 브리핑에서 2024년 상반기까지 신규로 사전청약 10만1000가구를 추가로 실시하는 내용의 '사전청약 확대 방안'을 발표했다.

이날 홍남기닫기홍남기기사 모아보기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “현 사전청약 물량 6만2000호를 크게 초과하는 규모의 사전청약 물량을 추가 확보 예정”이라고 밝혔다. 3기신도시 사전청약에서 두 자릿수 경쟁률이 나타나는 등 수요자들의 호응이 이어지자 ‘사전청약’ 물량을 늘려 시장 안정을 꾀하겠다는 의도로 풀이된다.

홍 부총리는 사전청약 확대와 관련해 "3기 신도시 등 공공택지 민간분양분 및 2·4대책 도심개발사업 후보지를 대상으로 지방자치단체와 사업자 협의 등을 거치겠다"고 전하는 한편, "참여 민간 건설사에 대해서는 인센티브 부여 등 제도적 기반을 마련해나가겠다"고 덧붙였다.

그간 사전청약 제도는 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 진행하는 분양에서만 이뤄졌다. 그러나 앞으로는 공공택지 민영주택을 비롯한 2·4대책의 도심개발 사업지에서도 이 같은 방식이 검토될 전망이다.

홍 부총리는 "수요자가 선호하는 민간 분양아파트와 도심 핵심입지에 주인을 조기에 찾아주는 사전청약을 대폭 실시해 시장수요 진정과 주택시장 안정에 큰 효과가 있을 것으로 기대한다"고 발언했다.

그러나 사전청약이라는 개념 자체가 실제 분양 시기와 괴리가 있어 실질적으로 시장에 도움을 주기 어렵고, 실제 분양 시기까지 수요층들을 수용해야 할 전월세시장은 임대차3법이 촉발한 심각한 전세난에 빠져 공급이 충분치 않다는 지적이 나오고 있다.

사전청약 제도는 실제 본청약 1~2년 전에 미리 청약을 진행하는 제도다. 통상적인 청약과 분양 시기는 주택 착공에 맞춰 진행된다.

사전청약은 주로 청약 대기수요를 줄이고 시장에 만연한 ‘패닉바잉’ 등 무주택자들의 불안 심리를 줄이기 위해 마련된다. 청약포기 등 특별한 사유가 없다면 본청약과 당첨자격을 똑같이 인정받을 수 있다.

생소한 ‘사전청약’이라는 개념 자체는 지난 2009년 이명박정부의 보금자리주택 추진 당시에도 쓰인 바 있다. 그러나 사업지 주민들의 반발로 토지보상이 지연되면서 본청약 시점이 5년 이상 늦어진 전례가 있다.

치열한 경쟁을 뚫고 청약에 당첨돼 입주를 하고 싶어도 준공 자체가 끝나지 않았다면 들어갈 집이 없다면 말짱 도루묵이 되는 셈이다. 이 경우 3기신도시 입주를 기다리는 전월세 수요가 늘어나 수도권을 중심으로 한 전세난이 더욱 심해질 것이라는 지적까지 나온다.

3기신도시 일부 지역의 경우 아직까지도 주민 반발이 이어지고 있고, 어찌어찌 사업지구 지정이 되더라도 실제 착공과 준공 시기 등을 고려하면 입주 시기가 늦어지는 악순환이 반복될 수 있다는 것이다. 이런 물량 확대가 수요자들에게 ‘희망고문’이 될 수 있다는 지적이 지배적이다.

시장에 만연한 심각한 전세난도 발목을 잡는다. 서울 아파트의 전세가격은 2019년 6월 이후 2년이 넘게 상승곡선만을 그리고 있다. 정부 산하 기관인 한국부동산원 통계에서도 최근 두 달여간 서울 주간 아파트 전셋값 상승폭은 0.10% 안팎의 고공행진을 이어가고 있다.

최근 서초 반포1·2·4주구를 비롯한 재건축 이주 수요가 발생하면서 시장 과열을 초래한 영향이 컸다는 분석이다. 이 같은 정비사업 이주수요 물량이 갈수록 늘어나면서, 서울과 수도권 주요 지역의 아파트 전셋값은 한동안 급격한 상승곡선을 그릴 수밖에 없다는 분석이 나온다.

여기에 3기신도시 사전청약에 당첨된 수요자들이 무주택 기간을 유지하기 위해 전세시장의 문을 두드린다면 전세난은 더욱 가속화될 수밖에 없다는 지적이 많다.

한국건설산업연구원은 올해 하반기 전국 주택 매매가격은 1.5%p 오르고 전세가는 이보다 큰 2.3%p 상승할 것이라고 전망했다. 김성환 건산연 부연구위원은 “수요자들의 자산 가격 상승에 대한 기대가 여전하고 주택 공급에 대한 불안감이 가시지 않아 기존 주택 매매 시장에서 발을 떼지 못하고 있다”며 “잇단 공급 신호에도 불구하고 생애 최초 주택 매입자가 증가하는 등 수요 우위는 여전하다”고 말했다.

그런가하면 건설사들이나 조합의 참여를 유도할 장치가 부족하다는 점도 비판의 대상이다. 국토부는 사전청약을 약속한 건설사들에게 공공택지 공급이나 미분양 물량에 대한 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG)의 매입 등의 유인책을 내놓았지만 사업 리스크는 여전하다.

건설사 한 관계자는 “청약 과정이 나눠지면 홍보비도 두 배로 써야 하는 셈이고, 청약 과정이 복잡해지면 그만큼 예비 청약자들의 불만도 늘어날 수밖에 없는데 그런 부분에서 욕을 먹는건 정부보다는 분양에 나선 건설사들도 마찬가지일 것”이라는 생각을 밝혔다.

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◇'집값 조정국면 대비해야'…기준금리 0.75%로 인상, '부동산 거품' 꺼지나

지난 26일 한국은행이 1년 3개월 만에 기준금리를 0.50%에서 0.75%로 0.25%포인트(p) 인상하면서, 부동산 시장에 미칠 영향에 대해서도 귀추가 주목되고 있다. 전문가들은 유동성이 감소하며 부동산 가격 거품 현상도 수그러들 것으로 전망했다.

그간 정부는 길어지는 저금리 국면이 집값 불안정에 기여하고 있다며 ‘집값 고점론’을 꾸준히 펴왔다. 특히 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 금리 인상 가능성을 들며 ‘영끌 부동산 투자’를 경계하는 발언을 수차례 해왔다.

홍 부총리의 발언대로 한은이 2018년 11월 이후 2년 9개월 만에 첫 금리인상을 단행하는 동시에 추가 금리인상 가능성을 시사하면서, 부동산 시장의 움직임도 바빠지고 있다. 대다수의 전문가들은 당장 집값에 미치는 영향은 크지 않을 것이라고 전망하면서도, 추가 금리인상이 이뤄질 경우 장기적으로 볼 때 집값에 조정국면이 올 수 있을 것이라고 보고 있다.

통상적인 경우 금리 인상은 집값 하락과 직간접적으로 연동돼있다. 금리가 1% 오르면 집값은 2%가량 내려가는 식이다. 절대적인 기준은 아니지만 이론적으로 두 지표는 반비례한다는 해석이 일반적이다.

현재 기준금리는 0.75%까지 오르긴 했지만 저금리 국면이 이어진다는 점에는 변함이 없다. 추가적인 금리인상 없이 집값이 유의미하게 변하지는 않을 것이라는 전망이 나오는 이유다.

다만 금리가 한번 오르기 시작하면 추가적으로 가파르게 오를 가능성이 크다는 점을 들어 조정국면을 예상하는 목소리도 나온다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "지금 주택시장 과열은 저금리에 따른 과잉유동성에 기인하는 만큼 금리 인상은 주택시장에 큰 영향을 미칠 것"이라면서도 "다만 여전히 금리가 낮은 수준이라 당장 집값이 하락하기보다 거래량과 상승률이 둔화하는 양상이 나타날 것"으로 전망했다.

양지영R&C연구소 양지영 소장은 “금리인상에 따른 레버리지 등을 이용한 부담스러운 투자는 위축될 수 있고, 변동성이 커질 수 있다”며, “또한 과도한 부채를 가진 사람들의 경우에는 부동산 등 자산에 대해 포트폴리오를 새롭게 짤 수밖에 없다”고 제언했다.

이 같은 상황에서 정부가 7월 도입한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 추가 확대 여부와 최근 금융권의 가계대출 취급 중단 등 조치 등이 주택거래를 위축시킬 것이라는 전망도 나온다.

부동산 한 전문가는 “점진적인 금리인상과 은행권의 대출 조이기는 수요자들에게 있어 심리적인 요인을 자극할 것이고, 결국 주택 매매 위축에 영향을 줄 수밖에 없다”며, “섣부른 투자나 매매보다는 신중한 스탠스를 취해야 할 상황”이라고 제언했다.

◇중개사협회, 플랫폼 기업 잇따라 고발…위기의 '프롭테크'

한국공인중개사협회가 저렴한 중개수수료를 앞세운 부동산 프롭테크 기업을 잇따라 검찰에 고발하며 마찰이 지속되고 있다. 신기술을 기반으로 한 새로운 산업과 기존 중개업 종사자들의 이해관계가 충돌하며 운송업계의 ‘타다’ 사태가 부동산 시장에서도 재현될 조짐이다.

24일 부동산업계에 따르면 지난달 한국공인중개사협회는 온라인 부동산중개 플랫폼 ‘다윈중개(다윈프로퍼티)’를 공인중개사법 위반으로 검찰에 고발했다. 협회는 다윈중개가 공인중개사법제8조 '공인중개사가 아닌 자는 공인중개사나 이와 유사한 명칭을 사용하지 못한다'와 제18조 2항 '개업 공인중개사가 아닌 자는 중개 대상물에 대한 표시·광고를 해서는 안 된다' 등을 위반했다고 고발 이유를 밝혔다.

협회가 다윈중개를 상대로 고발한 것만 이번이 세 번째다. 검찰은 2019년 첫 고발 때 증거불충분으로 불기소 처분했고 이후 건은 이유 없음으로 기각한 바 있다.

다윈중개는 직접 중개를 하지 않고 플랫폼 서비스만 제공한다는 입장이다.

업계에 따르면 다윈중개는 ‘집 내놓을 때 중개수수료 0원, 집 구할 때 중개수수료 반값’을 내세우며 2019년 5월 경기도 남부에서 서비스를 시작해 지난 6일 전국으로 확대했다. 올 7월 말 기준 사이트 이용자 수가 10만명을 넘었고, 공인중개사 1000명 이상이 이 업체 플랫폼을 이용해 영업하고 있다.

앞서 협회는 부동산 프롭테크 업체 ‘트러스트 부동산’과 ‘집토스’도 고발한 바 있다. 트러스트 부동산은 변호사가 부동산 중개업무를 한다는 것이 주요 쟁점이 됐다. 이후 2심 재판에서 무등록 중개업무로 유죄판결을 받은 트러스트 부동산이 상고를 취하했다. 집토스는 검찰 조사에서 증거 불충분으로 무혐의 처분이 내려졌다.

이어 대형 부동산 플랫폼의 직접 중개업 진출 여부를 두고 중개업계와 프롭테크 기업간의 갈등은 더욱 격화되는 모양새다. 지난달 14일 협회는 직방의 ‘온택트파트너스’ 서비스 출범을 계기로 ‘대형 부동산 플랫폼 기업골목상권 침탈 규탄 성명서'를 발표했다. 협회는 부동산 중개 플랫폼의 직접 중개업 진출이 영세 개업 공인중개사의 골목상권을 침해하고 소비자에게 피해를 전가하는 행위라고 규정지었다.

온택트 파트너스는 직방이 공인중개사를 비롯한 부동산 전문가들과 제휴를 맺어 부동산 정보 조회, 매매, 계약 등을 제공하는 비대면 서비스다. 거래 성사 시 직방과 공인중개사는 수수료를 절반으로 나눈다.

직방도 직접 중개업이 아니라고 밝혔다. 현행법상 100억원 보증보험에 공동 날인을 하기 위해선 중개 법인을 설립해야만 했다는 설명이다.

한유순 다방(스테이션3) 대표는 성명서 발표 이후 곧바로 박용현 협회장과 통화를 통해 “2013년 이후 다방은 9년간 공인중개사와 견고한 파트너십을 구축해왔으며, 직접 중개업 진출 의사가 없다”는 의사를 전달했다.

일각에서는 정부가 나서서 프롭테크 기업과 중개업계 갈등 완화를 위한 제도적 장치를 마련해야 한다는 목소리도 나오고 있다.

지난 17일 국토교통부는 부동산 복비를 반값 수준으로 낮추는 개편안을 발표하며 기존 오프라인 중개업계와 프롭테크업계 사이 협업을 위한 협의체를 구성해 협업모델 도입과 제도 개선사항 등을 논의할 계획이라고 밝혔다.



◇오금현대, ‘오세훈표 공공기획 1호’ 되나…주민 반발로 ‘진통’

오금현대아파트가 ‘오세훈표 공공기획 재건축 1호’ 타이틀을 달지 관심이 쏠린 가운데 해당 단지 주민들은 즉각 반발하고 나섰다. 주민들은 해당 사업이 의견수렴 절차 없이 ‘밀실합의’로 이뤄졌다고 불만을 제기했다.

26일 정비업계에 따르면 송파구는 '서울시 공공기획(안)을 반영한 오금현대아파트 재건축 정비계획 추가 주민공람'을 지난 20일 공고해 25일까지 주민 의견을 접수했다.

공공기획은 서울시가 정비계획 수립 초기 단계를 주도해 정비 구역 지정 절차 및 기간을 단축하는 것을 골자로 한다. 이는 오세훈닫기오세훈기사 모아보기표 ‘스피드 주택 공급’의 핵심이다. 공공성을 담보된 공공기획을 전면 도입해 통상 5년이 걸리던 정비구역지정 기간을 2년 이내로 대폭 단축한다는 것이 서울시의 설명이다. 지난 5월 오세훈 시장은 ‘6대 재개발 규제완화방안’을 발표하며 2025년까지 재개발 · 재건축을 통해 총 24만 가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다.

오금현대는 1316가구 규모 대단지 아파트다. 공람안에 따르면 최고 37층, 2625가구로 늘어날 예정이다. 추가된 가구 중 임대주택은 46㎡ 237가구, 59㎡ 304가구로 공급된다. 전체 구역 11만여㎡ 중 약 10%(1만3264㎡)가 준주거지역으로 상향됐다. 구역 내 3종 일반주거지역과 준주거지역 모두 법에서 정하는 상한 용적률 최대치(3종 일반 300%, 준주거 500%)를 적용 받는다. 공공커뮤니티시설, 공용주차장, 공용가로 등도 포함했다. 총 가구 수 대비 임대주택 비율은 20.6%다. 지난해 서울시에서 보류된 계획안의 경우 임대주택 비율은 14.4% 수준이었다.

공공기획 재건축은 오금현대아파트 주민들의 강한 반대에 부딪히고 있다. 주민들은 사업이 진행되는 과정에서 의견을 묻는 절차가 전혀 없었다며 문제를 제기하는 상황이다.

오금현대아파트 주민 A씨는 “서울시는 재건축 추진준비위원회의 위원장과 의견 교환을 하며 사업을 진행했다고 밝혔다. 그러나 주민들은 해당 사업에 대해 전해 들은 바가 없고 언론 보도를 통해서 공공기획 재건축 사업을 접했다”며 “서울시는 도시계획위원회에 상정해 통과가 돼도 정비계획 변경이 가능하니 문제가 없다는 입장이다. 하지만 변경을 하기 위해선 주민 3분의 2 이상이 동의를 받아야 하고 승인권자는 서울시다. 애당초 불리한 조건”이라고 말했다.

이어 그는 “도시정비법 제15조에 따르면 정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람해 의견을 들어야 한다. 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 정비계획에 반영해야 한다고 명시돼 있다”며 “이번 오금현대아파트의 공공기획재건축 공람은 주말을 포함해도 단 6일에 불과하다”고 설명했다.

공람안이 기존 재건축 계획안과 다른 점도 주민들의 반발을 샀다. 주민 A씨는 현재 오금현대아파트 주민 1316가구 중 722가구가 반대 의견을 냈고 아직 해당 사업에 대한 내용을 모르는 가구들도 다수 존재할 것으로 추정했다.

주민 A씨는 “기존 재건축 계획안과 큰 차이를 보이는 일부 지역의 종상향으로 인한 임대비율의 변경, 공공 커뮤니티 도입, 기부채납 비율 상승 등 변화에 대해 충분한 공지와 설명이 부재했다”며 “정책결정 과정에서 주민들은 배제됐다. 일부 사람들과 서울시가 밀실합의에 의해서 진행된 것이 가장 큰 문제”라고 주장했다.

이에 대해 송파구는 법적으로 문제 될 것이 없다는 입장이다. 송파구 관계자는 “서울시에서 10년마다 도시·주거환경정비기본계획을 수립한다. 수립 당시 서울시가 주민들에게 사업을 주민 제안이나 시장·군수가 대신 진행할지 등 의사를 물어본 것으로 알고 있다”며 “주민들이 정비계획이 변경을 원할 경우 주민 3분의 2 이상 동의 시 가능하며 2년 동안 조합설립추진위원회를 구성하지 않으면 된다. 법적으로 위반 사항은 아니다”고 말했다.

서울시 관계자는 “구에서 공람을 어제까지 접수했다. 해당 결과를 제출받은 상태고 공람의견을 검토하고 있는 단계”라고 밝혔다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com