[주간 부동산 이슈-2월 1주] 대규모 주택공급 핵심은 ‘공공주도’, 장단점은?

[한국금융신문 장호성 기자]

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

서울 32만호·전국 83만호 ‘역대급’ 공급대책, 공공주도 방식 장단점과 대책 한계는

코로나에 우는 상인들, 작년 상가 평균 권리금 역대 최저치 경신

가속하는 전세품귀 현상, 서울 중소형 아파트 전세가, 2년 전 대비 평균 5천만 원 올라



◇ 서울 32만호·전국 83만호 ‘역대급’ 공급대책, 공공주도 방식 장단점과 대책 한계는

변창흠닫기변창흠기사 모아보기 국토교통부 장관이 취임 직후부터 언급해왔던 ‘공급 위주’ 부동산대책이 마침내 베일을 벗었다.

4일 발표된 주택공급대책에는 공공 주도 개발을 통해 각종 규제와 절차를 철폐하고, 입지별로 다른 개발을 적용해 효율성을 높이는 동시에, 개발을 통해 생기는 이익은 사회가 공유하는 내용을 골자로 하고 있다. 국토부는 이를 통해 서울 32만호, 전국 83만호의 주택을 공급할 수 있을 것으로 기대했다.

주택 공급을 기다려온 3040세대 등 무주택 실수요자에게 충분한 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80%이상은 분양주택(아파트)으로 공급될 예정이다. 아울러 서울 수도권 등 주요 도심에는 시세대비 저렴한 공공분양 주택 공급을 대폭 확대 하겠다는 설명도 이어졌다.

아울러 정부는 이번 대책에 따라 공급되는 물량에는 일반공급 비율을 상향하는 한편, 일부는 추첨제로 공급하겠다고 밝혔다. 현재 공공분양은 일반공급분이 15%에 불과하므로, 당초 민간 택지인 점을 감안하여 일반공급 비중을 상향(15→50%)하는 한편, 그간 저축 총액 순으로만 공급되어온 일반 공급분에 대해서도 추첨제(30%)를 도입하여 폭 넓은 기회를 부여하겠다는 취지다.

정부는 ‘공급쇼크’라는 표현까지 써가며 이번 대책에 대해 강력한 자신감을 보였다. 그러나 이번 대책에는 ‘어떻게’ 공급하겠다는 내용은 포함됐지만, ‘언제’ ‘어디서’ 공급하겠다는 내용이 빠져있어 실효성 측면에서 의문 부호가 떠오르고 있다.

건설업계와 부동산업계 전문가, 부동산 커뮤니티에 이르는 대부분의 평가는 정부가 이번 대책을 통해 확고한 ‘공급 의지’를 보여줬다는 부분이다.

공공주도라는 전제가 깔려있긴 하지만 대부분의 재건축·재개발 규제 철폐를 천명했고, 개발을 통해 발생하는 이익을 토지주나 조합원들에게 최대한 보장하는 방식을 채택함으로써 사업장들의 참여 가능성을 높이려는 노력을 보였다는 것이다.

다만 지적되는 부분 역시 대체로 같은 목소리였다. 사업의 구체성이 크게 결여돼있다는 것이다. 구체적인 사업장이나 시기에 대한 언급이 없고, 공급 시그널은 켜졌지만 전월세 부족 등의 문제점이 남아있어 당장의 시장 안정에 기여하기는 어렵다는 분석이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 대책 발표 직후 "정부가 화끈한 대책을 내놨다"면서 "서울에 32만호, 전국에 85만호 공급은 많은 물량이다. 계획대로 공급된다면 시장에 영향을 줄 것으로 본다"고 말했다.

다만 권 교수는 정부가 정책 방향은 밝혔지만, 아직 구체적인 공급 지역이나 내용은 없는 상태라며 "실현 가능성이 문제"라고 지적했다.

함영진 직방 빅데이터랩장 역시 "공공 정비사업과 관련한 시행령, 조례, 운영기준 등을 조속히 명문화하는 등 후행 사업장의 참여율을 높일 성공적인 사업 모델을 만들어 사업의 예측 가능성을 높일 필요가 있다"고 제언했다.

공공주도로 공급되는 주택들의 질 문제도 거론된다. 민간주도에 비해 한정된 자원으로 진행될 가능성이 큰 공공주도 주택은 민간보다 품질이 낮아질 수밖에 없다는 분석이다. 다만 정부는 민간 건설사와의 협력을 늘리는 방식으로 이 같은 문제에 대응할 것으로 전해졌다.



◇ 코로나에 우는 상인들, 작년 상가 평균 권리금 역대 최저치 경신

지난해 시작된 코로나19 바이러스 확산으로 인한 내수경기 침체, 소셜커머스 및 온라인 쇼핑몰 사용자 증가 등의 이유로 상가 시장의 위축된 분위기는 이어지고 있다. 상가 가치 척도로 여겨지는 권리금도 감소하고 있는 추세다.

2일 수익형부동산 연구개발기업 상가정보연구소가 한국부동산원 통계를 분석한 결과 2020년 전국 상가 평균 권리금은 4,074 만원으로 조사됐으며 1㎡당 평균 권리금은 52만 8,000원이었다.

2020년 상가 평균 권리금은 통계 집계가 시작된 2015년 이래로 가장 낮았다. 역대 상가 평균 권리금은 △2015년(4574만원), △2016년(4661만원), △2017년(4777만원), △2018년(4535만원), △2019년(4276만원) 이었고 2017년 이후 3년 연속 하락세다.

2020년 전국 상가 권리금이 가장 높은 업종은 4,522만원을 기록한 숙박 및 음식점업이었고 △도매 및 소매(4092만원), △예술, 스포츠 및 여가 관련 서비스업(4076만원), △부동산 및 임대업(3160만원), △협회 및 단체, 수리 및 기타 개인 서비스업(2487만원) 등이 뒤를 이었다.

업종별 2019년 대비 권리금이 가장 많이 감소한 업종은 예술·스포츠 및, 여가 관련 서비스업으로 1,261만원 감소했다. 이어 △도매 및 소매(372만원 감소), △숙박 및 음식점업(266만원 감소) 순이었다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "코로나19 바이러스 확산과 온라인 매장 사용 증가로 인해 오프라인 점포 매출은 감소하고 있어 권리금 하락세는 계속될 것으로 예상된다"며 "그러나 권리금이 증가한 업종도 있어서 소비 트렌드에 따라 업종별 양극화도 공존할 것으로 보인다"고 전했다.



◇ 가속하는 전세품귀 현상, 서울 중소형 아파트 전세가, 2년 전 대비 평균 5천만 원 올라

지난해 서울의 아파트 전세입자들이 집을 구할 때 2년 전보다 평균 5,000만원 정도 비용이 더 든 것으로 나타났다.

부동산114가 국토교통부 실거래가공개시스템 자료를 분석한 결과, 2020년 서울 아파트의 전용 60㎡초과 85㎡이하 구간의 평균 전세거래가격은 2018년(4억6,512만원) 보다 5,347만원 오른 5억1,859만원으로 집계됐다.

평균 전세거래가격 상승폭은 특히 2020년 하반기 들어 커졌다. 지난해 하반기 서울 아파트의 평균 전세거래가격은 5억4,989만원으로 2년 전 동기 4억7,594만원 대비 7,394만원 올랐다. 임대차2법 도입에 따른 재계약과 집주인의 실거주 사례가 늘면서 하반기 전세 품귀가 심화된 영향으로 풀이된다.

실제로 서울 아파트 전세거래는 감소하는 모습을 보였다. 2020년 하반기 서울 아파트 전용 60㎡초과 85㎡이하 구간의 전세거래건수는 2만2,915건으로 상반기 2만7,924건에 비해 5,009건 줄었다. 또 2년 전 같은 기간 전세 거래된 2만6,870건 보다 3,955건 감소했다.

최근 겨울 비수기를 맞아 서울 아파트의 전세가격 상승세는 주춤해졌다. 하지만 11.19 전세대책에 따라 2022년까지 서울에서 공급될 전세형 공공임대주택(3만5,300가구)에 비아파트 형태가 주를 이루면서 아파트 전세의 수급불균형이 단기간에 해소되기 어렵다는 분석이 나온다.

부동산114는 본격적인 봄 이사철을 앞두고 가격 오름폭이 다시 확대될 수 있다고 내다봤다.

부동산114는 “이에 따라 대출을 받아서 전세보증금을 마련하려는 움직임도 늘어날 것으로 예상된다. 이러한 가운데 시중은행의 전세자금대출 금리 인상과 전세보증금에 비례해 높아지는 중개보수 등으로 세입자들의 부담은 커질 전망이다”고 부연했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com