대신증권 부동산팀은 전일 나온 정부 부동산 공급 대책에 대해 "공공을 통한 정비사업은 용적률 규제 및 재초환 부담금 면제 등의 규제 완화를 제시하지만 시장에서 기대하고 있는 재초환 및 분양가 상한제 완화, 층수 제한 등은 미반영됐다"면서 이같이 밝혔다.
반면 기존 제도하에서 사업성이 낮아 진행되기 어려운 구역/지역을 중심으로 사업참여가 나타날 수 있고, 장기적으로 공급 효과는 있을 것으로 기대했다. 다만 수요자의 선호 입지, 시장 가치, 사업성에 따른 진행이 아니기 때문에 다소 왜곡된 형태의 사업진행으로 이어질 우려가 있고, 서울 내 선호 지역에서의 신규 공급을 촉진하는데 한계가 있다고 평가했다.
토지 소유자의 2/3 이상의 찬성(면적1/2) 완화의 경우 사유재산권에 대한 논란이 있을 수 있으며, 상업시설 등으로 활용돼 수익성이 충분해 진행이 되지 않은 구역들의 찬반 균형점이 다시 만들어지는 과정에서 갈등이 예상된다고 분석했다.
■ 정부대책, 신규부족 확보가 핵심
전일 나온 정부 대책의 주요 내용은 공급 측면에서는 2025년까지 수도권 약 61.6만호(서울 약 32만호), 지방 약 22만호 등 총 83.6만호의 신규 부지 확보가 핵심이다.
추가적으로 공급 주택의 분양 방법에 있어, 일반분양 및 추첨 비율을 상향해 30-40대 당첨 확률을 높였다. 공공 주도의 정비사업을 통한 공급 계획은 13.6만호(서울 9.3만호)다.
건설 기간을 정비사업 평균 13년에서 5년으로 단축시키고 공급 촉진을 위하여 재건축 초과이익 부담금 미부과 등의 인센티브를 제공하고, 도시/건축규제 완화(종상향, 법적상한 용적률 120% 상향)를 통해 조합원에게 추가 수익을 보장하며, 분담금 증가 리스크를 제거하는 혜택을 부여하고, 참여 촉진을 위해 조합원 동의율을 완화하기로 했다.
도심 공공주택 복합사업 및 소규모 재개발을 통해 30.6만호 공급 계획(역세권 12.3만호 준공업지역 1.2만호 저층주거지역 6.1만호)을 보면 역세권은 용적률을 최대 700% 상향해 고밀 개발 예정이며, 참여자의 수익성을 보장하며 일정 수준 이상의 수익은 공유하는 방식이다.
참여 촉진을 위해 조합원 동의율을 완화하고 그 외 신규 공공택지 지정을 통해 공급 될 주택은 26.3만호이며 전국 15-20곳을 지정할 계획이나 상세계획은 별도 발표 예정이다. 단기 내 입주 가능한 물량 10.1만호(비주택 리모델링 및 신축 매입)를 공급할 예정이다.
장태민 기자 chang@fntimes.com
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