[2.4 부동산대책] “사업추진 통한 사유재산 침해 없도록 할 것” (Q&A)

[한국금융신문 장호성 기자]

정부가 공공주도 개발을 통한 획기적인 규제 완화를 토대로 전국 83만 호 규모의 신규 주택을 공급하는 내용의 부동산대책을 내놓았다.

정부는 2025년까지 서울 32만 호, 전국 83만 호의 주택 부지를 추가로 공급하는 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 4일 발표했다.

정부는 이번 혁신방안의 3가지 핵심방향을 ▲주민 삶의 질 관점에서 획기적(多)으로 규제 완화 ▲공공주도를 통한 절차의 대폭 간소화 ▲개발을 통해 발생하는 이익의 공유로 잡았다.

이하는 국토교통부의 Q&A 내용.

Q. 그간 공급이 충분하다고 했는데, 공급대책을 발표하는 이유는?

A. 현 정부들어 주택공급은 전국과 수도권, 서울 모두 역대 최고 수준이었고 아파트 공급도 동일했다. 그럼에도 불구하고 유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가에 대응하기에는 한계가 있었다. 이에 실수요 보호와 투기수요 근절 등 정책기조는 유지하되, 도심 내 우수 입지에 부담 가능한 가격의 품질 좋은 주택을 충분히 공급하는 내용의 대책을 발표하게 됐다.

Q. 민간 재개발 재건축 규제를 완화하지 않고, 공공이 나서는 이유는?

A. 정비사업은 도시계획 주거환경에 영향을 미치는 공공성이 강한 사업이다. 그러나 소유주 중심의 ‘조합’ 방식으로 진행되면서 개발 이익이 사유화됨에 따라 과도하게 투자 대상으로 활용돼왔다.

이로 인해 규제완화 시 투기수요 유입으로 집값 상승이 우려되지만 개발이익을 환수할 수 있는 수단을 마련하지 못하여 지난 20년간 역대 어느 정부도 근본적인 공급확대 방안을 마련하지 못한 것이다.

이번 대책을 통해 공공이 직접 시행하는 새로운 모델을 적용되면, 투기수요 유입 억제가 가능하며, 사업을 신속히 진행하고 세입자 상인의 내몰림 등 기존 정비사업의 부작용을 완화 가능할 것으로 기대한다.

특히 정비사업만으로는 충분하지 못했던 주택 공급을 확대하기 위해 개발 수단이 부족했던 도심 내 가용부지에 대해서도 공공이 직접 시행자로 나서 대량의 주택이 공급 가능할 것으로 기대한다.

Q. 수용방식의 사업 추진은 사유재산에 대한 지나친 침해 아닌지?

A. 우선 공공이 아닌 토지주 등이 사업을 제안하고, 높은 수준의 주민동의율(주민 2/3, 면적 1/2)을 충족하는 경우에 한해 공공이 사업을 시행한다. 아울러 기존 택지사업은 수용시 동의요건을 따로 규정하지 않았던 것과 달리 도심 내 사업임을 감안, 동의 요건을 도입한 것이다.

또한, 금번 수용방식의 Fast-track 사업 추진을 원하지 않을 경우 에는 기존 방식의 사업 추진도 가능하다.

도심 내 부담 가능하고 품질 좋은 주택을 신속한 공급하기 위해, 특단의 대책으로 수용방식을 활용하되 정당 보상한다.

먼저, 종전 방식보다 조합원에게 추가수익을 보장하고, 사업 불확실성을 줄이는 등 다양한 참여 유인을 제공하고, 보상과정에서 사업에 동의한 원주민들에게는 수용에 따른 보상으로 신축주택에 대한 우선공급권을 부여한다.

사업에 동의하지 않은 원주민, 대책발표 이후 매수자·지분쪼개기한 자에는 토지보상법의 기준에 따라 현금보상을 실시한다.

Q. 이번 대책 물량이 실제 공급되기까지 장시간 소요되는 만큼 현재의 과열된 시장 상황에 대응하기 어려운 것 아닌지?

A. 시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 현재의 과열된 매수세가 완화되고 시장이 안정될 것으로 기대한다.

최근 2~3년간 가격 상승에 따른 피로도 누적, ‘23년 이후 입주 물량 회복, 향후 경기 회복에 따른 금리 상승 가능성 등 고려 시, 공급방안에 대한 신뢰가 형성되면 지금 당장 구매하기보다는 향후 분양가 상한제가 적용되는 저렴한 신규 청약을 받을 것으로 기대하고 있다.

아울러, 금번 대책을 통해 단기 공급이 가능한 비주거 리모델링, 신축 매입약정 등도 추가 확보한 만큼, 후속조치에 만전을 기하겠다.

불필요한 건축·도시규제 완화를 통해 단기 공급 가능한 연립, 다세대 등 비아파트 공급 여건도 개선될 것으로 기대한다.

Q. 개발 사업으로 인해 집값 상승이 우려되는데?

A. 도심 우수 입지에 충분한 공급이 지속된다는 신뢰가 형성된다면 매수세 완화 및 가격안정 기대. 기존 방식과 달리, 개발이익(토지주 보장분 제외)은 생활SOC 조성 등 공익사업 투입을 전제로 추진하므로, 투기 가능성은 낮다고 판단한다.

개발 기대감이 형성될 경우 단기적 가격 상승을 우려할 수 있으나, 투기수요 유입 차단을 위해 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산의 신규 매입계약을 체결한 자나 지분 쪼개기를 한 경우에 대해서는 우선공급권을 미 부여하고 현금청산할 계획이다.

아울러, 시장 상황을 면밀히 모니터링하여 과열 우려 시에는 토지 거래허가구역 지정, 개발 대상지역에서 제외하는 등 과열 여지를 철저히 차단할 것이다.

Q. 다수 개발사업의 동시 추진에 따른 기존주택 멸실 증가와 이주 수요 집중에 따른 전세시장 불안이 가중되지 않을지?

A. 사업 초기에는 사업지별 이주시기를 조정하고, 인근 매입임대와 수도권 택지 등을 활용한 순환 정비할 계획이다. 사업지 인근 매입임대와 3기 신도시ㆍ공공택지 내 공공임대주택을 임시 거주지로 제공할 계획이다.

아울러, 비주거 리모델링, 매입임대 확대 등을 통해 단기간에 주택 공급을 확충하고, 일부를 임시 거주지로 활용할 계획이다.

또한, 금년 중 11.19 전세대책과 금번 공급대책에 따른 단기 공급 물량 중 상당 수가 공급될 예정이다.

제도 정착기에는 새 개발사업간 순차연계 통한 임시 거주지를 마련하고, 제도초기 역세권 개발, 정비사업 등을 통해 건설 된 공공임대·공공자가 중 일부를 후행 사업의 임시거주지로 활용할 계획이다.

Q. 공급물량의 실현 가능성을 높이기 위한 토지주의 동의를 촉진할 방안은?

A. 이번 대책을 통한 물량의 50% 이상은 정비사업 및 역세권, 준공업 지역, 저층 주거지 등의 도심 내 가용부지 활용을 통해 공급할 계획이다.

종전 방식보다 주민에게 더 많은 인센티브를 제공하고, 사업속도도 빨라져 토지주의 참여유인이 충분할 것으로 기대한다.

조합원ㆍ토지주에게는 조합방식 등으로 사업을 추진할 때보다 10∼30%p(예시) 높은 수익률을 보장하고 신규 주택도 우선공급. 우선공급을 희망하지 않을 경우 현금으로 보상.

또 도시 건축규제 대폭 완화, 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축 초과이익 부담금 미부과, 현물선납 시 양도세 비과세, 시공 브랜드 선정권한 부여 등의 다양한 혜택들이 토지주에게 부여된다.

신속한 인허가와 과감한 인센티브를 통해 사업속도와 사업성을 높이고, 평균 13년 이상 소요되는 기존 정비사업 방식의 경우공공 직접시행 정비사업을 통해 이주까지 5년 이내로 단축할 수 있다.

개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택 공급, 다가구․다세대 전세금 반환 부담 높은 집주인에는 대출지원 등 특수상황 토지소유자에 대해 맞춤형 지원방안을 마련.

Q. 규제완화로 개발이익이 사유화되는 것은 아닌지?

A. 개발이익은 토지등소유자에게 적정한 수익(예시 : 기존 기대수익률 + 10~30%p)을 보장하고, 나머지 부분은 세입자 보호, 공공임대·공공 자가 공급, 생활SOC 확충, 사업성 낮은 구역 등에 재투자 하게 된다.

토지등 소유자로 구성된 조합이 사업시행자가 되어 개발이익을 독점하는 기존의 정비사업과는 사업방식이 다르다.

다만, 사업시행자는 토지등 소유자의 동의를 합리적으로 이끌어 내기 위해 일정 수준(예시 : 기존 대비 10%~30%)의 추가수익은 보장한다.

또한, 공공이 민간과 공동으로 시행하는 경우에도 민간 출자비율 제한, 수익률(IRR) 제한 등을 통해 민간사업자는 제한된 수익만 허용한다.

Q. 민간 건설사, 디벨로퍼 등은 어떤 역할을 담당하고, 사업 참여 기회가 제공되는지?

A. 종전의 공공주도 사업과 달리 이번 대책에는 다양한 민간참여 방안을 포함함. 민간기업은 저개발된 도심 내 우수입지를 발굴하여 사업을 제안할 수 있으며, 설계․시공에 참여(민관협업)할 수 있음. 일부사업(도심공공주택 복합사업 & 소규모 정비)에서는 민간기업이 직접 공동출자 또는 사업비 부담 등을 통해 공동시행하는 방식도 추진.

특히, 새로 도입되는 소규모 재개발, 소규모 주택정비 관리지역은 민간의 단독사업을 원칙으로 시행되는 만큼, 앞으로 활발한 민간 참여가 기대되는 부분.

최대한 이른 시일 내에 조합, 시행사, 시공사, 지자체, 주민 등 대상으로 다양한 언택트 설명회를 개최할 예정이다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com