[2020 부동산결산②] 5.6대책, 8.4대책, 11.19대책…주택공급 늘린다지만 성과는 글쎄

[한국금융신문 장호성 기자]

[말도 많고 탈도 많았던 2020년이 저물어가고 있다. 올 한 해는 그 어떤 해보다도 부동산에 대한 크고 작은 문제들이 겹친 것은 물론, 코로나19(신종 코로나 바이러스) 악재까지 겹치며 건설업계에도 적지 않은 타격이 가해진 해였다. 본 기획에서는 올해 있었던 굵직한 부동산 이슈들에 어떤 것들이 있었는지에 대해 돌아본다.]

올해를 시작으로 주택공급은 본격적으로 줄어들 것이라는 전망이 나오면서, 2020년 전반의 부동산 시장은 그 어느 때보다도 불안정한 모습을 노출했다.

정부 역시 이런 상황을 해결하기 위해 다방면의 주택공급대책을 발표하고는 있지만 올해는 뚜렷한 성과를 내지 못했다. 주택공급이 하루아침에 이뤄질 수 있는 것은 아니므로 정책이 작동할 시간이 필요하다지만, 올해 정부는 ‘땜질식’ 처방과 ‘전 정부 탓’으로 일관된 모습으로 시장에 실망감만을 안겨줬다.

정부는 지난달 관계부처 합동 '서민‧중산층 주거안정 지원방안'을 발표하면서 향후 2년간 주택 입주 물량이 2010~2019년 대비 소폭 감소할 예정이라고 밝혔다. 서울의 경우 입주 물량이 올해 8만 호, 10년 평균 6만 9천 호로 추산되는 가운데, 내년에는 6만 8천 호, 2022년에는 6만 4천 호로 꾸준히 줄어들 것이라는 관측이다.

국토연구원 황관석 부연구위원은 25일 국토이슈리포트 제25호 '수도권 중장기 주택공급 전망과 시사점' 리포트를 통해 수도권 주택 준공 물량은 올해부터 2022년까지 지속적인 감소 추세를 보일 것으로 예상했다.

2016~2020년 연평균 수도권 주택 준공물량은 26만5000가구로 파악됐다. 올해 25만6000가구에서 내년 25만1000가구, 2022년 24만6000가구 등으로 소폭 줄어들 것으로 예상됐다. 서울의 경우 올해 8만가구에서 내년 6만8000가구, 2022년 6만4000가구로 줄어든다.



◇ “공급 없는 규제” 비판에 지지율 하락하자 김현미 소환한 청와대

충분한 공급 없이 수요억제책과 부동산 규제만 늘어놓고 있다는 비판이 늘면서, 문재인정부의 지지율에도 금이 가기 시작했다.

그러자 청와대는 이례적으로 6.17부동산대책 발표 이후인 7월 초 김현미 국토교통부 장관을 청와대로 소환해 주택공급을 주문했다.

해당 지시에는 ‘발굴을 해서라도 (주택) 공급 물량을 늘리라’는 주문이 포함됐다. 그럼에도 불구하고 시장은 ‘발굴할 곳이나 있냐’며 수도권 주택 공급 확대가 어려울 것이라는 회의적 반응을 보인 바 있다.

정부는 지난 5월 6일 2022년까지 서울 도심에 7만호 부지를 추가 확보하고, 2023년 이후 수도권에 연평균 25만호+ α 수준의 주택공급을 가능케 한다는 내용의 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'을 발표했다.

국토부는 용산역 정비창에서 아파트 8천가구를 공급하는 등 서울 도심 유휴공간 개발에도 주력할 방침을 밝혔다.

그러나 용산 개발 이슈처럼 시중 유동 자금이 풍부해 언제든 투기수요의 불씨가 다시 살아날 가능성이 컸고, 그 우려는 현실이 됐다.

실제로 5.6 공급대책 발표 이후 용산 정비창 부지와 인근 재건축·재개발 사업구역의 거래가가 과열될 조짐이 보였다. 역세권 우수입지에 업무, 상업시설, 주민 편의시설 등과 주거를 복합개발하는 사업으로, 주변 주거·상업지역에 다수 추진 중인 재건축·재개발 사업장을 중심으로 투기적 수요가 유입될 우려가 제기됐다.

이에 당국은 시장 불안요인을 사전에 차단 및 실수요자 중심의 부동산 시장질서를 확립하는 위해 해당 부지 일대를 토지거래허가구역으로 지정할 수밖에 없었다.



◇ ‘뜨거운 감자’ 서울 그린벨트 해제 논란, 비판 여론 속 다시 수면 아래로

이후 업계에서는 정부가 공급부족 문제 해결을 위해 서울 그린벨트 해제 카드를 꺼낼 것으로 내다봤다. 그러나 문 대통령은 주택공급 물량 확대 방안을 두고 그린벨트를 해제하지 말자고 못 박은 것으로 전해졌다.

그린벨트 해제 논란은 청와대와 더불어민주당, 국무총리실, 지방자치단체 등 각종 관계부처가 다른 의견을 내놓으며 막대한 혼란을 빚어왔다.

박선호 국토부 1차관은 지난주 열린 당정 회의 모두발언에서 "기존에 검토된 방안과 함께 도시 주변 그린벨트의 활용 가능성 등 지금까지 검토되지 않았던 다양한 이슈에 대해 진지한 논의를 할 예정"이라고 언급했다.

그러나 리얼미터가 17일 실시한 조사에서 전체 응답자의 60.4%가 그린벨트 해제에 대해 '녹지 축소와 투기 조장의 위험이 커 불필요하다'고 답했다. '주택 공급을 위해 필요하다'는 응답은 26.5%였다. 13.1%는 잘 모른다고 답했다.

이에 정부는 그린벨트 해제를 포기하고, 주택공급 물량 확대를 위해 그간 검토해 왔던 대안 대신 국·공립 시설 부지를 최대한 발굴·확보하는 쪽으로 방향을 틀었다.



◇ 8.4 주택공급대책, 공공재건축 규제 완화 카드 꺼냈지만 시장 반응 뜨뜻미지근

정부는 지난 8월 공공재건축 제도 도입·서울 내 신규부지 발굴 및 확장 등을 통해 수도권 총 13만2000여 가구를 제공하는 내용의 수도권 주택공급 방안을 내놓았다.

한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 참여를 전제로 재건축 단지가 주택 등을 기부채납하면 종상향 등을 통해 용적률을 500%까지 올려주고 층수도 50층까지 올릴 수 있도록 규제를 완화한다는 방침이다.

또 기존에 언급됐던 태릉골프장 외에 용산구 옛 미군기지 캠프킴, 서초구 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지 등도 주택단지로 개발한다는 내용이 포함됐다.

구체적으로 정부는 '공공 참여형 고밀 재건축'을 도입해 5년간 총 5만 가구를 공급하기로 했다.

공공 재건축이란 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 참여해 사업을 함께 이끌어가는 새로운 형식의 재건축을 말한다다. 다만 이를 위해 주택소유자 3분의 2의 동의가 필요하다.

정부는 용적률과 층수제한 등 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 가구수 보다 2배 이상 공급하고, 증가한 용적률의 50~70%는 기부채납으로 환수하게 된다.

정부는 민간사들의 참여를 장려하기 위해 공공 재건축의 용적률을 300~500% 수준으로 완화해주기로 했다. 용적률 500%는 준주거지역 용적률 상한이다.

그러나 주요 조합들은 해당 공급안이 발표된 직후 ‘실익이 적다’며 고개를 가로저었다. 공공재건축은 아파트 최고 층수를 35층에서 50층으로 올리고 용적률을 300∼500%까지 늘리는 혜택을 제공한다. 또 각종 인허가 지원 등 신속한 사업 추진을 지원한다. 대신 늘어난 용적률의 최대 70%를 공공임대로 기부채납해야 한다. 사실상 개발이익의 대부분이 국고로 들어가는 셈이다.



◇ 호텔 공실 활용 임대주택 늘린다지만…‘궁여지책’ 비판 직면

그런가하면 정부는 수도권 전역을 휩쓸고 있는 최악의 전세난을 해결하기 위해 주택공급에 방점을 둔 24번째 부동산대책을 내놓았다. 그러나 해당 대책 역시 ‘현실과 동떨어진 대책’이라는 날선 지적을 곳곳에서 받았다.

정부가 새로 발표한 공급대책은 향후 2년간 다세대, 빈 상가 등을 활용한 공공임대 11만4100가구를 공급하는 것을 골자로 한다. 민간건설사와 매입약정을 통해 다세대, 오피스텔 등 신축 건물을 사전에 확보해 서둘러 공공임대로 공급하고, 공공전세라는 새로운 유형의 임대주택도 내놓는 식이다.

공급에 시간이 걸리는 아파트 대신 상대적으로 빠른 공급이 가능한 빌라로 방향을 튼 것으로 풀이된다. 당장 전국을 들끓게 하고 있는 전세난과 부동산대란을 단기적으로나마 잠재워보겠다는 의도가 읽힌다.

문제는 이 같은 ‘임대주택’ 자체에 대한 근본적인 인식이다. 사람들이 원하는 것을 본인 명의의 ‘아파트’를 ‘매입’하는 것인데, 당장 공급이 빠르다는 이유로 임대주택에만 목을 매는 것은 근본적인 현실인식과 거리가 멀다는 지적이 나온다.

국내 주요 부동산 커뮤니티에서는 ‘자기들은 수 십 평 대 아파트에서 편하게 살면서 서민들은 7평에 옹기종기 모여 살라는 거냐’, ‘전세대란으로 매물 수 만개를 없애놓고 고작 이 정도 공급한다고 생색낸다’, ‘결국 지금까지 발표했던 대책에서 숫자로 장난질 좀 친 것 아니냐’는 등 불만 섞인 의견들이 속출하고 있다.

양지영 R&C 연구소 소장은 “기반시설이 부족하다거나 임대료가 시세보다 높다거나 이런 부분의 해결 방안이 빠져있다”며, “가장 선호도가 높은 주거형태인 아파트 임대주택 공급에 대한 구체적인 언급이 없었다는 점, 전세난의 주범이 1~2인 가구가 아닌데 호텔, 상가 등 1~2인 가구에 집중 되어 있다는 점. 그리고 공공기관 재정 가능 여부도 불확실하고 그에 따른 민간건설의 참여 등도 빠져있다”며 이번 대책의 허점을 지적했다.

그는 “임대주택에 공급에 있어서는 건설형임대주택, 매입형임대주택이 있을 텐데 건설형 임대주택에서는 재건축 규제 등으로 막혀 있고, 매입형 임대주택에서 있어서는 다주택자 양도세 중과와 실거주 의무 강화 등으로 공급이 오히려 줄었다”며, “따라서 민간 공급이 원활히 진행될 수 있도록 재건축 규제 완화가 필요하다”고 제언했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com