[2019 한국금융투자포럼] “해외 부동산, 노후 최고 안정적 수익처 부상”

[한국금융신문 김경찬 기자] “주요 포인트는 리스크 곡선의 하향 성향으로 그동안 추가수익의 소스였던 부동산이 안정적 수익 소스로 움직이고 있다”

윤창선 키웨스트자산운용 대표는 부동산 투자에 대해 이와 같이 분석했다.

최근 국가별 부동산 시장 상황을 살펴보면 홍콩은 과열 경고에도 불구하고 지속적인 상승세를 이어가고 있고, 일본은 경기 회복으로 상승세가 확대됐다.

이어 독일은 신축 중심으로 상승세가 확대되고 있으며, 캐나다 또한 상승세가 가속되고 있다. 뉴질랜드와 스웨덴은 상승세는 주춤하나 월별 변동은 크게 나타났고, 스페인은 유럽 국가 중 부동산 회복이 가장 지연되고 있다.

윤창선 대표는 “가격변동성이 낮아 안정성을 갖춘 유럽과 같은 선진국의 투자 비중이 높으며 신흥국은 옥석 가리기에 조금 더 주의할 필요가 있다”고 설명했다.

부동산 유형별 수익률은 4~5% 수준으로 글로벌 산업자산이 가장 높았고 글로벌 오피스와 글로벌 리테일, 글로벌 채권이 뒤를 이었다. 윤 대표는 매력적인 투자 자산으로 전통 자산인 물류창고를 비롯해 오피스, 리테일, 기회 특구 지역 등을 꼽았다.

윤창선 대표는 “물류창고는 이커머스에 가장 노출이 많이된 자산이므로 투자자들의 집중이 필요하다”고 설명했다.

이어 “탄력적 근무공간의 시대에 WeWork나 Google 등과 같은 오피스 자산에 대한 투자와 리스크는 높지만 관심을 가지지 않는 자산으로 높은 기대수익률을 가진 백화점이나 복합 쇼핑몰 같은 리테일이 있다”고 말했다.

이어 미국의 포틀랜드나 덴버와 같은 거래 조건과 매력도를 높일 수 있는 기회 특구 지역도 함께 매력적인 투자 자산으로 꼽았다.

윤창선 대표는 ‘간접투자’를 부동산의 분산화에 적합한 투자 수단이라고 평했다.

윤창선 대표는 해외 부동산 투자에서의 ‘간접투자’는 “국내에서는 아직 활성화되지 않은 상황이지만 안정적이고, 검증되어 있는 현지 네트워크를 유용하게 활용할 수 있다는 강점이 있다”고 설명했다.

반면 ‘직접투자’는 “등기를 자신의 이름으로 할 수 있지만 해외 투자 자체가 규모가 크고, 세금이나 시장 관련 네트워크 형성에 어려움이 크다”고 분석했다. 약간의 수익률을 희생하여 변동성을 크게 줄일 수 있는 ‘간접투자’를 통해 안정성을 높이는 것이 투자가의 리스크 관리에 중요한 부분으로 내다봤다.

윤창선 대표는 ‘개인 투자자가 리스크 관리를 어떻게 하면 좋은가’하는 물음에 대해 “동남아의 경우 세금이나 법리 등이 갑자기 바뀔 수가 있어 제도의 리스크가 크다”고 설명했다. 이어 “관련 네트워크 형성에 어려움이 크기 때문에 시장에 대한 충분한 연구와 데이터를 획득할 수 있는 국가 위주로 투자를 진행할 필요가 있다”고 덧붙였다.

기관 투자가에 대해서는 “주로 현지 전문가 통해 선진국 중심의 투자가 이뤄지고 있기 때문에 법리나 세금과 같은 마켓 리스크를 최대한 해소 후 투자를 진행해야 한다”고 설명했다.

윤창선 대표는 대체 투자자산 운용자산(AUM) 규모가 지난해 6월 기준 약 9조 5000억 달러를 기록하면서 10년간 3배 증가했다고 밝혔다.

2008년에는 약 3조 1000억 달러를 기록했으며, 2013년에는 약 6조 5000억 달러를 기록해 대체 투자자산은 매년 증가하고 있다.

이어 윤창선 대표는 “2018년 기준 글로벌 사모시장 펀드레이징 규모는 약 7480억 달러로 2017년보다 약 282억 달러 늘어나면서 3.9% 증가했다”고 설명했다.

대륙별로 보면, 북아메리카는 약 149억 달러가 증가해 4480억 달러를 기록했고, 유럽은 190억 달러가 늘어나 1960억 달러를 기록했다.

아시아는 22억 달러 감소한 780억 달러를 기록했고, 나머지 국가는 34억 달러 감소한 260억 달러를 기록했다.

사모부동산 투자자산은 2009년 이후 꾸준히 증가해 오다가 2015년에 약 8010억 달러를 기록했고 2016년에 약 7790억 달러로 하락했으나 2017년부터 다시 반등하면서 지난해 6월 기준 약 9090억 달러로 2015년보다 높은 신기록을 갱신 중이다.

글로벌 부동산 투자에서 미국과 유럽은 가격과 임대수익에 있어 안정성이 장점으로 꼽히고, 아시아는 인도와 같은 경제 성장 가능성이 높은 곳이 유망한 시장으로 꼽히고 있다.

윤창선 대표는 지난해 해외 부동산 투자를 위한 국내 개인 해외투자 송금한 금액은 6억 2500만 달러로 2015년보다 약 3배 증가했다고 말했다.

액수로는 북미가 3억 4800만 달러로 가장 높았고, 베트남이 6000만 달러, 캐나다 4000만 달러, 필리핀 2700만 달러 등이 뒤를 이었다.

윤창선 대표는 “송금 건수로는 베트남이 가장 많았다”고 설명했다.

미국과 유럽 같은 선진국에 해외 부동산 투자가 집중되는 이유는 유럽은 수백 년에 형성한 도시들의 문화적 경제적 가치가 크고 가격 변동성이 낮아서 관심을 받고 있으며 각 국가의 거점도시들이 저마다 특색있는 발전 과정을 거치면서 점진적 변화와 개발이 진행되고 있어 투자포인트를 잡기 쉽다는 점이 장점으로 꼽히고 있다.

미국 역시 선진국 경제권에서 유일하게 경기가 좋았고 부동산 투자가치가 높은 도시들이 많아서 인기를 끌고 있다.

신흥국은 인도와 같은 경제성장률이 높고 인구 팽창 중인 나라가 투자 적격으로 꼽히면서 일자리가 늘고, 도로 신설과 더불어 신도시 건설이 활발한 점이 주목을 받고 있다.

지난해 각 지역별 해외 투자 현황을 보면 북미가 2017년보다 26% 증가한 약 629억 달러로 가장 높았고, 아시아는 28% 감소했지만 약 439억 달러로 두 번째로 높았다.

유럽이 80% 증가로 가장 높은 증가세를 보이며 약 235억 달러로 세 번째 위치를 차지했다.

남미는 2017년보다 24% 증가하며 높은 증가세를 보였지만 전체 해외투자 금액은 4억 달러에 그쳤고, 태평양 연안은 30% 감소하며 가장 높은 감소율을 보였다.

윤창선 대표는 대체투자 동향에 따른 해외 부동산 투자 비중에 대해 “기본적으로 대체 투자 자산들을 국내와 해외를 비교할 경우 해외 마켓 볼륨이 더 크고, 더 많은 기회들이 있어 좋은 딜을 할 수 있다”고 설명했다.

이어 “포트폴리오 범위 내에서 해외 비중을 조금씩 높여 나간다면 밸런스 향상에도 도움이 된다”고 말했다.

김경찬 기자 kkch@fntimes.com