[Q&A] 주담대·전세대출 대환대출 이용시 ○○ 주의하세요 [원스톱 대출 갈아타기]

[한국금융신문 김경찬 기자] 금융위원회는 오는 9일부터 아파트 주택담보대출을 ‘온라인·원스톱 대환대출 인프라’를 통해 대출 갈아타기 서비스를 이용할 수 있고 전세대출 갈아타기는 오는 31일부터는 전세대출까지 확대한다고 8일 밝혔다.

주담대·전세대출 대환대출은 KB부동산시세, 한국부동산원 시세 등 시세 조회가 가능한 아파트를 담보로 한 10억원 이하의 아파트 주택담보대출과 보증부 전세자금대출을 새로운 대출로 갈아탈 수 있다.

아파트 주담대·전세대출 대환 인프라에는 총 7개의 대출비교 플랫폼과 34개의 금융회사가 참여한다. 주담대의 경우 7개의 대출비교 플랫폼과 16개의 금융회사 자체 앱을 통해 기존 대출을 조회하고 갈아탈 대출의 조건을 비교할 수 있으며 전세대출의 경우 4개의 대출비교 플랫폼과 14개의 금융회사 자체 앱을 서비스를 이용할 수 있다.

다음은 주담대·전세대출 대환대출 인프라 구축 관련 주요 Q&A다.

Q. 현 DSR(총부채원리금상환비율) 규제비율을 상회하는 차주도 이용할 수 있나요?
▲ 현재 차주 단위 DSR 규제비율(은행 40%, 제2금융권 50%)을 초과하는 차주의 경우 대환을 위한 신규 대출을 받을 수 없다. 이 경우 기존 부채의 일부를 먼저 상환해 현재 규제비율을 준수하게 된 이후 대환대출 인프라를 이용할 수 있다. 전세자금대출의 경우 DSR 산정 시 제외되고 있어 대환 시에도 동일하게 제외된다.

Q. 대환 시 대출금 증액은 불가능한 것인지?
▲ 대환대출 인프라를 이용해 대환할 경우 새로운 대출 한도는 기존 대출의 잔여 금액 이내로 제한된다. 예시로 기존 대출 3억원 중 1억원을 상환한 경우 대환 시 한도는 잔액 2억원으로 제한된다. 다만 전세계약을 갱신하면서 전세보증금이 증액되는 경우에는 보증금 증가분만큼 한도 증액을 허용했다.

Q. 리스크 관리방안(만기, 한도제한 등)으로 인해 대환대출 인프라를 통한 이자 절감, 금융권 경쟁 촉진 효과가 제한되지는 않는지?
▲ 주담대·전세대출 대환대출 인프라는 금리 경감을 통해 차주의 주거금융비용 부담을 덜어주기 위한 취지로 구축한 것이며 대환 시 한도와 만기가 증가할 경우 도리어 차주가 부담하는 총 원리금 상환액은 증가할 가능성이 있다.

예시로 금리 연 5%의 10년 만기 1억원 한도 대출의 이자는 5000만원이지만 금리가 연 4%로 인하하면서 한도를 2억원으로 늘어날 경우 이자도 8000만원으로 늘어난다. 또한 동일한 조건의 대출을 한도는 유지하면서 금리를 연 4%로 낮추고 만기를 20년으로 늘릴 경우에도 이자는 8000만원으로 늘어난다.

Q. 대환 신청을 여러번 하고 대출 심사 결과가 부결인 경우 신용점수 등에 영향을 미치는지?
▲ 대환대출 인프라를 이용해 대출 갈아타기를 하는 경우 동시에 여러 금융회사에서 대출금을 수령할 목적으로 신청을 하는 경우 등 부정한 목적이 아닌 통상적인 범위 내에서라면 2번 이상의 대환 신청과 금융회사의 대출 심사결과 부결 등이 있더라도 CB사 신용점수와 금융회사의 자체 신용평가에 영향을 미치지 않는다.

Q. 금리수준, 중도상환수수료가 높아 효과가 있을지?
▲ 기존보다 주담대·전세대출 금리가 다소 높은 수준이고 대환 시 발생하는 중도상환수수료 등까지 감안할 경우 대환대출이 활발히 발생할 수 있는 여건은 아닌 상황이다. 다만 대출상품에 대한 정보가 부족해 자신에게 가장 유리한 대출을 받지 못한 차주 등 대환이 필요한 소비자가 쉽게 대출을 탐색해 대환이 가능하고 향후 금리가 하락할 경우 많은 금융소비자가 더 낮은 금리의 대출 상품으로 손쉽게 갈아탈 수 있다.

또한 금융회사가 고객 유치를 위해 더 낮은 금리의 상품을 출시하는 등 금융권의 경쟁 활성화 여건이 조성된 것에 의의가 있으며 이미 다수 금융회사는 주담대·전세대출 대환 인프라 서비스 개시 시점에 맞추어 낮은 금리의 상품을 출시한 바 있다.

Q. 대환대출 인프라를 통해 갈아탈 수 있는 대출의 대상은?
▲ 시세 조회가 가능한 아파트를 담보로 하는 10억원 이하의 아파트 담보대출과 아파트, 다세대, 연립주택 등 모든 주택에 대해 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증보험 등 모든 보증기관의 보증서를 담보로 한 보증부 전세자금대출이 대상이다.

Q. 대환대출 인프라를 통해 갈아탈 수 없는 기존 대출에는 어떤 것들이 있나요?
▲ 소비자의 대환 수요가 적거나 별도 협약 체결을 통해 제공되는 저금리 정책금융상품, 잔금대출, 중도금 집단대출, 지자체 협약 대출 등은 대환대출 인프라를 통해 갈아탈 수 없다. 저금리 정책금융상품은 주택도시기금이 제공하는 디딤돌대출, 버팀목 전세자금대출 등과 주택금융공사가 제공하는 보금자리론 등이 해당된다.

Q. 기존 주택 처분 조건 약정 이행부 주담대를 받았지만 아직 기존 주택을 처분하지 않은 경우에도 대환이 가능한지?
▲ 기존 주택 처분조건 약정을 이행하지 않은 주택담보대출은 신규 대출이 불가능하다. 기존 주택 처분조건 약정을 이행하지 않은 차주가 대환을 하게 되는 경우 처분 기한이 신규대출 체결일로부터 새롭게 기산돼 처분 기한이 연장되는 결과가 발생하기 때문이다.

Q. 대출비교 플랫폼을 이용하려면 무엇을 준비해야 하나요?
▲ 대환대출 서비스를 보다 편리하게 이용하려면 대출비교 플랫폼 앱을 설치한 뒤 가입하고 해당 플랫폼 내 마이데이터에 미리 가입하면 좋다. 또한 주택구입 계약서, 등기필증(주택담보대출), 전세 임대차계약서(전세대출) 등 제출이 필요한 서류를 준비해야 하며 해당 서류를 직접 촬영하여 비대면으로 제출할 수 있고 비대면 제출이 어려운 차주는 영업점 방문을 통해서도 제출 가능하다. 건강보험자격득실확인서, 사업자등록증, 주민등록등·초본, 가족관계증명서 등 소득 증빙을 위한 서류 등은 금융회사가 직접 확인하므로 별도 제출할 필요가 없다.

Q. 마이데이터는 왜 가입해야 하고 대출비교 플랫폼마다 따로 가입해야 하는 것인지?
▲ 대출비교 플랫폼에서 마이데이터를 가입하는 경우에만 기존에 받은 대출 정보가 실시간으로 정확하게 제공돼 이를 반영한 신규 대출 조건도 제시 받을 수 있다. 대출비교 플랫폼별로 제휴를 맺은 금융회사가 달라 더 나은 신규 대출 상품을 찾기 위해 2개 이상의 플랫폼을 이용하는 경우가 있다. 대출비교 플랫폼별로 각각 앱 설치, 서비스 가입 및 마이데이터 가입을 해야 플랫폼별 대출비교·추천 서비스를 이용할 수 있다.

Q. 기존 신용대출 갈아타기는 15분 내 원스톱으로 가능한데 주담대·전세대출의 경우에도 동일한지?
▲ 주담대·전세대출은 대출심사 시 관련 규제와 서류 등을 금융회사 직원이 직접 검토·확인해 15분 이내로 소요되는 신용대출보다 긴 시간이 소요되고 약 2~7일이 소요된다. 주담대·전세대출은 주거와 관련된 거액의 금융상품인 만큼 대출 심사의 신속성 이상으로 정확성과 안정성이 중요해 기존의 여신·보증심사 절차가 충분히 준수되도록 하되 대출이동 중 영업점 방문을 최소화하는 등 불편함을 개선했다.

Q. 기존 주택담보대출 갈아타기와 달라지는 점은?
▲ 대환대출 인프라가 없었을 때는 금융소비자가 대출을 갈아타는 경우 여러 금융회사의 영업점을 방문하거나 앱을 설치해 갈아탈 대출 조건을 비교하는 등 정보탐색에 비용·시간이 소요됐었으며 신규 대출 약정 시에도 기존 대출 상환을 위해 기존 대출 금융회사의 영업점 방문, 직원 통화 등 본인확인을 거쳐 상환 절차를 진행해야만 했다.

대환대출 인프라 구축 후 금융소비자는 갈아탈 신규 대출 조건을 모바일에서 한 번에 확인할 수 있어 정보탐색이 훨씬 쉬워지고 대출 약정 시에도 기존처럼 금융회사 영업점을 방문하거나 직원과 통화할 필요 없이 대출이동 중계시스템(금결원)을 통해 대출금 상환이 자동으로 처리된다.

Q. 전세대출 갈아타기가 가능한 시점은 구체적으로 언제인가요?
▲ 기존대출 실행 3개월 이후부터 전세 임차 계약기간의 2분의 1이 도과하기 전까지 전세대출 대환이 가능하다. 대환대출 인프라를 통한 과도한 대출 이동 등을 방지하기 위해 전세대출 실행 3개월 이후부터 대환이 가능하며 전세 관련 보증기관의 보증 상품 특성 등을 감안할 때 전세 임차 계약기간의 2분의 1이 도과한 후에는 대환이 불가하다.

전세계약 갱신 시에는 기존 전세 임차 계약기간의 만료 2개월 전부터 15일 전까지 대출 신청이 완료돼야 한다. 통상 전세계약 만료 2개월 전부터 계약 연장이 이루어지며 전세계약 만료일 전까지 대출심사를 안정적으로 완료하기 위해 약 15일의 기간을 확보할 필요가 있기 때문이다.

Q. 전세대출 갈아타기 시 임대인 동의가 필요한가요?
▲ 전세대출을 최초로 받는 경우처럼 전세대출 대환 시에도 임대인의 동의가 필수사항은 아니다. 다만 전세대출 대환 시점에 금융회사가 임대차계약이 유지중인지 여부를 확인하기 위해 임대인에게 임대차계약 사실을 확인해 줄 것을 요청할 수 있다.

김경찬 기자 kkch@fntimes.com