“전세대출에 DSR 포함하고 전세가율 70% 이상 대출 제한해야”

[한국금융신문 한아란 기자]

최근 전세 사기와 역전세난이 확산하는 가운데 전세 제도의 구조적 문제를 해결하기 위해서는 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하고, 매매전세비(전세가율·전세가격/매매가격) 70% 이상인 주택엔 전세대출을 제한해야 한다는 제언이 나왔다.

KB금융그룹은 18일 국내 전세제도의 문제점과 제도적 개선안을 담은 '전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서를 발간했다.

보고서는 전세가격이 상승하지 않는다면 역전세로 인한 전세보증금 이슈는 내년까지 지속될 수 있다고 진단했다.

보고서는 “최근 시장에서 부각되는 이슈는 악의적인 투자자에 의한 전세사기지만, 향후 전세가격 급락으로 인한 부작용이 다양한 형태로 대두될 것”이라며 “매매가격이 전세가격 이하로 하락할 경우 전세보증금 손실 이슈가 지속적으로 부각하고, 전세보증금 회수가 지연될 경우 임차인은 주택 구입, 근무지 이전, 자녀 교육 등에 문제가 발생한다”고 밝혔다.

보고서는 전세자금대출을 통해 세입자가 동원 가능한 자금 규모가 커지면서 전세가격 상승 및 투자수요 증가 요인으로 작용하는 등 과도한 지원에 대한 부작용도 존재한다고 분석했다. 주택경기 침체 시 발생 가능한 전세시장의 리스크 억제를 위해 정책적 지원뿐 아니라 규제 또한 명확하게 이뤄질 필요가 있다는 제언이다.

보고서는 전세제도의 구조적 리스크로 ▲주택경기 하락 시 전세보증금이 주택 가격보다 높은 역전세 현상 ▲집주인이 전세보증금만으로 주택을 구입할 수 있는 무자본 갭투자 가능성 ▲임차인이 집주인의 세금 체납 여부 및 신용 상태 등을 확인할 수 없어 전세보증금 미반환 위험 노출 ▲전세대출의 전세가격 상승 및 갭투자 수단화 등을 꼽았다.

이에 따른 개선방안으로는 전세 제도 관련 금융시스템 개선 및 보증보험 강화, 임대인 신용 정보 제공, 기업형 임대사업 확대 등을 제시했다.

KB경영연구소는 전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택 가격 왜곡으로 이어지지 않도록 전세자금대출을 DSR에 포함시키고, 매매전세비가 70%이상인 주택에 대해서는 전세자금대출을 제한해야 한다고 제안했다.

다만 임대인이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청하는 경우에 한해 한시적으로 주택담보대출 규제 한도(다주택자에 대해 규제 지역에서는 LTV 30%, 비규제 지역에서는 LTV 60%까지 대출 허용)를 LTV 70%까지 허용할 필요가 있다고 조언했다.

특히 대출신청 금액이 1억5000만원 이하인 경우에는 DSR 적용도 배제해 임차인의 안정적인 퇴거 지원에 나서야 한다는 제언이다. 장기적으로는‘임대인의 전세보증보험 가입 의무화’가 필요하다고 내다봤다.

임대인 정보 부족으로 인한 전세 거래의 불확실성 해소를 위해서는 부동산 중개업소의 임대인 관련 정보 확인과 매매전세비에 대한 설명을 의무화할 필요가 있다고 했다. 또 임차인 전입신고 효력을 신고 당일부터 적용하는 한편 금융기관들이 대출 실행 시 확정일자 정보를 조회할 수 있도록 전입시스템을 개선할 것을 제안했다.

주택가격 급락 시 금융기관 등이 주택을 구입해 공공임대주택으로 운영하게 하는 기업형 임대사업 확대도 주택 경기 연착륙과 부동산 임대차 시장 거래 안정성에 크게 기여할 것으로 예상했다.

아울러 임대주택을 직접 중개·관리해 하자 발생 시 전세보증금 보존과 계약 파기 등을 책임질 수 있는 ‘기업형 중개 플랫폼’이 필요하며 ‘다주택자의 임대사업자 등록 의무화’등도 조속히 도입해야 한다고 제안했다.

강민석 KB경영연구소 박사는 “우리나라만의 독특한 임차 형태인 전세제도가 지금까지는 무주택 서민들의 내 집 마련을 위한 ‘주거 사다리’ 역할을 톡톡히 해왔지만 최근 과도한 갭투자로 인해 전세 사기, 깡통전세 문제 등이 발생함에 따라 제도적인 보완이 절실히 필요해졌다”고 말했다.

이어 “단기적으로는 전세사기 피해자에 대한 지원을 강화하되 장기적으로는 전세시장의 근본적인 문제점 해결을 위한 시스템 개선 등도 적극적으로 고민해야 한다”고 강조했다.