85㎡ 이하 민간 등록임대 부활, 세제 등 다주택자 혜택 부여…서울 규제지역 해제 검토

[한국금융신문 장호성 기자] 고금리 여파로 침체에 접어든 부동산시장 경착륙을 목표로 정부가 또 한 번 대대적인 규제 완화 카드를 꺼내들었다.

다주택자들에 대한 혜택을 대폭 강화하는 동시에, 장기등록임대를 부활시켜 전월세시장 활성화시키겠다는 의도로 풀이되고 있다. 15년 이상 장기 등록임대를 도입해 수도권 기준 공시가격 9억원 이하 주택 2호 이상을 임대등록하면 세제혜택이 주어지며, 다주택자에 대한 취득세·양도세 혜택부터 LTV 상한 확대도 검토하는 등 다주택자 임대등
록에 대한 혜택이 집중되는 모양새다.

여기에 서울과 경기 일부에 남아 있는 규제지역도 내년 초 추가로 해제할 예정이다.

정부는 이 같은 내용의 2023년도 경제정책방향을 21일 발표했다.

◇ 전용 85㎡ 이하 아파트 등록임대 허용…신규 2호 이상 임대에 세제·대출 혜택도

가장 먼저 국토교통부는 앞서 다주택자 특혜 등을 이유로 폐기했던 전용면적 85㎡ 이하 ‘국민평형’ 아파트의 장기 임대등록 복원을 추진한다.

정부는 앞서 2020년 7월 민간 매입임대사업 가운데 4년 단기 임대 제도를 폐지하고, 10년 장기 매입임대 중에서 아파트를 뺀 단독·다가구 등에 대해서만 등록임대를 유지할 수 있도록 했다. 이에 임대사업기간이 종료된 아파트들은 등록임대 추가등록을 하지 못해 장기임대주택이 사라져, 일부 집주인들이 ‘보유세 폭탄’을 맞게 됐다는 불만이 제기된 바 있다.

국토부는 이에 따라 전용 85㎡ 이하 10년 장기임대에 한해 임대등록을 허용하되, 신규 임대사업자에 대해서는 임대 호수를 2호 이상으로 상향하기로 했다.

정부는 당초 윤석열닫기윤석열기사 모아보기 대통령의 공약에 맞춰 전용 60㎡ 이하 소형 아파트에 대해서만 임대등록을 허용할 방침이었으나 중형 임대수요 등을 고려해 전용 85㎡ 이하로 확대하는 대신 절세 목적의 주택 투기를 막기 위해 신규 매입 임대사업자에 대해서는 개인·법인, 주택유형 구분없이 2호 이상으로 등록호수를 강화한다고 설명했다.

이에 따라 등록 매입 임대사업자에 대한 세제혜택(공시가격 기준 수도권 6억원, 지방 3억원)도 부활한다.

현재 조정대상지역 내 매입임대주택은 2018년 9월 이후 임대 등록자의 경우 세제 지원이 없어 최장 10년의 임대기간이 끝나면 등록 말소 수순을 밟아야 했지만 앞으로는 세제 지원 혜택이 살아난다.

이에 따라 신규 등록자는 물론 2018년 9월 이후 등록자에 대해서도 양도소득세 중과 배제와 종부세 합산 배제, 임대주택 양도에 따른 법인세 추가 과세(양도차익의 20%포인트) 배제 등을 적용받을 수 있다.

취득세 역시 전용 60㎡ 이하는 85∼100%, 60∼85㎡ 이하는 50%가 감면된다. 마찬가지로 기존에 주택 1호만 등록한 임대사업자도 임대 의무기간 종료 후 자동말소가 되지 않으며, 임대등록을 유지할 경우 세제지원 혜택을 계속해서 누릴 수 있다.

특히 15년 이상 장기임대 제도를 도입해, 임대의무기간을 15년 이상으로 할 경우에는 세제 인센티브를 받을 수 있는 주택 가액을 수도권은 공시가격 9억원, 비수도권은 6억원 이하로 높이기로 한 점도 눈에 띈다.

이 경우 서울 등 수도권의 시세 12억∼13억원 아파트도 임대사업자로 등록하면 취득세 감면, 종부세 합산배제, 양도세 중과 배제 등의 세제혜택을 누릴 수 있게 된다.

무엇보다 정부는 등록임대 사업자에 대해 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV) 상한을 일반 다주택자보다 확대하는 방안도 추진하기로 했다.

정부는 내년에 이와 같은 내용을 담은 민간임대주택에 관한 특별법 개정안을 발의해 최대한 이른 시일내 시행한다는 방침이다.



◇ 집값 하락 이유로 서울·경기 규제지역 추가 해제 검토…임대차2법 개정 준비

정부는 최근 주택가격 하락을 고려해 내년 초 규제지역도 추가 해제할 방침이다.

올해 지방에 이어 경기·인천을 포함한 수도권 규제지역을 대거 해제하면서 현재 서울과 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명시 등 경기 4개 지역만 조정대상지역으로 남아 있다. 이중 서울은 투기과열지구로도 묶여 있다.

이 가운데 최근 집값 하락폭이 큰 서울 '노도강'(노원·도봉·강북구) 등 강북 일부 지역과 과천·성남·하남·광명시가 규제지역에서 풀릴 것이라는 관측이 나오고 있다.

내년 초 민간택지 분양가 상한제(분상제) 적용 지역도 합리적으로 조정하고 상한제 대상 아파트의 실거주 의무(5년)와 전매제한 규제도 지역별 시장상황 등을 고려해 5년 이전으로 완화할 방침이다.

현재 분양가 상한제 지역은 집값 상승 선도지역과 정비사업 이슈가 있는 서울 강남 등 13개 구와 경기 3개 시(하남·광명·과천) 322개 동이다. 전문가들은 최근 집값 하락폭이 큰 광명 등 경기지역이 분양가 상한제 대상 지역에서 빠질 가능성이 큰 것으로 보고 있다.

계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 임대차 2법은 내년 중 연구용역 결과를 바탕으로 관계부처 협의 등을 거쳐 개정 여부를 결정하기로 했다.

최근 발표한 재건축 구조안전 점수 비중 30% 완화 등 안전진단 합리화 방안은 내년 1월 조속히 시행하고, 3기 신도시는 내년 상반기 중에 전체 지구의 토지보상을 완료해 부지조성 착공에 들어갈 방침이다.

전세사기 방지를 위한 제도개선과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 부실에 대비한 보증 확대 및 미분양 PF 보증 신설 등도 추진한다.

2024년 이후 공시가격 현실화 계획 수정안과 공시제도 개편안은 내년 하반기에 내놓는다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com