9년 만에 하락세 돌아선 전국 집값…전문가들 “진짜 ‘하락장’은 내년부터”

[한국금융신문 장호성 기자] 2021년 하반기부터 서서히 시작된 매수세 위축과 거래절벽 영향으로, 올해 전국 아파트 매매가격이 9년 만에 하락 전환한 것으로 나타났다.

더 큰 문제는 미 연준의 추가적인 금리인상 시사와 여전히 남아있는 집값에 대한 고점인식, 내년 입주 물량 증가로 인한 추가 부동산시장 침체 우려 등이 겹쳐 내년에도 집값 반등이 어려울 가능성이 높아지고 있다는 점이다. 일부 전문가들은 현재의 집값 하락이 진짜 ‘하락장’이 아닌 ‘조정국면’이고, 본격적인 하락장은 내년에 찾아올 수 있다는 경고를 내놓고 있다.

◇ 전국 아파트값 9년 만에 하락 전환, 거래량도 전년대비 절반 수준 뚝

올해는 기준금리 인상과 경기침체 우려 등으로 월평균 거래량이 전년대비 절반가량 줄어든 것은 물론, 전세 시장에서도 대출이자 부담 확대 및 역전세 우려 등으로 월세전환이 늘며 하락세가 완연한 모습이 나타났다. 입주물량이 몰린 곳은 이사철에도 매물이 적체되면서 전국 아파트 전세가격은 4년 만에 떨어졌고, 서울 아파트 전셋값도 14년 만에 하락 전환됐다.

코로나19 이후 0%대 수준을 유지했던 기준금리가 2021년 8월 0.25%p 인상을 시작으로 상승폭이 가팔라졌다. 지난 10월 빅스텝(기준금리 0.50%p 인상) 단행으로 기준금리는 1년 2개월 사이 2.50%p 높아졌고 2012년 10월 이후 10년 만에 3%대로 올라섰다.

금리 인상 여파로 매수세가 급격히 냉각되면서 매매 거래도 크게 위축됐다. 2022년 전국의 아파트 매매 누적 거래량(1~10월)은 26만2084건으로 2021년 같은 기간(59만7557건)보다 56.1% 감소했다. 특히, 서울 아파트 월별 매매 거래량은 7월 이후 1000건 이하로 떨어져 관련 통계가 집계된 이후 최저 수준을 기록하고 있다.

전국 아파트값은 2013년 이후 상승세를 이어가는 가운데 2020년(13.46%)과 2021년(18.32%)에는 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했다. 하지만 2022년 들어 매수세가 급격히 위축되면서 전국 아파트 매매가격 변동률이 1.72% 떨어져 9년 만에 마이너스 전환됐다. 지방 일부 지역을 제외하고는 대부분 하락세로 돌아섰다.

지역별로는 2021년 한 해 34.52% 올라 전국에서 상승폭이 제일 컸던 인천이 5.34% 떨어져 가장 많이 하락했다. 인천은 가격 급등과 함께 대규모 아파트 공급이 큰 부담으로 작용했다. 뒤를 이어 세종시가 4.16% 떨어졌다.

세종시는 2020년 행정수도 이전 등의 이슈로 아파트값(42.81%)이 천정부지로 치솟았고, 이듬해인 2021년 10월 마이너스로 돌아선 뒤 1년 넘게 약세가 계속되고 있다. 특히 지난 9월 열린 주거정책심의위원회에서 투기과열지구가 해제됐지만, 조정대상지역(11월 전면 해제)으로 남아 있었던 탓에 얼어붙은 매수심리가 회복되지 못했다.

대전은 2019~2021년까지 3년간 두 자릿수 오른데 따른 가격 부담이 크게 작용하면서 3.21% 내렸다. 이어 △대구(-3.05%), △경기(-1.98%), △부산(-1.84%), △충남(-1.15%), △서울(-1.06%), △전남(-0.58%), △경북(-0.45%) △충북(-0.31%) 순으로 하락했다.

서울은 송파가 6.30% 떨어져 하락폭이 가장 컸다. 송파는 최근 3년(2019~2021년) 동안 두 자릿수 상승한 부담이 컸다. 재건축 아파트를 비롯해 대단지가 크게 하락했다. 이어 △도봉(-4.40%), △강동(-3.99%), △노원(-2.83%), △강북(-2.21%), △성북(-1.71%), △관악(-1.43%) △중구(-1.33%) △금천(-1.20%), △강서(-1.00%) 등이 하락했다. 2021년 오름폭이 컸던 노원, 도봉 등 외곽지역의 하락세가 두드러졌다.

◇ 늘어나는 입주량·희박한 경기침체 반등 조짐·고금리 유지…삼중고 만난 부동산시장

이처럼 전국 집값이 1997년 IMF발 외환위기나 2008년 리먼사태발 글로벌 금융위기 수준으로 하락하고 있음에도 불구, 현재의 하락장은 ‘초입’에 불과하다는 섬뜩한 경고도 나온다. 현재의 하락세는 지난 2년간의 비정상적인 폭등이 ‘조정’ 국면에 접어든 단계고, 진짜 ‘하락’을 통해 집값이 2019년 이전 수준으로 돌아가는 것이 진정한 하락장이라는 주장이다.

부동산 한 전문가는 “IMF나 리먼사태 이후의 경우에는 중국 경제호황 등에 우리나라 경제도 수혜를 입으면서 함께 반등할 수 있었고, 이 과정에서 금리가 낮아지며 부동산 활성화에 영향을 준 부분이 있었다”며, “현시점에서는 미국이 중국을 적극적으로 견제하려 하고 있어 우리나라도 그 영향 때문에 금리 인하가 어려운 상태이며, 이런 상황에서 당장 내년부터 공급량이 늘어날 예정이기 때문에 부동산 거래 심리 회복 자체가 당분간 불가능할 것으로 본다”고 말했다.

부동산 플랫폼 직방에 따르면 내년에는 총 30만275가구(413개 단지)가 입주를 앞두고 있다. 이는 올해(25만6595가구)보다 18%가량 많은 수준인 것은 물론, 2020년 이후 가장 많은 입주예정 물량이기도 하다.

또 다른 부동산 전문가는 “작년이나 올해나 급락과 급등이 나타나고 있다는 점에서 시장이 정상적으로 동작하고 있다고 해석하기는 힘들다”며, “코로나19 팬데믹이라는 유례없는 사태를 만나면서 시장이 패닉에 빠졌고, 이 같은 충격이 원상복구되고 시장이 정상화되려면 최소 3년 이상의 시간이 걸릴 것”이라고 진단했다.

직방은 “전반적인 아파트 시장의 침체가 2023년 빠르게 회복되기는 쉽지 않아 보인다”며, “침체기가 이전에 비해 깊고 길어질 것이라는 전망이 주를 이루고 있는 만큼 가계 재무 부담이 커지는 무리한 투자보다는 안정적인 투자나 채무의 구조조정을 우선적으로 고민할 필요가 있다”고 조언했다.