김종민 대표, 마스턴 투자영토 넓히는 ‘해외통’

[한국금융신문 정선은 기자] 김종민 마스턴투자운용 대표이사(사진)는 마스턴의 해외투자를 키운 키맨(Key man)이다.

감정평가사로 첫 발을 떼고 글로벌 부동산 투자 시장 바로미터가 되는 미국에서 이론과 실무를 두루 경험한 ‘해외통’이다. 특히 다수의 실물 부동산 딜(Deal)에서 두각을 나타낸 전문가로 꼽힌다.

김 대표는 4인 각자대표 체제로 재편된 마스턴투자운용에서 해외부문 대표이사를 맡아 투자 영토를 넓히고 있다.

1966년생인 김 대표는 1996년 당시 ‘희소한’ 감정평가사 자격을 취득하면서 부동산과 첫 인연을 맺었다. 감정평가사로 전국에 “지도 들고 다니며” 공시지가 산정, 보상평가, 은행 대출 담보평가 등 일상에 관련이 있는 전통적인 업무들을 수행했다.

그리고 1998년에는 IMF(국제통화기금) 외환위기 시절을 겪으면서 자산재평가, NPL(부실채권) 평가 등을 두루 경험하게 됐다.

2000년대 초반부터 오피스가 투자 대상이 되는 흐름에 주목했다. 국내 부동산 시장에 외국계 기관들이 들어와 “시험 볼 때나 보던” 직접환원법이나 DCF(현금흐름할인법)와 같은 평가방식을 의뢰하고 투자해 수익을 가져가는 것을 보면서 더 넓은 시장을 알게 됐다고 한다.

선진 부동산 투자와 운용 기법을 배워야겠다고 마음먹은 김 대표는 2003년에 미국 유학길에 올랐다. NYU(뉴욕대학교)에서 부동산금융 전공으로 석사학위를 받았다.

배운 지식들을 실제 적용하는 게 중요하다고 본 김 대표는 석사를 마치고 한국에 돌아오지 않고 미국에 머물렀다. 미국 감정평가사 자격도 취득했고, 뉴욕, LA(로스엔젤레스)에서 Miller Cicero LLC, K&S Real Estate Development 등 부동산 관련 회사에 근무하며 실무 경험을 쌓았다. 이 시절 팜스프링스(Palm Springs) 같은 넓은 땅에서 농경지를 택지로 전환해 주택으로 개발하는 등 해외부동산 투자를 몸소 경험했다.

그리고 2008년에 서브프라임 모기지 사태가 터졌고, 투자은행(IB) 리먼 브라더스가 무너지며 글로벌 금융위기로 번지는 모습을 목격했다. IMF 때 교육 효과가 있어서 리먼 사태 때는 부실채권이 쏟아져 나오지는 않았고, 부동산 시장은 탄력성이 있어서 회복했다고 했다.

해외 선진기법을 습득한 김 대표는 2008년 즈음 한국으로 돌아왔다. 국내 복귀한 김 대표는 부동산 컨설팅 회사인 CBRE Korea Investment 투자자문부문 이사로 일하며 다양한 부동산 매각 자문업무를 맡았다.

그는 2015년 시몬느자산운용으로 자리를 옮기고 부동산펀드 운용에 주력했다. 2017년 김 대표는 현재의 마스턴투자운용에 합류했다.

2022년 7월에는 마스턴투자운용이 기존 김대형 대표이사 1인 단독대표 체제에서 4인(김대형·김종민·이상도·홍성혁) 각자대표 체제로 전환하면서 ‘해외통’ 김 대표는 해외부문을 관할하고 있다.

김 대표는 2022년 12월 한국금융신문과 <CEO초대석> 인터뷰에서 가장 기억에 남는 딜(Deal)로 폴란드 바르샤바 오피스 ‘세뎃(CEDET)’건을 꼽았다.

1952년 준공된 CEDET 빌딩은 과거 백화점 건물로, 바르샤바의 랜드마크(landmark) 중 하나다. 현지인들에게는 어린 시절 백화점에서 가족들과 시간을 보낸 추억이 깃든 ‘국민 건물’로 불린다고 했다.

실제 마스턴투자운용이 CEDET을 매입한다는 소식에 당시 보도에서 ‘Iconic’, ‘Landmark’ 같은 수식어가 사용됐다고 했다. 임차인도 정부기관으로 든든했다.

김 대표는 특히 폴란드라는 국가에 주목했다. 폴란드하면 사회주의 국가 키워드로 떠올리기도 하지만, 사실 유럽 대륙의 가운데 위치해 EU(유럽연합) 예산에서 인프라 지원을 가장 많이 받는 국가로 분류되고 있다고 했다. 교육열이 높으며, 친기업적인 정책을 펼치고 있다는 점도 우호적인 요소다.

김 대표는 “CEDET은 마스턴에 와서 1호 자산으로 매입했던 건으로 각별하다”며 “폴란드가 EU 인프라 예산의 큰 비중을 차지하는 만큼 글로벌 투자기관 및 유수 운용사들도 투자를 많이 하고 있다”고 말했다.

경영철학에 대해 김 대표는 “운용사 기본에 충실하다는 게 중요하다”고 답했다. 우수한 인력을 확보하는 게 기본이다. 또 투자자들에게 약속된 수익률을 제공할 수 있도록 투자 전략을 세우고, 회사 시스템을 갖추고, 인재들이 자부심과 긍지를 가질 수 있는 여건을 제공해야 한다고 설명했다.

금융투자 환경은 변화가 많아서 언제나 국내/해외 금융시장, 조세정책, 투자 규제 및 법률 관계 등에 관해 모니터링해야 한다고 설명했다. 특히 자산을 개발한 후 안정화된 다음에 계속 보유하는 전략을 기본으로 삼고 있다고 했다.

김 대표는 한국금융신문과 인터뷰에서 “자산의 개발뿐만 아니라 장기 보유를 통해 투자자 수익률을 극대화하는 퍼페추얼(perpetual) 전략으로 성장하고자 한다”고 말했다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com