다주택 중과 폐지까지…尹정부, 文 부동산정책 폐기 총력전 [주간 부동산 이슈-12월 2주]

[한국금융신문 장호성 기자]

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

“다주택자 과세 경감”…윤석열 대통령, 국정과제 점검회의서 쏟아낸 부동산 강경책

올파포·장위자이 청약 커트라인 20점, 정당계약률 전망에 쏠리는 우려

내년 표준주택 공시지가 5%대 하락…14년 만에 처음

10명 중 4명은 “내년에도 집 안 사요”…내년 집값 추가하락 전망 우세



◇ “다주택자 과세 경감”…윤석열 대통령, 국정과제 점검회의서 쏟아낸 부동산 강경책

윤석열닫기윤석열기사 모아보기 대통령은 15일 서울 종로구 청와대 영빈관에서 열린 국정과제 점검회의에서 다주택자에 대한 중과세 폐지를 거론하고 나섰다.

윤 대통령은 “다주택자에 대한 과세를 경감해 시장에서 열악한 지위에 있는 임차인들이 저가에 임차를 할 수 있도록 여건을 만들어 드리려고 한다”며, “임대인에 대한 다주택자에 대한 중과세가 고스란히 경제적 약자인 임차인에게 전가되는 것이 시장의 법칙”이라고 발언했다.

전임인 문재인정부는 다주택자에 대한 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 중과세율 적용 정책을 시행한 바 있다. 취임 이후 문재인정부의 부동산정책을 비판하며 부동산을 2020년 이전 수준으로 돌려놓겠다는 목소리를 꾸준히 내놓은 윤석열정부는 출범 직후인 5월부터 양도소득세 중과를 1년간 한시적으로 해제했고, 종부세 중과 세율을 폐지하는 세법 개정안을 국회에 제출한 상태다.

정부 당국에 따르면 기획재정부·행정안전부·국토교통부는 이같은 내용이 담긴 취득세 중과세 개편 방안을 내부적으로 논의하고 있다.

이는 주택시장에 극심한 거래 침체가 이어지고 있어 다주택자 세제 혜택 등을 통한 임대시장 안정, 미분양 물량 해소, 거래 활성화 등의 효과를 위해 제도개선이 불가피하다는 평가가 이어지고 있기 때문이다.

부처는 2주택자 8%, 3주택 이상·법인 12%로 설정된 다주택 취득세 중과제도를 해제해 기존 방식으로 원상 복귀시키는 방안을 내년 경제정책방향 과제 중 하나로 살펴보고 있다.

현행 지방세법은 1주택 취득 시 주택 가액에 따라 1~3%대의 취득세를 부과한다. 하지만 2주택 이상인 다주택자와 법인에는 8·12%의 중과세율을 채택하고 있다.

취득세 중과세율은 앞서 문재인 정부가 부동산 시장 급등기인 2020년 7·10 대책에서 다주택자와 법인을 대상으로 도입한 체계다. 취득세 중과세율은 다주택자에 대한 종합부동산세 중과, 양도소득세 중과와 함께 부동산 투기를 막기 위해 만들어진 다주택자 중과세 3종 세트 중 하나였다.

당시 부동산시장이 급등하면서 다주택자·법인의 주택 구입을 사실상 '투기'로 보고 징벌적 과세 체계를 도입됐다. 다만 최근 거래절벽으로 인해 부동산 시장의 하락세가 가팔라지자 거래정상화와 시장 연착륙을 위해 다주택자들의 시장 참여를 권장해야 하는 상황까지 왔다.

이에 정부는 ▲취득가액 6억원까지 1% ▲6억원 초과 9억원까지 2% ▲9억원 초과에 3%를 일괄적으로 부과했던 2019년 방식을 개편안 중 하나로 살펴보고 있다. 개인은 ▲3주택까지 주택 가액에 따라 1~3% ▲4주택 이상은 4% ▲법인은 주택 수와 상관없이 가액에 따라 1~3%를 부과하는 2020년 7·10대책 직전 방식도 대안이 될 수 있다.

서대문구 한 부동산 관계자는 “취득세 중가세는 돈 여유있는 사람들에게 건물을 사지 못하게 하는 징벌적 정책이었다”며 “양도세를 완화시켜도 늘지 않던 거래량이 이번 취득세 중과세만 해제한다면 거래량은 무조건 늘어나게 될 것”이라고 평가했다.



◇ 올파포·장위자이 청약 커트라인 20점, 정당계약률 전망에 쏠리는 우려

올해 연말 분양시장 최대어로 기대받았던 둔촌주공 ‘올림픽파크 포레온’과 ‘장위자이 레디언트’ 등의 대단지들이 청약경쟁률에 이어 당첨가점에서도 부진한 성적을 피하지 못했다.

하반기 최대어였던 ‘올림픽파크 포레온’의 평균 청약당첨 가점은 16개 평형에서 약 49.5점 수준에 그친 것으로 나타났다. 지난해 서울 아파트의 평균 당첨 가점이 60점대였던 것을 고려하면 예상보다 저조한 결과다.

특히 49㎡A형에서는 해당지역 기준 최저 20점의 가점으로도 청약에 당첨되는 사례도 발생했다. 상대적으로 청년층 접근성이 높은 소형 평형이라는 점을 감안해도 1군 건설사들이 시공하는 서울 대단지에서 이 같은 가점이 나온 것은 이례적이라는 분석이 많다.

이어 분양된 장위자이 레디언트 역시 20점대 청약당첨 가점이 나왔다. 전용면적 49㎡B와 84㎡A에서 최저 가점 20점이 기록됐는데, 특히 84㎡는 국민평형으로 불려 선호도가 높은 주택형임에도 가점 20점에 당첨되는 사례가 나왔다는 점은 시장에 충격을 안겼다.

이들 단지는 모두 최대어라는 명성이 무색하게 순위 내 청약에서 한 자릿수 경쟁률에 그친 것은 물론 청약가점에서도 부진한 성적이 나오며 불안한 미래를 암시했다.

분양업계 한 전문가는 “경쟁률이 낮아서 걱정하긴 했지만 설마 20점대 당첨자가 나올 거라고는 예상치 못했다”며, “시간이 지나면 완판이 될 것이라고 믿고는 있지만 각 조합 입장에서는 하루하루가 급하고, 금리는 갈수록 올라가고 있으니 불안감이 더욱 크실 것”이라고 말했다.



◇ 내년 표준주택 공시지가 5%대 하락…14년 만에 처음

정부가 내년에 부동산 보유세 등 각종 세금을 산정하는 기준이 되는 공시가격을 전국적으로 5.9% 낮춘다.

국토교통부는 14일 2023년 1월1일 기준 표준지·표준주택 공시가격을 발표했다. 표준지·표준주택 공시가격은 개별 토지와 주택가격 산정의 기준이 된다. 이번 조치는 부동산 가격 하락과 경제 사정이 악화했는데 토지·주택 소유자의 세금은 그대로라는 지적이 이어지자 내년 현실화율을 2020년 수준으로 하향 조정한 뒤 내린 후속 조치로 보인다.

2023년 전국 표준지 공시지가는 올해보다 5.92% 하락하는 것으로 조사됐다. 전국 표준지 공시지가 변동률이 마이너스를 기록한 것은 2009년(-1.42%) 이후 14년 만이다. 2021년과 2022년에는 2년 연속 10%대 상승률을 유지해왔다.

시·도별로는 전지역에서 공시지가 하락이 나타났으며 대부분 5~7%대 하락률을 보였다. ▲경남 -7.12% ▲제주 -7.09% ▲경북 -6.85% ▲충남 -6.73% ▲울산 -6.63% 순으로 하락폭을 보였다. 수도권기준으로 ▲서울 –5.86% ▲경기는 –5.51% ▲인천은 -6.33% 감소율을 기록했다. 토지이용상황별로는 임야 -6.61%, 농경지 -6.13%, 주거 -5.90%, 공업 -5.89% 순으로 내림세가 커졌다.

전국 표준주택 공시가격은 5.95% 하락해 표준지 공시가격과 비슷한 하락률을 기록했다. 이는 2009년(-1.98%) 이후 14년 만에 마이너스로 돌아선 수치다. 내년 표준주택 공시가 변동률은 올해(7.34%)보다 13.29%p 감소했다.

전지역에서 표준주택 공시가격이 하락한 것으로 나타났고, 특히 서울(-8.55%)의 낙폭이 다른 지역에 비해 컸다. 뒤를 이어 ▲경기 -5.41% ▲제주 -5.13% ▲울산 -4.98% ▲대전 -4.84% 순으로 감소율이 큰 것으로 나타났다. 서울에 고가주택이 몰린 만큼 표준주택 공시가격 변동률도 큰 폭으로 하락한 모양새다

내년도 표준주택 공시가격(안)의 현실화율은 53.5%로 ‘부동산 공시가격 현실화 수정 계획’에 따라 2020년 수준으로 하향 조정됐다. 올해 표준 단독주택 현실화율은 57.9%로 지난해(55.8%) 대비 2.1%p 오른 바 있다.



◇ 10명 중 4명은 “내년에도 집 안 사요”…내년 집값 추가하락 전망 우세

고금리와 경기 침체, 부동산 고점 인식 등의 요인이 맞물린 결과, 내년 주택매입 계획을 묻는 설문조사에서 ‘매입 계획이 있다’는 응답 비율이 조사 이래 최저치를 기록한 것으로 나타났다.

부동산 플랫폼 ㈜직방(대표 안성우)은 어플리케이션 이용자를 대상으로 설문조사를 진행해 총 1293명이 참여했다고 밝혔다.

전체 응답자 1293명 중, 60.2%가 내년에 주택을 매입할 계획이 있다고 응답했다. 2020년 조사를 시작한 이후 매입 계획이 있다는 응답 비율이 가장 낮았다.

주택 매입 계획 비율은 서서히 둔화되다가 지난 5월에 올해 하반기와 내년 상반기에 매입 의사 비율이 미미하지만 소폭 상승했었다. 하지만 이번 조사에서 내년에 주택을 매입하겠다는 계획은 지난 조사 결과보다 4.4%p 하락했다.

거주지역별로는 경기(61.8%) > 광역시(60.7%) > 지방(59.5%) > 인천(59.2%) > 서울(57.7%) 순으로 매입 의사 응답 비율이 높게 나타났다. 하지만 올해 5월 조사 결과와 비교해 지방(-6.1%p)과 인천(-5.0%p) 거주자의 주택 매입 의사 비율이 크게 감소했다. 서울(4.5%p)과 경기(4.7%p)도 5월 조사보다 매입 의사가 낮아졌다.

주택 매입 계획이 없다고 답한 응답자는 ‘향후 가격이 하락할 것 같아서’가 33.0%로 가장 많았다. 그 다음으로는 ▲거주, 보유 주택이 있고 추가 매입 의사가 없어서(16.5%) ▲금리 인상 부담이 커져서(16.5%) ▲주택 가격이 너무 비싸서(15.0%) 등으로 나타났다. 최근 1~2년 사이 가격이 많이 오른 것에 대한 가격부담과 함께 한국은행 기준금리가 4~5월부터 급격히 상승하고 내년까지 금리 인상 기조가 이어질 것을 우려해 주택을 사려는 움직임이 크게 줄은 것으로 분석된다.

직방은 “경기침체와 거래 관망으로 각종 부동산 대책이 완화되고 있지만 계속되는 기준금리 인상으로 인한 대출 이자 부담, 가격 하락 조정 우려 등으로 매수 관망세가 짙어질 전망”이라며, “매도자 역시 급하지 않은 이상 서둘러 팔지 않는 분위기가 형성되면서 매매시장은 당분간 거래 공백기를 보일 전망”이라고 진단했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com