오늘부터 LTV 50%·15억 초과 아파트 주담대 허용…“고금리에 효과 제한적”

[한국금융신문 한아란 기자]
1일부터 규제지역 내 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 50%로 일괄 적용되고 투기·투기과열지구 내 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택담보대출(주담대)도 가능해졌다. 금융권에서는 이 같은 조치에도 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제는 그대로인데다 주담대 금리 상단이 7%를 넘어서는 등 이자 부담이 큰 만큼 규제 완화 효과가 미미할 것이라는 관측이 나온다.

금융당국에 따르면 금융위원회는 이날부터 일부 주담대 관련 규제 완화 조치 시행에 들어갔다. 앞서 정부는 지난 10월 27일 제11차 비상경제민생회의에서 부동산 규제 완화 방안을 발표하고 지난 10일 제3차 부동산 관계장관회의에서 시행 시기를 내년 초에서 연내로 앞당긴 바 있다.

이번 규제 완화에 따라 규제 지역 내 무주택자·1주택자(기존주택 처분조건부) 대상 LTV가 50%로 단일화된다. 그간 LTV 규제는 보유주택·규제지역·주택가격별로 차등 적용됐다. 무주택자와 1주택자(처분 조건부)는 비(非) 규제지역에서 70%, 규제지역에서 20~50%, 다주택자는 비규제지역에서 60%, 규제지역에서 0%다. 단 다주택자는 기존 규제가 그대로 적용된다.

투기·투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트의 주택구입 목적 주담대를 금지한 규제도 풀린다. 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)는 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주담대가 허용된다. LTV는 50%가 적용된다.

서민·실수요자에 대한 우대 혜택 역시 늘어난다. 기존에는 ▲부부합산 연소득 9000만원 이하 ▲(투기·투과지역)주택가격 9억원 이하(조정대상지역 8억원 이하) ▲무주택세대주 등의 요건을 모두 충족하는 서민 실수요자는 규제지역 내 주택구입목적 주담대 시 4억원 한도 내에서 LTV 우대폭을 10~20%포인트 적용받을 수 있었다.

앞으로는 서민·실수요자의 대출한도가 4억원에서 6억원으로 늘어난다. 규제지역 내 주택구입목적 LTV 우대 폭은 20%포인트로 단일화돼 LTV 최대 70%가 허용된다.

금융권에서는 이번 규제 완화 조치에도 부동산 시장 대출 수요가 크게 늘거나 매수세를 자극하기는 한계가 있을 것으로 보고 있다. DSR 40% 규제가 유지되는 상황에서 대출금리 인상으로 이자 부담이 갈수록 커지고 있기 때문이다. 금리가 오르면 원리금 상환액이 늘어 DSR 규제에 따라 대출 한도도 줄어들게 된다.

이에 따라 DSR 규제로부터 상대적으로 자유로운 고소득자 위주로 혜택이 늘어날 것이라는 분석도 나온다. DSR은 개인의 연간 소득 대비 갚아야 할 원금과 이자를 더한 비율을 말한다. 현재 총 대출액이 1억원을 넘는 대출자는 DSR 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(제 2금융권 50%)를 넘을 수 없다.

이번 규제 완화 조치로 연 소득 7000만원의 무주택자가 규제 지역에서 14억원의 아파트를 구입하는 경우 받을 수 있는 주담대(연 금리 4.80%, 40년 분할 상환, 원리금 균등 방식 가정) 한도는 4억6000만원에서 4억원에서 4억9700만원 정도로 3700만원가량 늘어난다.

같은 조건에서 연봉 1억원 대출자의 주담대 한도는 현재 4억6000만원에서 7억원으로 2억4000만원이 뛴다. 반면 연 소득이 5000만원인 대출자의 경우 LTV 완화에도 대출한도는 3억5500만원으로 기존과 같다. DSR 40% 한도를 다 채웠기 때문이다.

한국은행의 기준금리 인상으로 주담대 금리는 빠르게 치솟고 있다. KB국민은행·신한은행·하나은행·우리은행 등 4대 시중은행의 주택담보대출 변동금리(신규 취급액 코픽스 연동)는 지난달 18일 기준 연 5.280∼7.805% 수준이다. 금융권에서는 주담대 금리가 조만간 연 8%를 돌파한 뒤 내년 초에는 9%대도 넘볼 수 있다는 관측이 나온다.

금융당국은 DSR 규제 완화에는 신중한 입장이다. 김주현