美금리 4연속 ‘자이언트 스텝’…영끌족·건설사 모두 ‘비명’ [주간 부동산 이슈-11월 1주]

[한국금융신문 장호성 기자]

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

美 연준의 4연속 기준금리 0.75%p 인상, 영끌족·건설업계 모두 ‘좌불안석’

하반기 재개발 최대어 한남2구역 시공사선정 D-1, 롯데-대우 과열경쟁도 발생

포스코건설, 23억달러 규모 국제소송에서 완승…국내 좋은 선례 남겼다

원희룡닫기원희룡기사 모아보기 국토교통부 장관, 해외건설 ‘팀코리아’ 챙기러 사우디 향한다



◇ 美 연준의 4연속 기준금리 0.75%p 인상, 영끌족·건설업계 모두 ‘좌불안석’

미국 중앙은행인 연준(Fed)이 11월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 4회 연속 자이언트스텝(기준금리 0.75%p 인상)을 단행했다. 이로써 한국과 미국 간 금리 격차는 최대 1.00%p로 더욱 벌어졌다.

금리차 역전으로 인해 원달러 환율이 다시 상승하기 시작한 가운데, 한국은행 역시 다음 금융통화위원회에서 추가적인 금리인상을 단행할 수밖에 없는 상황에 놓였다. 이에 지난해 ‘영끌’을 통해 내집마련에 나섰던 영끌족의 이자 부담과 건설사들의 부동산PF대출 금리가 동반상승할 수밖에 없어져 양측의 금융비용 부담은 더욱 커질 전망이다.

올해 들어 고금리 여파와 집값 하향세로 부동산 시장이 위축되자 건설사들이 분양속도를 조절하면서 물량이 계속해서 이월되고 있다. 서울 정비사업 단지를 포함해 10월 계획물량 중 11월로 연기된 물량이 3만3,894가구에 달한다. 최근 경기 안성시와 양주시가 미분양 관리지역으로 지정되는 등 지방에 이어 수도권 아파트도 미분양 공포가 확산되고 있다.

부동산플랫폼 직방이 매달 발표하는 분양예정물량 데이터에 따르면, 9월까지 예정된 전국 아파트 분양예정 물량은 총 26만180가구였다. 그러나 이 중 실제로 분양된 물량은 13만2962가구로 공급실적률은 약 51%에 그쳤다.

시중은행 주택담보대출 금리 상단은 7%를 훌쩍 넘어선 상태다. 4대 은행의 주택담보대출 변동금리는 지난달 28일 기준 연 4.97∼7.499%로 집계됐다. 한 달 전인 9월 30일(4.51∼6.813%)과 비교해 상단이 0.46%포인트, 하단이 0.686%p 뛰었다. 같은 기간 주택담보대출 혼합(고정)형 금리도 연 4.73∼7.141%에서 연 5.36∼7.431%로 올랐다.

신용대출 금리(1등급·1년)는 한달새 연 5.108∼6.81%에서 5.953∼7.35%로, 전세자금대출 금리(주택금융공사보증·2년 만기)는 연 4.26∼6.565%에서 연 4.91∼7.248%로 뛰었다.

금융권에서는 주담대 금리 상단이 조만간 8%도 돌파할 것으로 보고 있다. 8%대 주담대 금리는 2008년 금융위기 이후 약 14년 만이다.

2022년 연말까지 아파트 가격이 현재의 수준을 유지할 때, 대출금리가 7%까지 인상된다고 가정할 시 전체 면적 아파트의 월 대출 상환액은 261만원, 전용 59㎡ 아파트는 246만원, 전용 84㎡ 아파트는 291만원까지 상승하는 것으로 나타났다.

'영끌‘을 통해 서대문구 소재 주택을 구매할 때 주택담보대출을 받았다는 직장인 A씨는 "지금도 이미 대출 원리금으로 한 달에 180만 원 이상을 내는데 여기서 금리가 더 오르면 200만 원을 넘게 내라는 소리"라며 "월급은 정말 그대로인데 컵라면만 먹고 살라는 것이냐"고 말했다.



◇ 하반기 재개발 최대어 한남2구역 시공사선정 D-1, 롯데-대우 과열경쟁도 발생

5일 하반기 재개발 최대어로 손꼽히는 용산구 한남2구역 재개발사업의 시공사선정 총회를 앞두고, 롯데건설과 대우건설의 막바지 경쟁이 갈수록 뜨거워지고 있다.

롯데건설이 제시한 사업조건으로는 ▲분담금 100% 입주 4년 후 납부(금융비용 롯데건설 부담) ▲경쟁사 대비 높은 신용도로 4대 은행과 협약완료 ▲한남뉴타운 내 최저금리 및 이주비와 사업비 총 4조 책임조달 보장 ▲공사비 이자로 인한 추가부담 없는 분양수익금 내 기성불 ▲노후주택 및 상가 유지보수비 7000만원 지급 등이다.

대우건설은 ▲사업비 전체 책임조달 ▲조합원 이주비 LTV 150% ▲최저 이주비 세대당 10억 ▲이주비 상환 1년 유예 ▲입주 2년 후 분담금 납부 ▲일반분양 시점에 따른 환급금 조기 지급 등의 사업조건을 내걸었다.

양사 모두 전례없는 파격적인 조건을 내걸며 조합원들의 관심몰이에 나선 것은 물론, 현장설명회에 양사 대표이사가 직접 찾아가는 열의를 보였다. 다만 지난 2일 부재자투표장에서 발생한 불미스러운 일은 수주전에 오점을 남기기도 했다.

한편 이번 한남2구역 수주에 성공하는 건설사는 현대건설의 9.3조원에 이어 올해 도시정비 누적 수주액 2위 자리를 차지하게 된다. 4일 현재는 롯데건설이 4.2조, 대우건설이 3.8조원 규모를 수주한 상태로, 7900억원 규모의 공사비가 예상되는 한남2구역 수주에 성공한다면 순위가 요동치게 된다.



◇ 포스코건설, 23억달러 규모 국제소송에서 완승…국내 좋은 선례 남겼다

포스코건설이 인천 송도국제업무단지와 관련한 23억달러 규모 국제중재에서 완승을 거뒀다.

지난달 28일 ICC(국제상업회의소)는 송도국제업무단지 공동개발에 참여했던 게일사가 포스코건설을 상대로 낸 22.8억 달러(약 3.3조원)의 손해배상 청구 중재신청에서 포스코건설의 손을 들어줬다.

ICC는 2018년 포스코건설과 결별한 게일사가 포스코건설이 새로운 파트너를 영입하는 과정에서 합작계약서를 위반했다며 22.8억 달러의 손해배상을 청구한 중재에서, 게일사 청구를 모두 기각하고 포스코건설이 합작계약서 내용을 위반한 것이 없다고 판정했다. 또한 포스코건설이 부담하여야 할 중재 비용도 게일사가 포스코건설에 모두 지급하여야 한다고 밝혔다.

포스코건설은 이번 중재로 송도사업 지연에 따른 책임이 게일사에 있고 게일사에서 글로벌 전문투자회사인 ACPG사, TA사로 파트너를 변경하는 과정도 글로벌 스탠다드에 부합한다고 국제적으로 인정받게 됨에 따라 게일사와의 악연을 완전히 떨쳐버릴 수 있게 되었으며, 포스코그룹차원에서도 재무적 부담과 미래경영 불투명을 해소하게 되어 송도국제업무단지 개발 마무리에 더욱 탄력을 받게 됐다.

포스코건설은 “이번 중재는 최소금액을 투자해서 배당 등으로 엄청난 규모의 수익을 가져갔음에도 불구하고 합작 파트너사에 대한 손해배상 청구를 통해 과도한 수익을 확보하려는 외국인 투자자의 이기적인 행태에 경종을 울린 사례”라며, “향후 우리나라 외국인 합작개발 사업에 새로운 이정표를 제시할 것으로 보인다”고 전했다.



◇ 원희룡 국토교통부 장관, 해외건설 ‘팀코리아’ 챙기러 사우디 향한다

원희룡 국토교통부 장관이 국내 건설사들의 사우디아라비아 대형사업 수주를 위해 직접 발벗고 나섰다. 국토부는 4일부터 9일까지 4일간(근무일 기준) 사우디아라비아에 원희룡 장관을 단장으로 한 수주지원단을 파견해 네옴시티 등 메가 프로젝트에 대한 우리 기업의 수주활동을 적극 지원한다고 밝혔다.

‘네옴시티’는 사우디 북서부 Tabuk주 약 26.5천㎢ 부지에 사우디～이집트～요르단에 걸친 미래형 산업·주거·관광특구로, 2030년까지 5억억불 규모의 사업이 총 4∼5단계 순차 발주 예정이다.

이번 방문은 고유가에 따른 중동지역 인프라 시장이 확대되는 가운데, 원희룡 장관을 단장으로 정부와 민간이 함께 ‘원팀 코리아’를 구성하고 네옴 등 메가 프로젝트 발주가 진행되는 사우디아라비아를 집중 공략하여 제2의 중동붐을 견인하기 위해 기획됐다. 사우디아라비아는 국내 건설사들의 해외건설 누적 수주 1위(1557억달러)인 국가이기도 하다.

이번 방문은 우리 정부기관 최초로 네옴 현장을 방문하여 정부의 협력의지를 전달하는 사례로, 사우디 교통물류부(Ministry of Transport and Logistic Services)와 공동으로 ‘한-사우디 혁신 로드쇼’를 개최(11.6, 현지시간 10시)하여 우리기업을 홍보하고 사우디 진출기회를 넓혀갈 계획이다.

이보다 앞서 지난 1일에는 해외건설·플랜트의 날을 맞이해 원 장관이 해외건설에 대한 적극지원을 약속하기도 했다. 이 자리에서 원 장관은 “우리 기업은 지난 57년간 중동 등에서 9243억달러 이상의 해외수주 성과를 달성하는 등 경제 위기 극복을 위한 선봉적 역할을 해왔으나, 최근 글로벌 경기 둔화 등 어려운 환경 속에서 지금까지의 성과 및 발전과는 또 다른 새로운 도전과제를 마주하고 있다”고 언급하면서, “이에 정부는 2027년까지 해외건설 연 500억불 수주와 세계 4대 해외건설 강국 진입이라는 새로운 목표로 해외건설 3.0 시대를 선언한다”고 밝혔다.

정부는 특히 “대규모 해외 프로젝트 수주를 위해 민․관 합동으로 원팀 코리아를 구성하여 외교와 금융 등 전방위적으로 적극 지원하고, 고부가가치 분야의 기술개발도 적극적 지원할 계획”이라며, “한국의 우수한 스마트 기술과 한류 문화까지 인프라 건설 사업에 담아낸 스마트 인프라 패키지를 활용하여 사우디 네옴시티 등 해외 인프라 사업에 적극 진출할 계획이다.”라고 밝혔다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com