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2022.10.07(금)

기다리던 주택 공급대책 나왔는데 시장 반응은 썰렁…왜? [주간 부동산 이슈-8월 3주]

기사입력 : 2022-08-19 15:56

1기신도시 ‘총선 인질’ 논란부터 둔촌주공 사업비대출 연장 이슈까지

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[한국금융신문 장호성 기자]

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

尹정부 첫 대규모 주택공급대책, “알맹이 없는 ‘청사진’만 가득” 비판 직면

‘총선 인질’로 잡힌 1기신도시? 분당-일산 등 국회의원들도 반발

개발호재로 버텼던 서초-용산까지 하락세로, 비수기 맞아 더 내려간 서울 집값

둔촌주공 재건축 사업비 대출연장 불발, ‘단기 유동화증권’으로 급한 불 끄는 조합

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국민 주거안정 실현 5대전략 개요 / 자료=국토교통부


◇ 尹정부 첫 대규모 주택공급대책, “알맹이 없는 ‘청사진’만 가득” 비판 직면

지난 16일, 윤석열닫기윤석열기사 모아보기정부의 첫 대규모 주택공급대책이자 부동산대책인 '국민 주거안정 실현방안'이 발표됐다.

지정이 촉진된다. 그간 도시정비 사업의 대못으로 평가받았던 재건축 부담금 개편이 예고되는 한편, 신탁사 사업시행자 지정 요건을 완화해 관련 사업이 도시정비 시장에 안착하기 위한 지원방안도 마련된다.

3기신도시의 교통망 확충을 위한 GTX 조기개통과 더불어, 1기신도시는 ‘도시 재창조’ 수준의 재정비 마스터플랜이 제기될 예정이다. 반지하·고시원 등 재해취약주택에 대해서는 주거복지망 강화등 입체적인 접근을 토대로, 연말까지 종합적인 해소방안이 마련된다. 청년을 위한 구체적인 주거대책도 9월경 발표가 예고됐다.

정부는 이번 대책을 통해 향후 5년간(`23~`27년) 공급될 주택이 총 270만호 수준(연평균 54만호, 인허가 기준)이라고 밝혔다. 도심 내 재개발·재건축, 도심복합사업 등은 지난 5년(41만호) 대비 약 11만호 늘어난 52만호가 공급되며, 3기 신도시 등 공공택지에서는 지난 5년(64만호) 대비 약 24만호가 많은 88만호를 공급하게 된다.

그러나 이 같은 청사진에도 불구, 이번 대책은 그간 시장에서 거론됐던 안정화 방안을 망라하는 선에서 그쳤을 뿐 구체적인 추진과제 발표는 뒤로 미룬 일종의 ‘예고편의 예고편’에 그쳤다는 평이 지배적이다.

금리인상 이후 부동산시장이 짙은 관망세에 빠지며 하향안정을 찾고 있는 상황에서, 혹여 시장에 잘못된 시그널을 줄 수 있다는 우려로 인해 이번 대책은 극도로 조심스러운 모습을 보였다. 이렇다 보니 대다수의 부동산 전문가들은 이번 대책이 시장에 미칠 영향 역시 몹시 제한적일 것이라고 관측하고 있다.

8.16 부동산대책 내용을 살펴보면 대부분 ‘즉각 시행’이나 구체적인 입지가 언급되기보다는 추후에 구체적인 안을 내놓겠다는 내용이 대부분을 차지하고 있다. 이를테면 민간 도심복합사업은 내년 상반기에 지자체 공모 착수를, 신규택지 15만호는 10월부터, 1기신도시 마스터플랜은 2024년에나 수립되는 식이다. 청년층을 위한 구체적인 대책도 9월 중 발표로 밀렸다.

부동산 한 전문가는 “급진적으로 설익은 정책을 내놓았던 지난 정부와 비교해 신중한 입장을 가져가는 것으로 풀이된다”면서도, “규제 해제를 위해 과감한 메스를 들어야 할 상황에서 다소 아쉬운 행보가 나타난 것 같다”고 덧붙였다.

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2021년 기준 노후기간별 주택/아파트 추이 (단위: 호) / 자료=KOSIS 국가통계포털


◇ ‘총선 인질’로 잡힌 1기신도시? 분당-일산 등 국회의원들도 반발

이번 대책에서 가장 큰 반발을 일으키고 있는 곳은 1기신도시다. 1기신도시의 경우 2024년 중 ‘마스터플랜’을 발표하겠다고 나섰지만 사실상 구체적 대책 발표 시기를 후일로 미루면서 재개발 문제를 사실상 총선을 위한 ‘인질’로 잡았다는 지적이 나온다.

분당·일산·평촌·산본·중동 등으로 구성된 1기신도시는 재건축 연한인 준공 30년을 넘은 단지들이 대부분을 차지하고 있다.

윤석열 대통령은 후보 시절 신도시 특별법을 제정해 재건축을 활성화시키겠다고 약속한 바 있다. 이를 위해 30년 이상 공동주택 재건축사업의 정밀안전진단을 폐지하겠다는 공약을 내놓기도 했다.

대통령이 후보 시절 공약으로 내세울 정도로 적극적인 의지를 보여왔기에 이들 1기신도시는 이번 대규모 대책에 구체적인 ‘액션 플랜’이 포함될 것으로 기대했다. 그러나 뚜껑을 열어보니 1기신도시 관련 내용은 2024년 발표될 ‘마스터플랜’을 통해 추진하겠다는 내용이 전부였다.

국토교통부는 이와 관련해 "재건축·재개발을 위한 도시·주거환경정비기본계획과 대형 개발사업의 마스터플랜 등을 수립할 때 통상 소요되는 기간이 2∼5년임을 고려할 때 정부의 마스터플랜 수립 일정은 공약·국정 과제의 신속한 이행을 위해 속도감 있게 추진되는 것"이라고 해명했다.

그러나 이번 1기신도시 계획 연기는 2년 뒤 있을 총선을 위한 안전장치가 아니냐는 시각이 많다. 부동산 커뮤니티 등지에서는 “2024년 총선에 대비한 민심잡기 인질”, “당선되자마자 추진할 것처럼 굴더니 집값 무서워서 입장을 바꿨다”는 등의 날선 비판이 쏟아지고 있다.

1기 신도시 지역구 국회의원들은 공동 기자회견을 통해 “의지가 있다면 신속히 계획을 발표하라”고 비판했다.

국회 국토교통위원회 소속이자 경기 성남시 분당을이 지역구인 김병욱 더불어민주당 의원은 18일 오후 국회에서 기자회견을 통해 “이번 8·16 부동산대책은 신도시 재정비 약속을 파기한 것과 다름없다”고 밝혔다.

회견에는 경기 부천 중동 지역의 설훈·서영석 의원과 군포 산본의 이학영 의원, 안양 평촌의 이재정·민병덕 의원, 고양 일산의 이용우닫기이용우기사 모아보기·홍정민·한준호 의원 등이 함께했다. 모두 1기 신도시 지역구 의원인 이들은 “‘신도시 마스터플랜’ 꼼수에 신도시 주민은 분노하고 있다”며 “윤석열 대통령은 공약을 지킬 것인지, 파기할 것인지 직접 국민의 물음에 답해야 한다”고 주장했다.

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8월 3주 전국 아파트 가격동향 / 자료제공=한국부동산원


◇ 개발호재로 버텼던 서초-용산까지 하락세로, 비수기 맞아 더 내려간 서울 집값

여름 휴가철 거래 비수기와 집중호우 피해 등의 영향이 겹치며 서울 및 수도권 전체 집값 하락폭이 일제히 커졌다. 그간 개발호재 및 초고가주택 거래 등으로 하락세만은 방어하고 있었던 용산과 서초 집값마저 꺾이며, 서울 집값은 2019년 3월에 이어 또 다시 최대 하락폭을 기록했다.

한국부동산원(원장 손태락)이 2022년 8월 3주(8.15일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.09% 하락, 전세가격은 0.07% 하락했다.

서울 아파트 매매가격은 지난주 –0.08%에서 더욱 커진 –0.09%의 하락폭을 나타냈다. 연휴 및 여름휴가철 영향과 폭우로 인해 매수문의가 한산한 가운데, 매물가격이 하향 조정돼도 거래가 성사되지 않을 정도로 거래량 감소세가 지속되는 등 서울 지역 하락폭이 커졌다.

각종 개발호재로 버티던 용산구(-0.01%)는 이촌·도원동 위주로 하락하며 지난주 보합에서 하락 전환했다. 노원구(-0.21%)는 상계·월계동 위주로, 도봉구(-0.20%)는 도봉·쌍문동 위주로, 은평구(-0.18%)는 수색·녹번동 위주로 하락하며 하락폭이 확대됐다.

서초구(-0.01%) 역시 우면·서초동 위주로 하락하며 하락 전환하며 하방압력을 버티지 못했다. 나머지 강남 지역 역시 구로구(-0.09%)는 신도림·구로동 위주로, 금천구(-0.08%)는 가산·시흥동 위주로, 송파구(-0.07%)는 잠실동 대단지 위주로 하락하며 지난주 대비 하락폭이 커졌다.

익명을 요구한 한 부동산 관계자는 “높은 금리가 지속되고 있고, 8·9월달은 휴가철인 만큼 거래량도 줄어든 만큼 용산·서초를 비롯한 서울시 전역에서 하락세가 지속 될 것으로 보인다. 반면에 경매를 통한 거래가 활발해질 것으로 전망된다”고 말했다.

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둔촌주공 재건축 조합과 시공사단 관계자들이 11일 합의문에 날인하고 기념촬영을 하는 모습/사진제공=강동구


◇ 둔촌주공 재건축 사업비 대출연장 불발, ‘단기 유동화증권’으로 급한 불 끄는 조합

정상화 단계에 접어든 둔촌주공 재건축사업(단지명 올림픽파크 포레온)이 조합의 사업비 대출 만기 연장 불발이라는 장애물을 만났다.

정비업계에 따르면 NH농협은행 등 24개 금융사로 구성된 대주단은 전날 조합과 시공단에 7천억원의 조합 사업비의 대출 기한에 대한 일정 조정이 불가하며 오는 23일 대출금 만기에 따른 상환을 준비해달라는 내용의 공문을 보낸 것으로 전해졌다. 둔촌주공 대주단은 공문을 통해 "대출 만기일 등 상환 일정의 조정은 대주 전원의 동의에 의해 결정된다"면서 "대주 전원이 (대출 만기 연장에) 동의하지는 않았다"고 밝혔다.

조합은 일단 증권사를 통한 단기유동화 증권 발행을 통해 급한 불을 끄고, 대주단을 새로 구성해 재융자(리파이낸싱)를 추진한다는 계획을 밝힌 상태다. 이는 시공단과의 협의를 통해 단기 유동화 증권 ABSTB(자산 유동화 전자단기사채)를 66일간 발행해 사업비 대출 만기에 우선 활용하는 내용이다.

이를 통해 둔촌주공 사업은 일반분양까지 걸리는 시간을 벌 수 있을 것으로 관측되고 있다. 시공단 관계자는 “계획대로 일반분양만 이뤄질 수 있다면 추가적인 문제 발생의 소지는 없을 것으로 보고 있다”고 밝혔다. 조합 역시 사업 진행에 별다른 문제는 없을 것이고, 단기 유동화증권 금리 역시 종전 사업비대출 금리와 비슷한 수준일 것이라는 관측을 내놓고 있다

장호성 기자 hs6776@fntimes.com

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