[2021 건설부동산 10대 이슈⑤] 판 커지는 ‘신속통합기획’…주택 공급 ‘청신호’

[끝날 듯 끝나지 않았던 코로나19 팬데믹 속에서 2021년도 눈 깜짝하는 새에 흘러갔다. 그러나 정신없이 빠르게만 흘러간 것 같은 2021년에도 건설부동산업계는 다사다난한 사건과 변화를 수도 없이 겪어왔다. 본 기획에서는 올해 건설부동산 시장에 있었던 10대 이슈들을 선정해 되짚어보며 한 해를 결산하는 시간을 가져본다. 편집자 주]

[한국금융신문 김관주 기자] 서울 주요 재개발·재건축 사업장에 대한 오세훈닫기오세훈기사 모아보기표 ‘신속통합기획’이 각 사업장의 호응을 얻고 있다. 불필요한 규제는 과감히 혁파하는 동시에, 시의 간섭은 최소화하고 사업지의 자율성을 최대한 보장한다는 취지에 공감한 사업장들이 발빠르게 문을 두드리고 있는 것으로 전해졌다. 서울시는 이번 주 중에 25개 내외의 최종 후보지를 선정할 계획이다.

◇ ‘신속통합기획’ 내세운 서울시, 규제완화로 재개발 속도 높인다

서울시는 ‘재개발 활성화 6대 규제완화 방안’ 추진을 위한 이행 준비와 제도개선이 마무리됨에 따라 이달 중 25개 내외의 최종 후보지를 선정할 계획이다.

신속통합기획 방식 재개발이란, 공공이 주도하는 개발과 달리 민간이 주도하고 서울시가 정비계획 수립 초기 단계부터 각종 계획과 절차를 지원해 주는 방식의 사업이다. 통상 5년 정도 소요되는 정비구역 지정, 건축·교통·환경영향평가 등 절차를 2년으로 단축할 수 있다. 각종 심의 절차를 간소화하는 등 빠른 사업 진행을 지원하는 대신 기부채납 등으로 공공성을 높이도록 한 것이 골자다.

6대 방안에 따라 그간 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 ‘주거정비지수제’가 폐지돼 그동안 재개발 기회가 없었던 낙후된 지역도 신청 기회를 얻게 된다. 사업 추진과정에서 주민 동의절차는 3번에서 2번으로 간소화된다.

최종 선정되는 후보지는 신속통합기획을 통해서 공공이 신속한 구역지정 절차를 지원한다. 아파트 건립시 2종7층 관련 규제도 완화될 예정으로 사업성도 크게 개선될 것으로 시는 기대하고 있다.

올해 서울시는 민간 재개발 후보지 선정을 위해 공모제를 처음으로 도입했다. ‘주거정비지수제’ 폐지로 구역지정 요건을 충족하는 대상지가 대거 늘어남에 따라 기존 수시접수 방식을 정기 공모(연1회) 방식으로 보완해 무분별한 정비사업을 방지한다는 계획이다.

공모에 참여할 수 있는 대상지는 법령‧조례상 재개발 정비구역지정 요건에 맞고, 토지등소유자 30% 이상 구역지정을 희망하는 지역이어야 한다.

재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40% 이하, 과소필지 40% 이상, 호수밀도 60세대/ha 이상) 중 1개 이상을 충족하면 된다.

다만, 50% 이상 동의를 받아 추진하는 ‘주거환경개선사업지역’은 30%가 아닌 50% 이상 동의를 받아야 신청 가능하다.

신속통합기획 중 재개발 공모에는 102곳이 신청해 이달 말 '25개+α'의 후보지를 선정을 앞두고 있다. 상시 공모를 진행 중인 신속통합기획 재건축은 ▲강남구 대치동 은마아파트와 한보미도맨션(대치미도) ▲영등포구 여의도동 시범 ▲송파 장미1·2·3차 등 서초구를 제외한 24개 자치구에서 총 102곳이 이름을 올리며 흥행가도를 달리고 있다.

각 자치구들은 기본평가(▲노후동수 40점 ▲노후연면적 15점 ▲과소필지 15점 ▲접도율 15점 ▲호수밀도 15점) 항목 등을 고려해 60여곳의 1차 선정지역을 서울시에 제출했다.

서울시가 자치구별로 평균 1곳씩 총 25곳을 선정하는 이유는 한꺼번에 이주를 막기 위해서다. 이주 수요가 몰리면 해당 지역의 전세가격이 폭등할 수 있기 때문이다.

서울시는 신속통기획을 통해 오는 2025년까지 매년 2만6000가구씩 총 13만 가구를 공급한다는 계획이다.

◇ 부작용 우려에 투기대책도 마련해…예산 감액 나선 서울시의회

그러나 해당 사업장들, 특히 강남권을 중심으로 신고가 거래가 속출하는 등 부작용이 발생하는 등, ‘부동산 안정’이라는 당초의 목적과 멀어지는 것이 아니냐는 지적도 곳곳에서 제기되고 있다.

문제는 이렇게 재개발·재건축 공모지로 투자·투기수요가 유입될 수 있다는 점이다. 실제로 정부의 가계대출 관리방침 이후 서울 및 수도권 집값 상승세가 뚜렷하게 둔화되는 와중에도, 신속통합기획 재개발·재건축 공모 후보지를 중심으로는 신고가가 속출하며 양극화가 심해지고 있다.

강남구 대치동 한보미도맨션의 경우 지난달 41억4000만원의 신고가가 발생했다. 송파구 '잠실엘스'도 지난달 34억원의 신고가 거래가, 강남 외 영등포구 여의도동 시범아파트 역시 79㎡형이 10월 기준 20억1000만원에 거래되며 최고가를 새로 썼으며, 재개발·재건축을 노린 빌라 수요도 꾸준히 발생하고 있는 것으로 조사됐다.

서울시 역시 이를 의식해 지난달 지분쪼개기 차단 등 투기방지 대책을 마련하기도 했다. 해당 안에는 ▲필지 분할(분양대상 기준이 되는 90㎡ 이상의 토지를 여러개 만들기 위해 필지를 분할하는 행위) ▲단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환 ▲토지와 건물을 분리 취득 ▲다세대, 공동주택으로 신축하는 행위는 권리산정기준일 다음날까지 완료되어야 분양권을 받을 권리가 생긴다는 내용이 담겼다.

이와 함께 시는 후보지로 선정되는 즉시 건축허가를 제한하고, 토지거래허가구역으로 지정한다는 방침을 밝힌 바 있다. 그러나 아직까지 사업지가 확정되지 않아, 막바지 투기수요가 사업 후보지로 유입되고 있다는 지적이 따른다.

서울시는 공모 이후부터 특별점검반을 파견해 부동산 시장 교란 행위를 집중 점검하고 있지만, 여당 의원이 대부분인 서울시의회와의 이견으로 내홍을 겪고 있다. 최근 서울시의회는 신속통합기획 관련 용역 및 사무관리비가 과잉편성됐다며 관련 예산 감액에 나섰다.

부동산 한 전문가는 “신속통합기획 방식 재개발은 빠르고 자율성이 보장됐다는 점에서 조합들의 환영을 받기는 좋지만, 투기수요 유입 차단책을 확실하게 마련하지 않으면 정부가 우려하던 ‘부동산 안정 역효과’가 발생할 소지가 있다”고 진단하는 한편, “사업을 원하는 후보지들이 많은 만큼 관련 예산이나 사업팀 편성에 인색하지 않게 꾸준하고 대대적인 투자가 이뤄져야 할 것”이라고 제언했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com