다주택자 보유세 오르자 주택→사무소 용도변경 2배…전월세난 또 다른 요인

[한국금융신문 장호성 기자] 지난해 정부가 다주택자들의 부동산 투기를 막기 위해 보유세 인상을 단행하자, 일부 집주인들이 절세를 위해 주택수를 줄이는 과정에서 근린생활시설로의 건축물 용도변경에 나선 것으로 나타났다.

기존에 상가주택으로 분류돼 주택수에 포함되던 곳들을 근린생활시설로 변경하면서, 기존 세입자들이 갈 곳을 잃는 등 전월세난에도 영향이 가해지고 있는 것으로 풀이된다.

근린생활시설은 기본적으로는 ‘주택’ 수에 포함되지 않는다. 다만 해당 시설을 주거용으로 사용할 경우에는 주택으로 포함된다.

◇ 1년 사이 2배 늘어난 주택->사무소 용도변경, 갈 곳 잃은 세입자들

건축행정시스템 ‘세움터’가 발표한 2020년 시도별 건축물현황에 따르면, 지난해 전체 단독주택 1만272건, 다가구주택 2646건이 용도변경을 신청했다. 가장 많이 용도변경된 곳은 제2종근린생활에 해당하는 ‘사무소(7186건)’, 상가에 해당하는 일반음식점(4360건)과 소매점(3056건) 등이었다. 기타제2종, 기타제1종 등으로 용도변경에 나선 건수도 각각 519건, 470건이었다. 단독주택으로 용도변경된 건축물은 2916건에 불과했다.

기존에 단독주택이던 건축물이 사무소로 바뀐 건수가 3679건으로 가장 많았다. 1년 전인 2019년 1726건이던 것이 1년만에 2배가 넘게 늘어난 것이다.

이런 현상이 나타난 원인은 기존 주택 보유자들의 ‘절세’를 위한 움직임이라는 분석이 나온다. 전월세로 인해 얻어지는 수익보다 세금으로 나가는 금액이 더욱 많아지자, 차라리 용도를 바꿔놓고 공실로 놔두거나 사무실로 임대하는 것이 더 낫다는 판단으로 풀이된다.

한남동 한 부동산 관계자는 “요새 절세 차원에서 주택 용도변경을 문의하는 고객들이 많이 늘고 있다”며, “다주택자에 대한 세율을 감당하느니 공실로 놔두는 편이 재산을 지키는 것이라는 의식이 많아졌고, 이런 사람들은 정권이 바뀔 때까지 버티겠다는 의도가 강하다”고 설명했다.

◇ 다주택자 겨냥했던 정부 투기수요 억제 정책, 기현상만 낳으며 부작용만 발생

정부는 지난해 부동산 공시가격 현실화 방침을 내세우며 14년만에 최대폭으로 오른 19%의 공동주택 공시가격 인상안을 발표했다.

‘공시가격’은 조세와 복지 등 60여 개의 정책과 제도에 활용되는 기준이다. 50-70% 수준의 낮은 시세 반영률, 유형 및 가격대별 현실화율 격차 등이 문제로 지적받아와 개정한다는 것이 정부의 입장이었다. 이번 인상으로 일각에서 ‘보유세 폭탄’ 우려가 나오기도 했지만, 정부는 전체의 92%가 넘는 공시가격 6억원 이하 주택은 오히려 세 부담이 줄어든다고 설명했다.

이처럼 문재인정부의 정책 방향은 그간 다주택자의 부동산 투기 차단이라는 거대한 목표를 두고 움직이고 있었다. 이 과정에서 다주택자 및 법인에 대한 종합부동산세와 취득세 등이 대폭 강화되는 등 세제 강화와 대출 차단 전략이 주로 쓰였다. 이를 통해 다주택자들이 들고 있는 매물이 시장에 나올 것이라는 기대였다.

그러나 정부가 그렸던 장밋빛 미래와는 달리 부동산은 안정되지 않았다. 양도세와 취득세 등이 함께 오르자, 다주택자들이 매물을 내놓는 대신 걸어잠그며 오히려 시장에 매물이 더욱 부족해진 것이다.

이런 상황에서 수요 억제에만 초점을 찍었던 정부가 추가적인 대규모 공급에 소홀한 동안 매물의 희소성이 더 높아져 결국 부동산시장은 유례없는 불장에 접어들었다. 여기에 코로나19가 촉발한 세계적인 경제 위기로 시중유동성이 강화되며 부동산 열기는 겉잡을 수없이 커진 상태다.

한국부동산원의 전국주택가격동향조사 시계열 통계에 따르면 전국 아파트값은 올해 들어 지난달까지 10.19% 상승했다. 지난해 1년치 상승분인 7.57%를 이미 뛰어넘었다. 8월까지 상승률만 봐도 2000년 이후 집값이 가장 많이 올랐던 2006년(13.92%) 수준에 다가선 상태다. 역대 최고치가 새로 쓰여질 것이라는 비관론이 시장에서 힘을 얻고 있다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com