[2.4 부동산대책] 기존 정비사업 속도 늘릴 입지별 ‘특화개발’ 방식 제시

[한국금융신문 장호성 기자] 정부가 공공주도 개발을 통한 획기적인 규제 완화를 토대로 전국 83만 호 규모의 신규 주택을 공급하는 내용의 부동산대책을 내놓았다.

정부는 2025년까지 서울 32만 호, 전국 83만 호의 주택 부지를 추가로 공급하는 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 4일 발표했다.

정부는 이번 혁신방안의 3가지 핵심방향을 ▲주민 삶의 질 관점에서 획기적(多)으로 규제 완화 ▲공공주도를 통한 절차의 대폭 간소화 ▲개발을 통해 발생하는 이익의 공유로 잡았다.

◇ 기존 정비구역 사업 추진속도 늘릴 ‘도심 공공주택 복합사업’ 등 눈길

이번 대책에는 공공주도 3080+로 내집 마련 기회를 대폭 늘리겠다는 계획도 포함됐다. 이번 대책을 통해 非정비구역인 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 도심 공공주택 복합사업과 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 공공 직접시행 정비사업, 도시재생의 실행력을 강화한 주거재생혁신지구 사업을 추진한다.

대표적으로 신규 도입되는 도심 공공주택 복합사업은 주민이 희망하고, 토지주 등 2/3 이상이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 추진된다.

용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%p 높은 수익률 및 아파트 상가 우선공급을 보장할 계획이다.

정부는 이번 대책을 통해 ‘25년까지 수도권 약 61.6만호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 총 83.6만호의 신규 부지를 확보할 계획이다. 이 중 약 57.3만호는 도심내 신규 사업을 통해, 약 26.3만호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다.

기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로, 이는 역대 최대 수준 공급 대책이다.

◇ 도심 공공주택 복합사업부터 공공 직접시행 정비사업까지, 개발 규제 대폭 완화

먼저 도심 공공주택 복합사업과 소규모 재개발을 통해 약 30.6만호가 공급된다. ‘도심 공공주택 복합사업(3년 한시)’을 신규 도입하여 노후 슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치 중인 역세권 준공업지 저층주거지 등을 신속 정비하겠다는 청사진이다. 이 사업은 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업이다.

향후 도심 공공주택 복합사업으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용하여 특화 개발할 예정이다.

역세권(5천㎡ 이상)은 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 ‘주거상업 고밀지구’로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)하고, 제조․유통 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역(5천㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 ‘주거산업융합지구’로, 낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광 높이 기준 등 건축 도시 규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경 육아 시설 등을 갖춘 ‘주택공급활성화지구’로 조성한다.

공공 직접시행 정비사업을 통해서도 약 13.6 만호가 공급된다. 공공직접시행 정비사업은 주민 동의를 거쳐 LH․SH공사 등이 재개발․재건축을 직접 시행하고, 사업․분양계획 등을 주도하여 신속히 사업을 추진하는 제도다.

조합원 과반수 요청으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되고, 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등이 적용되어 기존 13년 이상의 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축된다.

해당 사업은 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향, 재건축 조합원 2년거주 의무가 미적용된다. 또한 재건축초과이익 부담금도 미부과돼 사업성이 대폭 개선되며, 특별건축구역 의제 등을 통해 쾌적한 주거환경도 확보할 계획이다.

조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익 보장(예시: 10~30%p), 장래 부담 아파트 값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크 제거(공기업이 부담) 등 혜택이 부여되며, 기존 관리처분 방식은 입주시까지 분담금 변동 등 사업 리스크를 조합원이 직접 부담한다.

이 밖에도 도시재생(주거재생혁신지구) 사업방식 개선을 통해 약 3만호가, 공공택지 신규지정을 통해 약 26.3만호가, 단기 주택확충을 통해 약 10.1만호가 공급될 수 있을 것으로 기대됐다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com