올해부터 분양권도 주택수 포함…1주택 1분양권자 3년 내 주택처분시 1주택자 대우

[한국금융신문 장호성 기자]

올해부터는 분양권도 입주권과 동일하게 주택 수에 포함된다. 1주택+1분양권을 가지고 있어도 2주택자로 간주되는 셈이다.

다만 한 가구가 일시적으로 1주택 1분양권을 갖게 되더라도, 분양권 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 팔 경우 양도소득 세제상으로는 1주택자 대우를 받게 된다. 세법 개정으로 인한 선의의 피해자를 방지하기 위한 후속 시행령이다.

기획재정부는 6일 이 같은 내용이 담긴 ‘2020년 세법개정 후속 시행령 개정방안’을 발표했다. 이번 시행령 개정은 지난해 말 정기국회를 통과한 세법이 시행령에 위임한 각종 세부사항을 규정하고 있다.

◇ 이사 위해 1주택 1분양권 얻었다면 ‘일시적 2주택자’로 간주, 양도세 비과세 혜택

입주권이란 쉽게 말해 재건축, 재개발 사업 시 관리처분계획인가를 받은 조합원이 정비사업 전 보유하던 집 대신 공사 후 받을 새집에 입주할 수 있는 권리다. 분양권이란 주택청약통장을 이용하여 청약 후 당첨되면 향후 입주할 아파트를 받을 권리다.

개정 소득세법 시행령은 '일시적 1주택 1분양권'의 요건을 규정하면서 분양권을 입주권과 동일하게 적용한다.

이는 분양권도 양도소득 세제상 주택 수에 포함하기로 소득세법이 개정된 데 따른 보완조치다. 기존에는 ‘입주권’까지만을 주택으로 봤지만, 올해부터는 분양권까지 주택 수에 포함됐다.

단, 이번 세법시행령 개정을 통해 기존 제도 하에서 1주택을 보유한 1세대가 기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고, 분양권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 팔 경우 일시적 1주택 1분양권으로 보고 양도소득세 계산 시 1주택자로 간주하기로 했다.

또 신축주택이 완공되지 않아 3년 안에 기존 주택을 팔지 못한 경우 신축주택 완공 후 2년 이내 그 주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주하고, 신규 주택 완공 전부터 완공 후 2년 이내에 기존 주택을 팔면 역시 1주택으로 간주한다.

1주택으로 간주되면 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 조정대상지역 2주택자 중과세율(기본세율+10%p)이 적용되지 않는다.

이를테면 기존 주택 보유자가 이사를 위해 분양권을 취득할 경우, 일시적으로 1주택 1분양권이 된 것이므로 다주택자에 준하는 과세가 적용되지 않는 것이다. 세법 개정으로 인한 선의의 피해자를 막기 위한 장치로 풀이된다.

또 상속이나 혼인, 동거봉양 합가 등으로 1주택 1분양권이 된 경우 입주권과 마찬가지로 양도세 비과세 특례를 준다. 취학·근무상 형편 등으로 다른 시·군 또는 수도권 밖 주택을 취득해 1주택 1분양권이 된 경우 역시 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과에서 제외해준다.

새 소득세법 시행령은 올해 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 적용된다.

한편 이 밖에도 법인의 종합부동산세(종부세) 단일 최고세율 부과 예외규정 또한 이번 시행령에 담겼다.

개정된 종부세법은 주택보유 법인에 대해 기본적으로 단일 최고세율(3%·6%)을 적용하지만 공공주택사업자와 공익법인, 건설임대주택사업자, 재건축·재개발 사업시행자 및 주택조합에는 개인과 같은 일반 누진세율을 적용하기로 했다.

투기가 아닌 사업 목적상 다주택을 보유할 수밖에 없는 구조이므로 일반 누진세율을 적용하는 것이다.

이에 개인에 적용하는 일반 종부세 누진세율은 2주택 이하엔 0.6~3.0%를 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에는 1.2~6.0%로 적용된다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com